房地产中介指南：中介人的义务与报酬
基于50个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
执业公认中介师必须核实中介标的物的权利关系以及交易、使用限制等重要事项，并作出准确说明；如果因疏于履行该义务而造成损失，可能承担赔偿责任。中介费应综合考察合同是否成立、中介行为的贡献程度及法定上限等因素后予以判断。
一图看懂
核心要点
- 执业公认中介师应以善良管理人的注意义务处理受托的中介业务，并以诚信、诚实的态度履行职责（《民法》第681条（민법 제681조）、《公认中介师法》第29条第1款（공인중개사법 제29조 제1항））。
- 应核实中介标的物的状况、位置、权利关系以及法律规定的交易或使用限制等，出示依据资料并作出准确说明（《公认中介师法》第25条（공인중개사법 제25조）、案例1、5、17）。
- 即使未在登记簿上显示，只要某项权利关系对交易判断很重要，也可能属于确认、说明的对象。核实多户住宅现有承租人的押金和租赁期间等信息的案例即属此类（案例6、19）。
- 由代理人签约时，应核实其是否具有代理权；如果因中介辅助人员履行职务时的行为造成损失，该辅助人员及其雇用的执业公认中介师均可能承担责任（案例18、23）。
- 请求支付中介费时，原则上应重点考察中介合同、中介对象合同是否成立，以及中介行为与合同成立之间的因果关系。但是，有判例认为，在中介人起了决定性作用，却因无可归责于自己的事由未能参与后续完成工作的特殊情况下，可以请求支付与已经实施的中介行为相当的报酬（案例4、22）。
- 合同成立后，仅因当事人自行解除合同，并不当然意味着无需支付中介费。但是，如果交易因执业公认中介师的故意或过失而无效、被撤销或解除，则可能无权收取中介费（《公认中介师法》第32条（공인중개사법 제32조）、案例24）。
- 应确认交易金额的计算方式和标的物种类，并在法定上限内确定中介费。未登记、无资格者从事中介业务并约定的报酬，其效力可能受到限制（案例3、10、11、16）。
- 即使中介人未收取中介费，其确认、说明义务也不会当然消失。但是，如果其作为实际交易当事人签订合同的行为客观上不属于中介行为，则可能难以请求支付互助金（案例9、14）。
常见问题
Q. 中介人错误告知面积或朝向，可以要求赔偿损失吗？
面积和朝向属于中介标的物的基本事项，因此必须准确核实并予以说明。如果因说明错误或在确认、说明书中记载错误而造成损失，可以追究赔偿责任；但如果交易当事人也被认定对损失的发生或扩大存在过失，赔偿金额可能会减少。
Q. 承租多户住宅时，可以要求中介人核实现有租户的信息吗？
案例认为，中介人有义务要求出租人提供有关现有承租人押金、租赁期间起止时间等资料并予以核实，然后向承租人说明并出示。即使未能取得相关资料，也应在确认、说明书中记载这一事实。
Q. 即使没有支付中介费，也可以要求中介人赔偿损失吗？
中介人未收取中介费，并不当然意味着其确认、说明义务及违反该义务所产生的损害赔偿责任随之消失。案例说明，即使无偿提供中介服务，也可能适用该义务。
Q. 与自称为出租人代理人的人签订了合同，但其实际上没有代理权，中介人也要承担责任吗？
中介人应核实代理人是否为真正的代理人，以及是否有权订立合同。如果中介人疏于核实，导致承租人遭受损失，可以追究中介人的赔偿责任。
Q. 买卖合同后来解除的话，可以要求退还中介费吗？
合同有效成立后，如果因当事人之间的协议等原因解除合同，可能仍须支付中介费。但是，如果交易因执业公认中介师的故意或过失而无效、被撤销或解除，则可能无权收取中介费。
Q. 约定的中介费超过法定上限时，必须全额支付吗？
案例说明，超出法定上限的约定，其效力可能仅在超出部分受到限制。具体上限和交易金额的计算，应根据中介标的物的种类及适用规定进行核实。
Q. 交易在即将签署合同书前中止，之后当事人自行签订了合同，还需要支付中介费吗？
原则上，合同成立是请求支付中介费的条件。但是，有判例认为，如果中介人对合同成立起了决定性作用，却因无可归责于自己的事由未能参与最终合同书的签署，在存在特殊情形时，可以请求支付与已经实施的中介行为程度相当的报酬。
Q. 中介人直接以出租人身份签订了合同，可以向公认中介师协会请求支付互助金吗？
有案例认为，中介事务所经营者以交易当事人身份实际订立合同这一行为，并不会仅因合同书上记载了中介事务所名称或已制作确认、说明书，就成为中介行为。关键在于该行为客观上是否为交易提供了介绍或中介服务。
