抵押权的效力与实现方式指南
基于113个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
抵押权是从抵押不动产的交换价值中优先于其他债权人受偿的权利，其效力范围和行使方式会因担保物的状态及拍卖进程而有所不同。担保物变为征收补偿金或全租金返还请求权等其他权利时，必须依照规定程序行使物上代位权；共同抵押、建筑物扩建以及最高额抵押权的债权确定时点，也需要分别考察。
一图看懂
核心要点
- 原则上，抵押权的效力及于附合于抵押不动产的物以及从物，但仍须考察其是否属于独立的所有权客体以及设定抵押权时的约定等（《民法》第358条（민법 제358조），案例13、14）。
- 工厂抵押应核实法定要件和清单等内容。不过，作为工厂抵押权标的不动产被查封时，作为抵押标的的工厂附属物原则上也一并执行（《工厂及矿业财团抵押法》第3条、第4条、第6条、第8条（공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조·제6조·제8조），案例2、19、20）。
- 设定抵押的土地被征收后，可以对补偿金行使物上代位权，但必须在补偿金支付前采取查封等必要程序。仅凭登记不能优先受偿（《民法》第342条、第370条（민법 제342조·제370조），案例9、10）。
- 将债务人所有的不动产和物上保证人所有的不动产设为共同担保并同时拍卖时，可能适用先从债务人所有的不动产中分配，再从物上保证人所有的不动产中分配不足部分的方式（案例5）。
- 共同抵押的不动产中仅有一处先行拍卖时，后顺位抵押权人有时可以代位行使对其他共同担保不动产的先顺位抵押权。但有案例认为，以不动产和船舶共同设定担保时，不承认同样的代位权（《民法》第368条（민법 제368조），案例6、22）。
- 拆除原有建筑物后新建建筑物的，除非能够认定两栋建筑物具有同一性，否则原有建筑物上的抵押权不会及于新建筑物。不过，如果抵押土地的所有人在土地上新建建筑物，土地抵押权人可以在满足一定条件时申请将土地和建筑物一并拍卖（《民法》第365条（민법 제365조），案例7）。
- 最高额抵押权的被担保债权确定时点，取决于交易关系及拍卖进程。有案例认为，后顺位最高额抵押权人申请拍卖时，先顺位最高额抵押权的被担保债权原则上在买受人付清拍卖价款时确定（案例25）。
- 物上保证人可以在丧失担保物所有权或清偿债务后行使追偿权；有案例认为，不能在担保权执行前预先追偿。追偿范围可根据具体情况，以担保物的市价等为基准判断（《民法》第341条、第370条（민법 제341조·제370조），案例4、24）。
常见问题
Q. 设定抵押的土地被征收后，能否从补偿金中优先受偿？
因征收导致担保物变为补偿金时，抵押权人可以行使物上代位权。但是，必须在补偿金支付前采取查封等必要程序，仅凭存在抵押权登记这一事实，并不能从补偿金中优先受偿。
Q. 设定抵押权后新建的建筑物也受原有建筑物抵押权的效力约束吗？
如果拆除原有建筑物后新建了建筑物，除非能够认定两栋建筑物具有同一性，否则原有建筑物上的抵押权不会及于新建筑物，即使两者外观或位置相似也是如此。不过，如果在设定抵押权的土地上新建了建筑物，在某些情况下可以申请将该建筑物与土地一并拍卖。
Q. 未列入工厂抵押清单的机器不能成为拍卖标的吗？
对于作为工厂抵押权标的的机器、器具，应确认其是否记载于清单以及是否符合工厂抵押的要件。不过，有案例认为，如果工厂抵押权标的不动产因法院作出拍卖启动决定而被查封，即使法院在拍卖启动决定或准许拍卖决定中遗漏了工厂附属物，在没有特殊情况时，也可以认定这些附属物一并拍卖。
Q. 如果将债务人和物上保证人的不动产设为共同抵押，拍卖款如何分配？
同时拍卖两处不动产时，可能适用以下分配方式：先从债务人所有的不动产的价款中向共同抵押权人分配；如有不足，再从物上保证人所有的不动产中追加分配。这可能不同于按两处不动产的拍卖价款比例分配的一般共同抵押分配方式。
Q. 担保债务已经全部还清，但抵押权登记仍然存在时，可以再次利用该登记吗？
被担保债权消灭时，抵押权也随之消灭，因此登记应予注销。不过，如果在约定利用原登记之前，没有产生在登记上具有利害关系的第三人，当事人之间在某些情况下可以将原登记用于担保新的债务。
Q. 全租权因期限届满而终止后，设定在全租权上的抵押权如何处理？
