房地产行政与公益事业补偿指南

基于121个咨询案例 · 更新 2026年10月4日 · 译自韩文原文。

如果土地或建筑物被纳入公益事业范围，或者受到开发、建筑相关行政处分，应分别确认补偿对象、补偿项目、可提出异议的对象及相关程序。是否补偿以及补偿金额，可能因实际耕作、居住、营业情况，权利关系，项目推进时间及土地使用经过而异。

相关当事人 → 土地或建筑物所有人 → 实际耕作者或使用人 → 公益项目实施者 → 土地或建筑物纳入公益事业范围或受到开发、建筑相关行政处分 → 损害是否发生在征收生效前且属于未经授权使用？ → 是 → 先区分征收补偿与其他请求征收前损害可另行审查民事赔偿或返还不当得利 → 否 → 是否存在具体补偿项目或损失？ → 是否对补偿裁决金额或行政处分有异议？ → 可能获得相应补偿补偿对象与金额依权利及实际情况确认 → 耕作损失核对实际耕作者及协商安排（第77条第2款） → 区分土地补偿与农业、作物损失补偿 → 核对剩余建筑物损失、修缮或购买可能（第75条之2及施行规则第35条） → 确认部分征收后剩余建筑物的价值损失及修缮费用 → 对裁决有异议可向中央土地征收委员会申请异议或提起行政诉讼（第83条至第85条） → 确认异议申请或诉讼的对象与具体期限

核心要点

农业损失补偿原则上支付给实际耕作者；如果农地所有人是居住在当地的农民，也可以根据所有人与耕作者的协商支付（《关于公益事业用土地等的取得及补偿的法律》第77条第2款（공익사업법 제77조 제2항））。
建筑物的一部分被征收，导致剩余建筑物价值降低或需要修缮的，该损失也可能属于补偿对象；在某些情况下，还可以请求购买剩余建筑物（《关于公益事业用土地等的取得及补偿的法律》第75条之2及其施行规则第35条（공익사업법 제75조의2, 시행규칙 제35조））。
对土地征收补偿金额有异议的，可以在收到裁决书后向中央土地征收委员会提出异议申请，或者提起行政诉讼。增加或减少补偿金的诉讼，其对方可能被确定为项目实施者或土地所有人、关系人（《关于公益事业用土地等的取得及补偿的法律》第83条至第85条（공익사업법 제83조~제85조））。
评估征收对象土地的补偿金额时，并非必须始终考虑邻近交易案例或补偿先例；但是，如果相关资料属于正常价格且会影响评估，则可以予以参考（案例中引用的韩国大法院判例）。
应根据项目类型和对象资格确认搬迁补助费、搬家费。住宅再开发项目中的现金清算对象在一定情况下也可能属于支付对象；对于所有人，可能需要审查其自整治计划公开阅览、公告之日起至补偿时是否持续拥有并居住于该建筑物（案例21、24）。
即使是被视为已获开发行为许可的建筑许可或变更许可，如果不符合开发行为许可标准，也可能被拒绝。但是，仅以难以制定笼统的综合规划为由作出的拒绝处分，可能违法（案例23）。
行政规划或土地交易许可区的划定，是否会直接影响权利义务，决定其是否可能成为行政诉讼的对象；即使城市规划享有裁量权，也必须遵守利益衡量和比例原则（案例7、14）。
在征收发生效力之前，未经授权使用土地而造成的损害，可能应与征收裁决程序中的损失补偿相区分，并可能作为民事损害赔偿或返还不当得利问题处理（案例20）。

常见问题

Q. 我租了农地并亲自耕种，耕作补偿金由谁领取？

原则上，农业损失应补偿给实际耕作者。但是，如果农地所有人是居住在当地的农民，所有人和实际耕作者可以协商确定由谁获得补偿。应当将土地本身的补偿与农业、作物损失补偿区分开来确认。

案例 1

Q. 建筑物的一部分被征收后，即使剩余建筑物的价值降低，也能获得补偿吗？

如果同一所有人拥有的一组建筑物中有部分被取得或使用，导致剩余建筑物的价值降低或发生损失，可以对该损失予以补偿。剩余部分的修缮费用也可能涉及补偿；如果损失额与修缮费用之和超过剩余建筑物的价值，可能可以购买剩余建筑物。

案例 2

Q. 如果认为土地征收补偿金额过低，可以通过什么程序提出异议？

如果对裁决有异议，可以自收到裁决书正本之日起30日内向中央土地征收委员会提出异议申请。也可以不经异议申请而提起行政诉讼；提起诉讼的期限依案例引用的《公益事业用土地等的取得及补偿法》规定，在收到裁决书后可能有所不同，因此应确认具体期限。

案例 17, 案例 18

Q. 无许可建筑被纳入公益事业范围后，也能获得补偿吗？

案例说明，不能仅因未取得建筑许可，就断定无许可建筑当然不属于损失补偿对象。但是，具体判断可能因建筑物是否合法、建造时间和经过、使用状况等具体情况而异。

案例 5

Q. 再开发项目中的现金清算对象也能领取搬迁补助费和搬家费吗？

案例说明，住宅再开发项目中住宅用建筑物的所有人，如果属于现金清算对象，并已通过现金清算协商转让所有权，或者因协商未果而导致建筑物被征收，可以获得搬迁补助费和搬家费。此外，对于所有人的搬迁补助费，判断标准可能包括其是否自整治计划公开阅览、公告之日起至建筑物补偿时持续拥有并居住于该建筑物。

案例 21, 案例 24

Q. 能否因申请建筑许可时提交的保证书而拒绝扩建许可？

如果在没有法律依据的情况下，对属于羁束行政行为的建筑许可或使用批准附加条件，该条件可能不被认可有效。因此，仅以不当作出的保证书为由拒绝申请，有可能违法；但如果另有明显的公益需要获得认可，则可能作出不同判断。

案例 9

Q. 划定土地交易许可区或作出城市规划决定，也可以通过行政诉讼提出异议吗？

案例说明，划定土地交易许可区会直接对土地交易和使用产生法律限制，因此可能成为撤销诉讼的对象。城市规划决定也可能具体限制权利行使；但规划享有裁量空间，因此应审查是否存在违法事由，例如未进行利益衡量，或缺乏客观性、正当性等。

案例 7, 案例 14

Q. 如果项目实施者在征收裁决前对土地进行了施工，可以在裁决中获得补偿吗？

案例说明，在征收发生效力之前，未经授权使用土地而造成的损害，不能在征收裁决程序中作为损失补偿提出请求。在这种情况下，应另行审查能否提出民事损害赔偿或返还不当得利请求。

案例 20

Q. 曾用作道路的土地，征收补偿金额总是会降低吗？

并非如此。只有在土地属于事实上形成的私设道路，并且根据道路开辟经过、使用关系等各种情况，存在客观理由使其评估价值低于邻近土地时，才可能适用较低的评估标准。不能仅因土地曾用于通行，就一律减额。

案例 22

注意事项

对裁决提出异议、申请复议个别公示地价等均有规定期限，因此应先确认收到裁决书或决定、公告的日期。
损失补偿与针对违法行为的损害赔偿，其依据和程序可能不同，因此应区分因征收前使用土地或施工造成的损害，能否在征收裁决程序中提出请求。
是否属于补偿对象，可能因实际耕作、居住、营业情况，许可或申报时间，项目公告时间以及土地使用经过而异。
案例中也引用了旧法时期的判例及不同时期的法律规定，因此在实际案件中，应确认适用时期的法律和当前程序。

依据的咨询案例

本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。

本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。