住宅租赁押金与租金增减指南
基于12个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
住宅租赁期间，要增加或减少押金、租金，应确认是否符合情势变更等法律规定的条件，以及增加幅度上限。合同默示续约与合同终止后重新订立合同的，增加租金限制的适用可能不同；超过上限支付的金额可以请求返还。
一图看懂
核心要点
- 因承租房屋的税费、公共费用等负担或经济状况发生变化，导致约定的押金或租金不再适当时，当事人可以请求对未来的押金或租金予以增加或减少（《住宅租赁保护法》第7条（주택임대차보호법 제7조））。
- 租赁合同存续期间提出的增加租金请求，不得超过约定租金、押金的二十分之一；订立合同或上次增加金额后的一年内，不得再次提出请求（《住宅租赁保护法施行令》第8条第1款、第2款（주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항））。
- 如果在租赁期限届满前6个月至1个月期间，没有通知拒绝续约或变更条件，则合同按原有条件默示续约，租赁期限视为两年（《住宅租赁保护法》第6条（주택임대차보호법 제6조））。
- 案例介绍的判例认为，合同到期后重新订立合同，或在合同到期前经当事人协商提高押金、租金的，不适用第7条的增加租金限制（大法院1993年12月7日宣告的93다30532号判决等）。
- 将全部或部分押金转换为月租时，不得超过按照法律规定的两种比率中较低者计算出的月租上限（《住宅租赁保护法》第7条之2（주택임대차보호법 제7조의2））。
- 对于超过法定增加比例或月租计算率而支付的押金、租金，可以请求返还超出部分（《住宅租赁保护法》第10条之2（주택임대차보호법 제10조의2））。
- 承租人也可以以情势变更为由要求减少押金。不过，如果通过重新订立合同等方式变更合同内容，押金增减可能需要符合其他条件。
- 案例介绍的判例认为，如果正当减少押金后承租人符合小额承租人条件，除存在虚假合同等特殊情形外，可以作为小额承租人受到保护（大法院2008年5月15日宣告的2007다23203号判决）。
常见问题
Q. 房东说周边市场价格上涨，要求提高押金或月租，我必须接受吗？
租赁合同存续期间，只有因税费、公共费用等负担增加或减少，或者经济状况发生变化，导致约定金额不再适当时，才可以请求增加租金。增加额也不得超过约定金额的二十分之一，因此，不能仅凭周边市场价格上涨这一说法，就认为必须接受增加租金的要求。
Q. 合同已经默示续约，房东还能提高租金吗？
默示续约按原有条件进行，租赁期限视为两年。不过，即使租赁合同仍在存续期间，只要符合法律规定的情势变更条件，也可以请求增加租金，但还需注意增加幅度上限和一年内不得再次请求的限制。
Q. 租赁期限届满后重新订立合同，押金增加幅度上限也适用吗？
案例中介绍的判例认为，租赁合同终止后重新订立合同的，不适用《住宅租赁保护法》第7条的增加租金限制（주택임대차보호법 제7조）。因此，需要区分这是合同存续期间提出的增加租金请求，还是合同终止后重新协商订立的新合同。
Q. 将部分押金改为月租后，月租会受到怎样的限制？
将押金转换为月租时，月租不得超过按照《住宅租赁保护法》第7条之2（주택임대차보호법 제7조의2）规定的两种比率中较低者计算出的上限。案例还说明，具体计算所用的比率应以基准利率等为依据，因此需要确认转换时适用的标准。
Q. 如果支付的押金或月租超过法定上限，可以要回来吗？
案例中引用的《住宅租赁保护法》第10条之2（주택임대차보호법 제10조의2）规定，对于超过法定增加比例或月租计算率而支付的金额，可以请求返还。可请求返还的范围取决于实际支付金额和相应上限。
Q. 承租人也可以在租赁期限内要求减少押金吗？
如果因税费、公共费用等负担增加或减少，或者经济状况发生变化，导致约定的押金不再适当，承租人也可以要求减少押金。不过，如果在重新订立合同等情况下就押金增减发生争议，可能还需要判断合同变更的性质以及是否符合情势变更条件。
Q. 降低押金后成为小额承租人，可以受到保护吗？
案例介绍的判例认为，如果押金减少是基于正当的新合同，且合同的主要目的在于使用、收益房屋，那么除存在虚假合同等特殊情形外，承租人可以作为小额承租人受到保护。
Q. 由承租人的其他家人代为居住并办理迁入登记，可以向新房主主张租赁关系吗？
案例根据承租人的弟弟继续居住在租赁房屋内并办理迁入登记等情况，认定承租人的间接占有及对抗要件仍然具备，且新房主承继出租人的地位。不过，案例说明，并非直接订立租赁合同的当事人的居住者，应通过承租人行使权利。
相关法律
- 《住宅租赁保护法》第4条（주택임대차보호법 제4조）
- 《住宅租赁保护法》第6条（주택임대차보호법 제6조）
- 《住宅租赁保护法》第7条（주택임대차보호법 제7조）
- 《住宅租赁保护法》第7条之2（주택임대차보호법 제7조의2）
- 《住宅租赁保护法》第10条之2（주택임대차보호법 제10조의2）
- 《住宅租赁保护法施行令》第8条第1款（주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항）
- 《住宅租赁保护法施行令》第8条第2款（주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항）
- 《住宅租赁保护法施行令》第9条第1款（주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항）
- 《住宅租赁保护法施行令》第9条第2款（주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항）
注意事项
- 增加幅度上限应根据提出增加请求的时间，以及订立合同或上次增加金额的时间进行确认。
- 默示续约与合同终止后重新订立合同，增加租金限制的适用可能不同，应加以区分。
- 月租转换案例中的利率和计算结果是特定时期的示例，不应直接套用于其他时期。
- 经协商减少或转换押金的情况，与合同存续期间一方单方面请求增加或减少的情况，法律上的处理可能不同。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
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- 보증금의 월 차임 전환
- 초과 차임 등의 반환 청구 가능 여부
- 보증금 증액 청구
- 보증금의 감액 청구
- 보증금의 증액 청구
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。