租赁合同终止、押金与地上物购买指南
基于61个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
租赁关系终止时能否请求购买建筑物或设施，以及租赁权能否对抗新所有人，取决于租赁目的、终止原因、是否办理登记或居民登记等因素。能否从押金中扣除拖欠租金等款项，也应结合债权产生的原因及租赁关系是否终止来判断。
一图看懂
核心要点
- 以拥有建筑物等为目的租赁土地时，如果租赁关系因租期届满等原因终止，且地上仍有地上物，在符合法定条件的情况下，可以请求续租或请求购买地上物（《民法》第283条、第643条（민법 제283조, 제643조））。
- 如果租赁关系因承租人违约而解除，承租人的地上物购买请求权可能不获认可；如果地上物违背租赁目的或缺乏经济价值，也可能受到限制（案例2、12、14）。
- 如果地上物购买请求权获得认可，交付建筑物、转移所有权的义务与出租人支付买卖价款的义务可能构成同时履行关系（案例1、2）。
- 原则上，土地租赁权须办理登记才能对抗第三人；但以拥有建筑物为目的的租赁，即使仅为地上建筑物办理登记，也可以对抗第三人。不过，如果租赁权转让给他人，还可能产生是否需要出租人同意的问题（《民法》第622条、第629条（민법 제622조, 제629조）；案例3、6、25）。
- 商铺建筑物租赁中，如果拖欠的租金达到两期租金，出租人可以解除合同；至于出租人可以拒绝续租的拖欠租金标准，则应另行审查（《民法》第640条（민법 제640조）；案例7）。
- 租赁押金可以担保承租人在租赁关系终止后、返还租赁物之前所产生的债务。但转让前产生的租金债权归谁所有，以及能否扣除依据约定产生的其他费用，取决于实际债权的性质及出租人同意债权转让时的具体情形（案例9、10、16）。
- 住宅租赁要产生对抗效力，须交付住宅并办理居民登记；在对抗效力存续期间，居民登记也必须持续有效。不过，根据具体情形，例如登记机关依职权注销登记后，通过法律规定的异议程序恢复居民登记，对抗效力也可能继续维持（《住宅租赁保护法》第3条（주택임대차보호법 제3조）；案例17、20）。
- 对未约定期限的使用借贷，应综合考虑订立合同时的情形、使用期间和使用情况，以及需要返还的原因等，判断是否已经经过足以实现使用、收益目的的期间（《民法》第613条（민법 제613조）；案例15）。
常见问题
Q. 土地租赁到期后，必须拆除房屋吗？
以所有建筑物为目的租赁土地，租赁关系因租期届满等原因终止时，如果地上仍有建筑物，承租人可以请求续租；如果出租人不愿续租，承租人可以请求购买地上物。但如果租赁合同因承租人违约而解除，承租人的购买请求权可能不获认可。
Q. 未经许可建造的建筑物也可以成为地上物购买请求权的对象吗？
即使是未经许可建造的建筑物，如果租赁关系终止时仍具有经济价值，也可能属于购买请求权的对象。但如果该建筑物违背土地的租赁目的，或者价格高到出租人难以预料等存在特殊情形，结论可能不同。
Q. 因拖欠租金导致租赁合同解除后，还可以请求购买建筑物吗？
如果土地租赁合同因承租人拖欠租金等违约行为而解除，相关说明认为，承租人不享有地上物购买请求权。应当区分租赁合同因租期届满而终止与因违约而解除这两种情况。
Q. 通过拍卖取得土地或建筑物时，也会一并取得原有租赁权吗？
如果建筑物上设定的抵押权被执行，建筑物所有权转移给拍卖买受人，那么除非存在特殊情形，为拥有该建筑物而设立的土地租赁权也可能一并转移。但是，如果未经出租人同意转让了租赁权，能否据此对抗出租人，应另行判断。
Q. 商铺承租人拖欠两个月租金时，出租人可以解除合同吗？
根据案例说明，《民法》第640条也适用于商铺建筑物租赁；如果拖欠的租金达到两期租金，出租人可以解除合同。应当区分出租人可以拒绝续租的拖欠租金标准与解除合同的标准。
Q. 新房东可以从押金中扣除前任所有人任内拖欠的租金吗？
新所有人承继出租人地位后，租赁关系终止时应当返还押金。原则上，原所有人任内产生的拖欠租金，未经另行转让债权，不会转移给新所有人；但案例中的判例说明认为，租赁关系终止时，除非存在特殊情形，该拖欠租金也可以从押金中扣除。
Q. 诉讼时效已经届满的月租金也可以从押金中扣除吗？
租赁关系存续期间，拖欠的租金不会自动从押金中扣除；但相关说明认为，租赁关系终止时，可以从押金中扣除拖欠的租金。根据租赁关系存续期间对拖欠状态予以容忍并继续履行合同等情形，即使租金债权的诉讼时效已经届满，也可能从押金中扣除。
Q. 租赁关系终止后，在收到建筑物购买价款之前继续使用土地，需要支付租金吗？
案例1讨论了承租人提出地上物购买请求后，是否应当返还占有、使用土地所获的不当得利；但所提供的答复中途结束，无法确认结论。因此，仅凭该案例难以断定在支付购买价款前是否应支付土地使用费或其范围。
相关法律
- 宪法第121条（헌법 제121조）
- 《民法》第163条第1项（민법 제163조 제1호）
- 《民法》第203条（민법 제203조）
- 《民法》第211条（민법 제211조）
- 《民法》第283条（민법 제283조）
- 《民法》第358条（민법 제358조）
- 《民法》第390条（민법 제390조）
- 《民法》第391条（민법 제391조）
- 《民法》第451条第1项（민법 제451조 제1항）
- 《民法》第495条（민법 제495조）
- 《民法》第609条（민법 제609조）
- 《民法》第613条（민법 제613조）
- 《民法》第615条（민법 제615조）
- 《民法》第622条（민법 제622조）
- 《民法》第629条（민법 제629조）
注意事项
- 地上物购买请求权可能因租赁关系终止原因不同而有所差异，因此应先确认是租期届满，还是因承租人违约而解除。
- 土地租赁权是否登记会影响其能否对抗第三人。还应区分为地上建筑物办理登记所获得的保护，以及转让租赁权时是否需要出租人同意的问题。
- 能否从押金中扣除某项债务，还是该债权源于另行约定，可能导致不同结论。转让押金返还债权且出租人无异议地表示同意时，尤其应当注意。
- 案例5和13涉及旧法内容，因此不能直接将其视为现行法律规定；应核实适用时间以及法律是否已经修订。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
- 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
- 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
- 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
- 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
- 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
- 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
- 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
- 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
- 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
- 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
- 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
- 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
- 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
- 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
- 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
- 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
- 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
- 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
- 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
- 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
- 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
- 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
- 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
- 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。