住宅租赁中的优先受偿权、条件与分配顺位
基于73个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
住宅租赁中的优先受偿权，是指承租人接收房屋并完成居民登记，且在租赁合同上取得确定日期后，可以在拍卖或公卖中优先于顺位在后的权利人受偿押金的权利。不过，实际分配顺位和范围会因权利发生时间、是否存在顺位在先的权利、是否申请参与分配以及租赁关系是否合法等因素而有所不同。
一图看懂
核心要点
- 一般优先受偿权要求承租人接收房屋、完成居民登记，并在租赁合同上取得确定日期（《住宅租赁保护法》第3条、第3条之2（주택임대차보호법 제3조, 제3조의2））。
- 如果在同一天具备对抗要件并取得确定日期，优先受偿权自次日上午0时起发生。同一天设立的最高额抵押权可能优先于承租人（案例10、15）。
- 如果取得确定日期晚于假扣押，承租人不能优先于该假扣押债权人受偿；原则上，承租人与顺位在先的假扣押债权人之间按照比例分配。小额承租人的最优先受偿权应另行审查（案例18）。
- 无论租赁房屋和基地一并拍卖，还是仅基地单独拍卖，均可就基地出售款主张优先受偿权。但是，如果是在基地设定抵押权后新建房屋，新建房屋的承租人可能无法从基地出售款中优先受偿（案例2、23、24）。
- 具有对抗力的承租人即使在租赁期限届满前，也可以在拍卖程序中申报参与分配。申报参与分配可被视为终止租赁的意思表示；该通知到达出租人后，租赁关系可能终止（案例3）。
- 在拍卖程序中，若要行使优先受偿权，必须采取申报权利、申请参与分配等必要措施。仅凭未收到拍卖进展通知这一情况，不能代替申报参与分配，也不能据此对拍卖程序提出异议（案例20）。
- 拖欠租金等租赁关系项下债务可以从租赁押金中扣除。核实实际分配金额时，除押金外，还应一并确认需扣除的债务（案例11）。
- 仅受让与租赁权分离的押金返还债权的人，不能行使《住宅租赁保护法》赋予承租人的优先受偿权（案例25）。
常见问题
Q. 要取得优先受偿权，需要具备哪些条件？
承租人须先接收房屋并完成居民登记，然后在租赁合同上取得确定日期。满足这些条件的承租人，在拍卖或公卖中可优先于顺位在后的权利人或其他债权人受偿押金（《住宅租赁保护法》第3条、第3条之2（주택임대차보호법 제3조, 제3조의2））。
Q. 如果在办理迁入申报和取得确定日期的同一天设立了最高额抵押权，谁优先？
如果在同一天具备对抗要件并取得确定日期，优先受偿权自次日上午0时起发生。因此，很难认定承租人优先于同一天设立的最高额抵押权。如果最高额抵押权是在次日设立的，承租人则可能根据案例中的判例优先受偿。
Q. 如果取得确定日期晚于假扣押，是否就完全无法分配到押金？
承租人不能优先于假扣押债权人受偿，但通常可以与顺位在先的假扣押债权人按照债权额比例获得按比例分配。如果属于小额承租人，则还需另行审查其是否可在小额押金范围内享有最优先受偿权。
Q. 房屋被拍卖时，也可以从基地的出售款中取得押金吗？
具备对抗要件并取得确定日期的承租人，或小额承租人，可以就包括基地在内的房屋变价款优先受偿。无论房屋和基地一并拍卖，还是仅基地单独拍卖，均可主张该权利；原则上，未登记房屋也不作不同处理。但是，如果是在基地设定抵押权后新建房屋，则可能受到限制。
Q. 租赁期限届满前就开始拍卖，也可以申报参与分配吗？
具有对抗力的承租人即使在租赁期限届满前，也可以申报参与分配。申报参与分配可被视为终止租赁的意思表示；该通知到达出租人后，租赁关系可能终止。
Q. 遗失取得过确定日期的租赁合同，优先受偿权会消失吗？
仅仅因为遗失合同，并不意味着优先受偿权立即消灭。应收集能够证明已取得确定日期及租赁内容等情况的材料，并申报权利、申请参与分配。即使重新签订合同，也不能追溯取得过去的确定日期。
Q. 如果没有收到拍卖法院关于拍卖进展的通知，可以不申报参与分配吗？
即使没有收到通知，也应自行采取申报参与分配等必要措施。案例中的判例认为，如果承租人未向拍卖法院申报权利，因而不属于利害关系人，仅凭其未收到通知这一情况，难以认定拍卖程序违法或应承担损害赔偿责任。
Q. 受让押金返还债权后，可以像承租人一样行使优先受偿权吗？
仅受让与租赁权分离的押金返还债权的人，不能行使《住宅租赁保护法》赋予承租人的优先受偿权。不过，可以另行审查其是否具备作为普通金钱债权人申报参与分配的条件。
Q. 拍卖分配款中会扣除拖欠的月租金吗？
除非存在特殊情况，承租人拖欠的租金等租赁关系项下债务，可以从押金中当然扣除。因此，即使享有优先受偿权，实际分配金额也可能因是否扣除拖欠租金等款项而有所不同。
相关法律
- 《住宅租赁保护法》第2条（주택임대차보호법 제2조）
- 《住宅租赁保护法》第3条（주택임대차보호법 제3조）
- 《住宅租赁保护法》第3条之2（주택임대차보호법 제3조의2）
- 《住宅租赁保护法》第3条之3（주택임대차보호법 제3조의3）
- 《住宅租赁保护法》第3条之4（주택임대차보호법 제3조의4）
- 《住宅租赁保护法》第4条（주택임대차보호법 제4조）
- 《住宅租赁保护法》第8条（주택임대차보호법 제8조）
- 《住宅租赁保护法》第8条之2（주택임대차보호법 제8조의2）
- 《民法》附则第3条（민법 부칙 제3조）
- 《民法》第359条（민법 제359조）
- 《民法》第548条（민법 제548조）
- 《民法》第621条（민법 제621조）
- 《民事执行法》第41条（민사집행법 제41조）
- 《民事执行法》第89条（민사집행법 제89조）
- 《民事执行法》第90条（민사집행법 제90조）
注意事项
- 仅取得确定日期或仅办理迁入申报，并不满足一般优先受偿权的全部条件。应分别确认房屋交付、居民登记和确定日期。
- 在拍卖程序中，承租人应自行办理申报参与分配。不要等待拍卖进展通知，也不要因未收到通知而延误必要措施。
- 租赁期限届满前申报参与分配，可能被解释为终止租赁的意思表示，因此应确认申报参与分配的效力，以及通知到达出租人的时间。
- 内容说明，小额承租人的押金范围和最优先受偿金额会因案例发生的时间和地区而异，因此不得将特定案例中的金额直接套用于当前情况。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
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本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。