全租权因期限届满而终止时，以全租权本身为标的的抵押权可能随之消灭。此时，抵押权人可以通过查封并收取全租金返还请求权、取得债权转让支付命令，或者在针对该债权的执行程序中申报参与分配等方式行使权利。
Q. 物上保证人能否在拍卖结束前向债务人请求追偿？
原则上，物上保证人在清偿债务或因抵押权执行而丧失担保物所有权后，才取得追偿权。有案例认为，不适用保证人预先追偿权的规定，因此物上保证人不能在拍卖前预先请求追偿。
Q. 后顺位最高额抵押权人申请拍卖时，先顺位最高额抵押权的债权何时确定？
有案例认为，后顺位最高额抵押权人申请拍卖时，先顺位最高额抵押权的被担保债权在该最高额抵押权消灭时确定。具体而言，该案例将买受人付清拍卖价款之时认定为债权确定的时点。
相关法律
- 《民法》第100条（민법 제100조）
- 《民法》第186条（민법 제186조）
- 《民法》第214条（민법 제214조）
- 《民法》第215条（민법 제215조）
- 《民法》第256条（민법 제256조）
- 《民法》第320条（민법 제320조）
- 《民法》第321条（민법 제321조）
- 《民法》第322条（민법 제322조）
- 《民法》第323条（민법 제323조）
- 《民法》第324条（민법 제324조）
- 《民法》第328条（민법 제328조）
- 《民法》第341条（민법 제341조）
- 《民法》第342条（민법 제342조）
- 《民法》第356条（민법 제356조）
- 《民法》第357条（민법 제357조）
注意事项
- 对征收补偿金行使物上代位权，不能仅凭抵押权登记实现。必须在补偿金支付前办理查封等必要程序。
- 抵押权的效力是否及于扩建部分或工厂机器，应确认其是否构成附合、是否属于独立的所有权客体，以及工厂抵押清单和设定约定等内容。
- 最高额抵押权的被担保债权确定时点，可能因拍卖申请人及交易关系是否终止等因素而异，因此拍卖正在进行时，应另行确认债权确定时点。
- 物上保证人的追偿权通常在其清偿债务或因担保权执行而丧失担保物所有权后产生，不应与保证人的预先追偿权混淆。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 공사대금채권 유치권자, 유치물 보존·사용의 경우 부당이득공제여부
- 공장저당목적이 된 농지 위에 공장건물 등이 없는 경우 일괄매각여부
- 공익사업을 위한 협의취득으로 토지소유권이 이전된 경우 저당권자 보호
- 담보권 실행으로 부동산소유권을 상실한 물상보증인의 구상권
- 채무자·물상보증인 공동저당부동산 동시배당의 경우 배당방법
- 공동저당 부동산 중 일부만 경매할 경우 경매부동산의 후순위 저당권자보호
- 철거 후 신축한 건물에 대해 구 건물에 관한 저당권으로 경매청구 가능한지
- 돈을 다시 빌려주면서 무효인 기존의 근저당권등기를 이용할 수 있는지
- 저당권이 설정된 토지가 수용된 경우 저당권자의 물상대위권 행사방법
- 저당권 설정토지의 수용보상금에 전부명령이 발령된 경우 저당권의 보호
- 은행의 포괄근저당권이 미치는 범위
- 전세계약기간이 만료된 경우 전세권에 설정된 저당권의 실행방법
- 증축으로 인한 건물표시변경등기 된 경우 기존건물저당권의 효력범위
- 임차인이 증축한 건물부분에 기존 저당권의 효력이 미치는지
- 피담보채무 확정 전 대위변제를 한 경우 근저당권의 이전 여부
- 토지에 설정한 근저당권에 기초하여 건축공사 중지를 청구할 수 있는지
- 임대차보증금반환채무 등을 담보하기 위해 설정된 포괄근저당권이 임대차계약이 종료되기 전 순차적으로 양도된 경우, 위 근저당권의 ...
- 저당권설정 전후 가압류가 있는 경우 매각대금의 배당방법
- 공장저당권이 타인의 토지에 설치된 폐수처리시설에도 미치는지
- 공장저당권실행의 경우 일부기계가 경매목적물로 명시되지 않은 경우
- 저당권 설정된 토지를 양도한 후 양도인이 저당권등기말소청구 가능한지
- 동일채권으로 부동산 및 선박에 저당권 설정한 경우 민법상 공동저당인지
- 저당권자와 채무자를 실제와는 달리 제3자 명의로 해놓은 경우
- 물상보증인이 사전구상권을 행사할 수 있는지
- 후순위근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。