Q. 中介业者即使没有收取中介费，也可能因无登记从事中介业务而受到处罚吗？
案例所引用的判例说明，如果只是承诺或要求收取报酬，而事实上并未收取，则不能依据针对无登记从事中介业务的相关处罚条款予以处罚。这是该案例关于刑事处罚的结论，并不意味着不存在其他法律责任。
相关法律
- 《民法》第681条（민법 제681조）
- 《民法》第686条第3款（민법 제686조 제3항）
- 《公认中介师法》第2条第1项（공인중개사법 제2조 제1호）
- 《公认中介师法》第9条（공인중개사법 제9조）
- 《公认中介师法》第15条第2款（공인중개사법 제15조 제2항）
- 《公认中介师法》第25条（공인중개사법 제25조）
- 《公认中介师法》第26条（공인중개사법 제26조）
- 《公认中介师法》第29条第1款（공인중개사법 제29조 제1항）
- 《公认中介师法》第30条（공인중개사법 제30조）
- 《公认中介师法》第32条（공인중개사법 제32조）
- 《公认中介师法》第33条（공인중개사법 제33조）
- 《公认中介师法》第48条（공인중개사법 제48조）
- 《公认中介师法施行令》第21条（공인중개사법 시행령 제21조）
- 《公认中介师法施行令》第26条（공인중개사법 시행령 제26조）
- 《公认中介师法施行规则》第20条（공인중개사법 시행규칙 제20조）
注意事项
- 案例中包含过去的法律规定以及当时各地区的费率和交易情况，因此应另行核实目前适用的中介费上限和法律规定。
- 建议在签约前亲自确认合同书中的房号、面积、朝向是否与登记资料上的记载一致，以及权利关系和代理权是否已经核实。
- 是否承担损害赔偿责任及赔偿金额，可能因中介人是否违反义务、该违约与损失之间的因果关系以及委托人的过失等因素而有所不同。
- 保险金、互助金请求权的时效可能因签约时间和适用法律而有所不同，因此不要将案例中提到的期限直接适用于当前案件，应另行核实。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 개업공인중개사가 부동산중개 할 경우 주의의무
- 부동산중개인이 체결한 보증보험계약상 보험금청구권의 소멸시효 기간
- 부동산 중개보수의 산정방법
- 개업공인중개사의 보수청구권의 발생요건
- 중개업자가 아파트면적을 잘못 알려준 경우의 책임
- 다가구주택의 경우 중개업자의 확인·설명의무
- 현관문호실과 등기부호실이 달라 보증금을 떼인 경우 중개업자의 책임
- 임차인 계약갱신요구권 설명과 중개업자의 책임
- 무상의 부동산중개행위에도 개업공인중개사의 손해배상책임 있는지
- 중개사무소 개설등록 않은 자와의 중개수수료지급약정의 효력
- 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료를 지급의무가 있는지
- 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료 지급의무가 있는지
- 개업공인중개사가 중개하지 않고 거래계약서 등 작성·교부한 책임
- 중개사명의대여 받은 자를 직접 당사자로 한 계약행위가 중개행위인지
- 부동산중개업자가 부동산 관련 세금을 잘못 설명한 경우
- 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업을 하면서 체 결한 중개수수료 지급약정의 효력
- 부동산중개업자가 아파트 방향을 잘못 설명한 경우
- 대리인을 통한 임대차계약 체결시 중개업자의 주의의무
- 중개업자의 설명의무의 범위
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- 부동산 중개업자에 대한 공제금 지급계약 및 면책약관의 효력
- 부동산 중개업자가 최종적 계약서 작성에 관여하지 못하고도 중개수수료를 청구할 권한이 있는지 여부
- 중개보조원의 행위에 대한 중개업자의 책임
- 부동산매매계약이 해제된 경우에도 중개보수 지급해야 하는지
- 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하는 행위의 형사 책임
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。