住宅租赁权登记命令申请及效力指南
基于29个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
租赁关系结束后仍未收到押金的，可以申请租赁权登记命令，在登记完成后搬家。登记前已取得的对抗力和优先受偿权会继续保留；但如果在租赁权登记完成前搬家，可能会丧失权利，因此应注意搬家时点。
一图看懂
核心要点
- 租赁关系终止后仍未收到押金的承租人，无需出租人同意或配合即可申请租赁权登记命令（住宅租赁保护法第3条之3第1款（주택임대차보호법 제3조의3 제1항），案例6、9）。
- 租赁权登记完成后，承租人取得对抗力和优先受偿权；登记前已取得的权利仍然保留。登记后，即使不再满足占有或居民登记的条件，也可以保有原有权利（住宅租赁保护法第3条之3第5款（주택임대차보호법 제3조의3 제5항），案例3、6）。
- 确认租赁权登记确已完成后再搬家或迁出较为稳妥。仅申请命令并不意味着登记已经完成（案例3）。
- 如果在登记前已取得对抗力，判断能否对抗拍卖买受人的标准，是最初取得对抗力的时间，而不是租赁权登记日。如果在登记前未取得对抗力，仅凭登记不能使权利顺位优先于在先权利（案例5、17、22）。
- 出租人返还押金的义务应先于承租人注销租赁权登记的义务履行。收到押金后再注销登记即可（大法院2005年6月9日宣告2005다4529判决，案例2、14）。
- 如果租赁权登记在第一项拍卖开始裁定登记之前已完成，承租人可能属于无需另行申报分配即可获得分配的债权人（大法院2005年9月15日宣告2005다33039判决，案例7、20）。
- 之后才租赁已办理租赁权登记房屋的人，不享有小额承租人的最优先受偿权。但如果有确定日期，仍可按照相应顺位行使优先受偿权（住宅租赁保护法第3条之3第6款（주택임대차보호법 제3조의3 제6항），案例4、8）。
- 可以向出租人请求支付申请租赁权登记命令及据此办理登记所产生的相关费用（住宅租赁保护法第3条之3第8款（주택임대차보호법 제3조의3 제8항），案例25）。
常见问题
Q. 押金没有退还，合同期限届满前也可以申请租赁权登记命令吗？
原则上，只有在租赁关系结束后才能申请。承租人不能仅因个人原因在合同期限内单方面解除合同；但如果与出租人协商一致终止合同后仍未收到押金，可以申请。
Q. 租赁权登记完成后迁出居民登记，原有权利还会保留吗？
如果在租赁权登记前已取得对抗力或优先受偿权，登记后这些权利仍然保留。登记完成后，即使不再满足占有和居民登记的条件，也可以保有已经取得的权利。
Q. 办理了租赁权登记后，参加拍卖分配时还需要另行申报分配吗？
如果租赁权登记在第一项拍卖开始裁定登记之前已完成，承租人可能属于无需另行申报分配即可当然获得分配的债权人。案例所引判例认为，在这种情况下，承租人享有优先受偿权。
Q. 新租下已办理租赁权登记房屋的小额承租人也能获得最优先受偿吗？
租赁权登记完成后租赁该房屋的人，不能以小额承租人的身份享有最优先受偿权。如果有确定日期，则可以按照相应顺位行使优先受偿权。
Q. 在办理租赁权登记前未取得对抗力，仅凭登记就能优先于顺位在先的最高额抵押权吗？
不能这样认为。案例说明，未办理迁入申报、因而未取得对抗力的承租人，即使之后办理租赁权登记，也不能优先于已经设立的最高额抵押权受偿。
相关法律
- 住宅租赁保护法第3条第1款、第2款（주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항）
- 住宅租赁保护法第3条之2第2款（주택임대차보호법 제3조의2 제2항）
- 住宅租赁保护法第3条之3第1款、第2款、第3款、第4款、第5款、第6款、第8款、第9款（주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제8항·제9항）
- 住宅租赁保护法第3条之4第1款、第2款（주택임대차보호법 제3조의4 제1항·제2항）
- 住宅租赁保护法第3条之5（주택임대차보호법 제3조의5）
- 住宅租赁保护法第8条（주택임대차보호법 제8조）
- 民法第621条（민법 제621조）
- 民事执行法第90条（민사집행법 제90조）
- 民事执行法第148条第4项（민사집행법 제148조 제4호）
- 民事执行法第283条（민사집행법 제283조）
- 民事执行法第286条第1款（민사집행법 제286조 제1항）
- 民事执行法第288条第1款（민사집행법 제288조 제1항）
- 租赁权登记命令程序规则第2条第2款、第4条、第5条（임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제2항·제4조·제5조）
注意事项
- 原则上，租赁关系结束前不能申请租赁权登记命令。承租人不能仅因自身原因在合同期限内单方面终止合同。
- 不要仅因已申请租赁权登记命令就搬家，应确认租赁权登记是否确已完成。
- 如果在租赁权登记前未取得对抗力，登记不能使其顺位优先于既有的最高额抵押权等权利。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 주택임차권등기와 민법 제621조에 의한 임대차등기의 효력
- 임차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계인지
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- 경매절차에서 배당요구를 해야 하는지 여부
- 민법상 임차권등기와 주임법상 임차권등기
- 임차권등기명령에 의한 등기를 한 경우 대항력의 기준시
- 임차권등기된 주택에 소액임차인이 입주한 때
- 임차권등기 개관
- 임차권등기명령에 소요된 비용
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。