住宅租赁期限与默示续期指南
基于32个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
即使住宅租赁期限约定为不足2年，承租人仍可主张约定的较短期限有效；租赁关系默示续期后，原则上存续2年。默示续期后，承租人可以通知解除合同，但须自通知送达出租人之日起满3个月，解除才发生效力。
一图看懂
核心要点
- 未约定期限或约定期限不足2年的租赁，原则上视为2年；但承租人可以主张约定的不足2年期限有效（《住宅租赁保护法》第4条第1款（주택임대차보호법 제4조 제1항））。
- 出租人必须在期限届满前6个月至1个月期间通知拒绝续租或变更条件的意思。承租人如果也未在期限届满前1个月通知，租赁关系可能默示续期（《住宅租赁保护法》第6条第1款（주택임대차보호법 제6조 제1항））。
- 默示续期后的租赁关系存续期限视为2年（《住宅租赁保护法》第6条第2款（주택임대차보호법 제6조 제2항））。
- 默示续期后，承租人可以随时通知解除合同，但须自出租人收到通知之日起满3个月，解除才发生效力（《住宅租赁保护法》第6条之2（주택임대차보호법 제6조의2））。
- 如果前后累计欠付的租金达到相当于2期租金，或承租人严重违反义务，默示续期可能不适用（《住宅租赁保护法》第6条第3款（주택임대차보호법 제6조 제3항））。
- 期限届满前，即使承租人因个人原因单方面搬走，如果没有另外约定解除权或达成协议，也可能需要承担剩余期间的租金。不过，对于新承租人入住后重复收取租金的期间，可能需要根据具体案例作出不同判断。
- 约定期限不足2年的租赁期届满后默示续期的，有时不能将约定期限与续期期限简单相加来主张整体租赁期限（最高法院1996年4月26日宣判的96다5551、5568号判决等）。
常见问题
Q. 租赁合同签了1年，就必须住满2年吗？
不是。期限约定为不足2年的，原则上视为2年；但承租人可以主张约定的1年期限有效。若要以约定期限届满为由主张合同终止，还应确认拒绝续租通知的期限。
Q. 合同期限届满时，双方都没有说什么，租赁期限会怎样？
如果出租人未在法律规定的期限内通知拒绝续租或变更条件，且承租人也未在期限届满前1个月通知，租赁关系可能默示续期。续期后的租赁关系存续期限视为2年。
Q. 租赁关系默示续期后，承租人可以随时搬走吗？
承租人可以随时通知出租人解除合同。但解除效力自出租人收到通知之日起满3个月后发生，因此并非通知后就能立即收回押金。
Q. 出租人可以在合同到期前临时通知拒绝续租吗？
出租人必须在合同期限届满前6个月至1个月期间通知拒绝续租。案例认定，出租人在期限届满前1个月以内发出的通知无效，租赁关系因此被视为默示续期。
Q. 拖欠2个月房租，就不会默示续期吗？
如果欠付租金累计达到相当于2期租金，默示续期可能不适用。欠租不一定必须连续达到2个月；也有案例认为，在租赁期间，出租人可以依据《民法》（민법）解除合同。
Q. 合同期限还没到，我提前搬走还要交剩余房租吗？
如果合同订立时没有约定解除权，承租人仅因个人原因通常难以单方面终止合同，可能需要承担剩余租金，或与出租人协商。但有案例认为，如果出租人接纳新承租人并重新出租，就不能对之后期间重复收取租金。
Q. 房东换人后，即使合同期限未满，我也能终止合同吗？
房屋受让人原则上承继出租人的地位。但有案例认为，如果承租人不愿承继，在得知房屋转让事实后于合理期限内提出异议，可以摆脱租赁关系的约束。
Q. 租赁期限已经届满但押金还没退，可以向新房东追讨吗？
案例说明，具备对抗力的承租人在尚未收回押金期间，租赁关系仍然存续；在此期间购买房屋的人承继出租人的地位。在这种情况下，承租人可以向新房东主张返还押金，并主张交付房屋与返还押金应同时履行。
相关法律
- 《住宅租赁保护法》第3条第1款（주택임대차보호법 제3조 제1항）
- 《住宅租赁保护法》第3条第3款及第4款（주택임대차보호법 제3조 제3항 및 제4항）
- 《住宅租赁保护法》第3条之3（주택임대차보호법 제3조의3）
- 《住宅租赁保护法》第3条之5（주택임대차보호법 제3조의5）
- 《住宅租赁保护法》第4条第1款及第2款（주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제2항）
- 《住宅租赁保护法》第6条第1款至第3款（주택임대차보호법 제6조 제1항부터 제3항까지）
- 《住宅租赁保护法》第6条之2（주택임대차보호법 제6조의2）
- 《住宅租赁保护法》第7条（주택임대차보호법 제7조）
- 《住宅租赁保护法》第10条（주택임대차보호법 제10조）
- 《民法》第543条（민법 제543조）
- 《民法》第618条（민법 제618조）
- 《民法》第635条（민법 제635조）
- 《民法》第639条（민법 제639조）
- 《民法》第640条（민법 제640조）
注意事项
- 除了通知期限，通知是否实际送达出租人以及是否有证据证明送达也很重要。未送达的内容证明信，或难以证明的口头通知，可能引发争议。
- 默示续期后即使通知解除，合同仍可能自出租人收到通知之日起继续存续3个月，因此应提前考虑搬迁日期和押金返还时间。
- 约定期限不足2年的租赁期届满后默示续期的，有案例认为不能简单地将最初约定期限与续期期限相加来主张存续期限，因此应具体审查续期经过。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지
- 부당한 보증금 증액 통지를 임차인이 거부한 경우 이를 임대차계약 갱신거절 의사 통지로 해석할 수 있는지
- 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지
- 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간
- 기간을 1년으로 한 임대차계약의 임차인이 10개월 후 한 계약갱신거절 통지의 효력
- 집기파손, 관리비 미납을 이유로 갱신된 임대차계약기간의 중도에 임대차계약을 해지할 수 있지
- 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지
- 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 여부, 임대차기간 중 임대차계약 해지할 수 있는 법적근거가 무엇인지
- 임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 이내 해지통지를 한 경우 묵시적 갱신이 되는지
- 임대차기간 종료 직전에 한 해지통지의 효력 발생시점
- 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간
- 임대차기간 종료 후에 매매계약을 한 양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지
- 임대인의 계약 갱신거절의 통지
- 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석
- 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지
- 임차인의 주택인도의무가 선이행 의무인지
- 주택임대차보호법상 묵시적 갱신시 임대차 존속기간
- 2년 미만의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신된 경우
- 임의경매절차에서 2년 미만의 약정 임대차기간의 주장 가능성
- 차임 연체와 묵시적 갱신
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 임차인의 해지 통보
- 임대목적물 매매를 이유로 한 임차인의 임대차계약 해지
- 기간을 2년 미만으로 정한 임차인의 우선변제권 주장
- 임대차계약의 묵시적 갱신과 확정일자
- 임대차보증금반환청구권을 양도한 경우 임대차계약기간의 연장 가능성
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。