恢复和行使所有权：必须了解的标准
基于122个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
所有权归属及能否恢复，不能仅凭登记作出结论；还须一并考察名义信托的类型、买卖合同当事人以及第三人是否取得权利等因素。土地界址、未登记不动产以及集合建筑物的共用部分，也须根据各自不同的标准判断。
一图看懂
核心要点
- 根据《不动产实际权利人名义登记法》第4条（부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조），名义信托约定及据此办理的登记原则上无效；但如果买卖合同相对方不知道名义信托的事实，基于登记发生的物权变动可能有效。
- 即使是在《不动产实际权利人名义登记法》施行前设立的名义信托，如果未在宽限期内办理实名登记等手续，宽限期届满后也不能以解除名义信托为由请求办理所有权转移登记（案例5、9）。
- 在三方间登记名义信托中，约定及登记无效后，所有权可能回归出卖人。此时应考察信托人能否基于对出卖人的所有权转移登记请求权行使权利（案例2、3）。
- 受托人将不动产处分给第三人时，原则上第三人可以取得所有权，不论其是否知道名义信托无效（《不动产实际权利人名义登记法》第4条第3款（부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항），案例13、14）。
- 是否属于合同名义信托，应根据谁是买卖合同当事人来判断。不能仅凭谁支付了买卖价款、出卖人是否知道名义信托的事实来确定合同当事人（案例11、16）。
- 除非存在特殊情形，土地的所有范围应以地籍簿册记载的界址和地积为准，而不是以实际围墙或使用界线为准（案例15）。
- 集合建筑物的某部分属于共用部分还是专有部分，原则上应根据区分所有权成立时的客观结构和用途判断；后来将其用于居住，不会使共用部分转变为专有部分（案例20、24）。
- 拾得遗失物后，应尽快返还或交至警察局等机构。所有人出现时，拾得人可以请求法定范围内的报酬；如果在规定期限内无人主张权利，拾得人可以取得所有权（《遗失物法》第1条、第4条、第6条、第9条、第14条（유실물법 제1조·제4조·제6조·제9조·제14조），《民法》第253条（민법 제253조））。
常见问题
Q. 很久以前登记在他人名下的不动产，可以通过解除名义信托的方式要回来吗？
根据《不动产实际权利人名义登记法》（부동산실권리자명의등기에관한법률），宽限期届满后，名义信托约定及据此办理的登记均属无效，因此不能以解除名义信托为由请求办理所有权转移登记。不过，根据名义信托的类型和目前的登记状态，也可能需要考虑基于所有权提出注销登记请求、请求返还不当得利等其他途径。
Q. 如果受托人把名义信托的不动产卖给第三人，我还能要回所有权吗？
原则上，从受托人处取得不动产的第三人，即使有人以名义信托无效为由提出异议，仍可能取得所有权。不过，是否存在导致第三人取得无效的其他事由，或者是否有积极参与等特殊情形，仍须个案审查。
Q. 购买名义信托的不动产时，如果买卖价款是我付的，我就是买受人吗？
应以买卖合同的当事人为标准判断谁是买受人。仅仅因为您支付了价款，或者出卖人知道名义信托的事实，并不意味着名义信托人就是合同当事人；还须考察是否存在其他特殊情形，例如当事人意图将合同产生的法律效果归属于谁。
Q. 登记土地的界址与实际围墙位置不一致时，应以哪一方为准？
没有特殊情形时，土地的位置、地号、地目、地积和界址应根据地籍簿册确定。是否存在当事人在买卖时约定以实际界址为准，或者制作地籍图时发生技术性错误等特殊情形，应另行判断。
Q. 土地台账上没有所有人的地址，或者姓名不一致，可以直接办理所有权保存登记吗？
如果无法确定土地台账上记载的所有人，仅凭该资料难以办理所有权保存登记。应考虑通过管理地籍簿册的机关进行调查、作出决定等方式更正所有人记载，或者根据具体情况取得证明所有权的确定判决。
Q. 如果长期把公寓住宅的地下避难所当作房间使用，它能成为我的所有物吗？
如果某处在区分所有权成立时即被设置为共用部分，即使后来改建成房间或用作居住，也不能成为区分所有权的客体。地下层究竟属于共用部分还是独立的专有部分，应综合建筑结构、客观用途以及销售时的情况等因素判断。
Q. 如果渔村契约共同体的补偿金分配似乎不公平，我可以直接请求支付我的份额吗？
因渔业权消灭而获得的补偿金属于渔村契约共同体的集体共有财产，因此首先应依章程或全体成员大会的决议进行分配。成员与其直接请求分得自己的份额，不如在全体成员大会决议程序存在瑕疵或决议内容明显不公时，考虑通过主张决议不存在或无效来提出异议。
Q. 我在公交车上捡到一个钱包，如果所有人没有出现，我可以把它留下吗？
钱包应尽快返还给所有人，或交至警察局等机构。按照法定程序提交并公告后，如果所有人在规定期限内未主张权利，拾得人可以取得所有权；但取得所有权后，也必须在规定期限内领取该物品。
Q. 很久以前买了不动产但没有办理登记，现在还能主张所有权吗？
对于如案例所示、属于《民法》施行前买卖的情形，如果自施行日起未在规定期限内办理登记，可能会丧失所有权。不过，还须分别审查买卖合同项下的所有权转移登记请求权是否仍然存在、买受人是否已受领并持续占有该不动产，以及后续买受人是否积极参与一房二卖等问题。
相关法律
- 《不动产实际权利人名义登记法》第3条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조）
- 《不动产实际权利人名义登记法》第4条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조）
- 《不动产实际权利人名义登记法》第6条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조）
- 《不动产实际权利人名义登记法》第8条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조）
- 《不动产实际权利人名义登记法》第11条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조）
- 《不动产实际权利人名义登记法》第12条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조）
- 《民法》第2条（민법 제2조）
- 《民法》第162条（민법 제162조）
- 《民法》第188条（민법 제188조）
- 《民法》第189条（민법 제189조）
- 《民法》第215条（민법 제215조）
- 《民法》第249条（민법 제249조）
- 《民法》第252条（민법 제252조）
- 《民法》第253条（민법 제253조）
- 《民法》第275条（민법 제275조）
注意事项
- 名义信托相关案件应区分双方间登记名义信托、三方间登记名义信托和合同名义信托；买卖合同当事人以及出卖人是否知情，可能影响结论。
- 基于不当得利返还请求权提出的所有权转移登记请求权，在相关案例中涉及10年的消灭时效。不能仅因当事人占有、使用不动产，就认为该请求权的时效不会起算。
- 地籍簿册上的界址与实际界址不一致，或者难以确定土地台账上记载的所有人时，不应仅凭现场使用状况或自行制作的确认书，就断定可以确定所有权或界址。
- 返还遗失物后，遗失物报酬请求权须在1个月内行使；即使取得遗失物所有权，也另有必须领取该物品的期限。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
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本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。