不动产取得时效：占有20年与登记核心指南
基于108个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
如果以所有的意思，和平、公然地占有不动产20年，可以主张占有取得时效；但不会仅因占有期间届满就立即取得所有权，原则上还需要办理登记。结论可能因占有的性质、占有继受及所有权人变更的时间、是否属于国有财产，以及时效完成后是否有第三人办理登记而不同。
一图看懂
核心要点
- 不动产占有取得时效，是指以所有的意思，和平、公然地占有20年并办理登记后取得所有权的制度（《民法》第245条第1款（민법 제245조 제1항））。
- 原则上推定占有人是以所有的意思占有；但如果能够证明占有人明知是无权占有，或者根据占有权源及周边情况等可以认定其无意排除他人所有权，则该推定可能被推翻（《民法》第197条第1款（민법 제197조 제1항））。
- 占有继受人可以只主张自己的占有，也可以一并主张前占有人的占有。合并计算前占有人的占有期间时，也会一并承受该占有的瑕疵（《民法》第199条（민법 제199조））。
- 仅因占有期间内所有权人发生变更，并不会导致进行中的时效中断；但是，如果时效完成后、登记前，第三人办理了所有权转移登记，原则上不能向该第三人主张时效已经完成。
- 即使占有取得时效已经完成，登记前所有权也不会立即转移。原则上应向时效完成时的所有权人请求办理所有权转移登记。
- 即使时效完成后所有权转让给第三人，导致无法对抗该第三人，只要继续占有，并将所有权人变更的时间作为新的起算点再占有20年，就可以主张第二次取得时效。
- 国有财产中的行政财产不属于取得时效的对象；普通财产在满足条件时则可能成为取得时效的对象。地方自治团体的行政财产也不能通过时效取得（《国有财产法》第7条第2款（국유재산법 제7조 제2항）、《共享财产及物品管理法》第6条第2款（공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항））。
- 取得时效也可能适用于土地的一部分，但集合建筑物的公用部分不属于通过取得时效取得所有权的对象。通行地役权只有在持续存在通过设置通道并加以使用而形成的客观状态时，才可能涉及通过时效取得（《民法》第294条（민법 제294조））。
常见问题
Q. 占有超过20年，就能不经登记直接成为所有权人吗？
不是。即使满足占有取得时效的期间和条件，也不会仅因占有而取得所有权，原则上还必须办理登记。基本做法是向时效完成时的所有权人请求办理所有权转移登记。
Q. 可以加上以前占有人的期间，凑满20年吗？
可以。占有继受人可以只主张自己的占有，也可以一并主张前占有人的占有；但如果将前占有人的占有期间合并计算，也会一并承受该占有存在的瑕疵。如果占有经过多次继受，合并计算到哪一阶段也可能成为争议焦点。
Q. 占有期间土地所有权人变更，取得时效会从头开始计算吗？
仅因时效期间届满前所有权人名义发生变更，并不会导致原有占有中断或时效中止。但是，如果时效完成后、登记前，第三人办理了所有权转移登记，原则上就难以向该第三人主张已经完成的时效。
Q. 时效完成后登记在第三人名下，还能再次主张取得时效吗？
即使时效完成后登记在第三人名下，导致无法以第一次时效对抗该第三人，只要继续占有，并从所有权转移至第三人名下之日起又经过20年，就可以主张第二次取得时效。关键在于将所有权人变更的时间作为新的起算点。
Q. 国家或地方自治团体所有的土地也可以成为取得时效的对象吗？
国有财产应区分行政财产和普通财产。行政财产不属于取得时效的对象；普通财产在满足条件时则可能成为取得时效的对象。仅因行政财产事实上未被使用，并不会使其成为普通财产。
Q. 不知道是别人的土地而买下并占有，也能通过时效取得吗？
仅因占有始于买卖，并不会当然推翻自主占有的推定。但是，如果占有开始时明知处分人没有处分权限，或者根据其他客观情况无法认定占有意在排除所有权人的权利，结论就可能不同。
Q. 土地的一部分或共有土地的一部分，也能主张取得时效吗？
即使只是占有土地的一部分，也可能涉及占有取得时效。如果占有的是按部分区分所有的共有土地中的特定部分，其他共有人也可能负有就该部分办理份额转移登记的义务，因此有时需要向所有相关共有人提出请求。
Q. 长期使用集合建筑物的公用部分，能通过时效取得吗？
集合建筑物的公用部分不属于通过取得时效取得所有权的对象。不能仅以使用了一定期间为由，将公用部分作为专有部分所有，或将其与专有部分分离后处分。
相关法律
- 《民法》第186条（민법 제186조）
- 《民法》第187条（민법 제187조）
- 《民法》第197条第1款（민법 제197조 제1항）
- 《民法》第199条（민법 제199조）
- 《民法》第245条第1款、第2款（민법 제245조 제1항·제2항）
- 《民法》第247条第1款（민법 제247조 제1항）
- 《民法》第252条第2款（민법 제252조 제2항）
- 《民法》第291条（민법 제291조）
- 《民法》第294条（민법 제294조）
- 《民法》第1053条至第1058条（민법 제1053조부터 제1058조까지）
- 《不动产登记法》第65条（부동산등기법 제65조）
- 《国有财产法》第6条（국유재산법 제6조）
- 《国有财产法》第7条第2款（국유재산법 제7조 제2항）
- 《国有财产法》第12条第1款、第2款（국유재산법 제12조 제1항·제2항）
- 《共享财产及物品管理法》第6条第2款（공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항）
注意事项
- 不能认为仅占有20年就会自动取得所有权。应确认占有的性质和期间，并审查是否需要提出登记请求。
- 时效完成前所有权人变更，与时效完成后、登记前所有权转让给第三人，法律效果不同。
- 合并计算前占有人的占有期间时，也可能一并承受该占有的瑕疵；起算点的判断还可能因占有人或登记名义人变更的时间而不同。
- 国家或地方自治团体所有土地的结果可能因财产种类和占有经过而异，因此应一并考察其属于行政财产还是普通财产，以及是否为自主占有。
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