房地产假扣押的效力与分配指南

基于16个咨询案例 · 更新 2026年10月4日 · 译自韩文原文。

房地产假扣押会限制债务人的处分权；假扣押后对财产作出的处分，在与假扣押债权人的关系上，其效力会受到限制。不过，分配或执行结果可能因假扣押请求金额、执行时间及标的物状况而异。

参与方 → 假扣押债权人 → 债务人 → 第三取得人或拍卖参与人 → 债权人申请房产假扣押之后发生转让、拍卖或征收 → 土地是否已被征收？ → 是（《为公益事业取得土地等的征收及补偿法》第45条第1款） → 否 → 假扣押后是否转让给第三人？ → 是 → 是否在首次拍卖开始决定登记前登记？ → 是（可获分配，无须申请；《民事执行法》第88条第1款、第148条） → 否（须提出分配请求；《民事执行法》第88条第1款） → 处分效力仅在与假扣押债权人的关系上发生债务人仍可使用、管理并取得收益 → 分配范围受假扣押请求金额和登记时点影响征收补偿金须另行申请假扣押 → 核对裁定时的请求金额及利息、诉讼费用 → 核对登记时间及是否须提出分配请求 → 核对标的物状况；征收补偿金须另行保全 → 超出裁定请求金额的利息和诉讼费用不受禁止处分效力约束 → 首次拍卖开始决定登记前登记的债权人可获分配；之后登记的须提出请求 → 未登记建筑物须符合所有权及建筑物实质要件违章建筑不能成为假扣押对象

核心要点

即使房地产已执行假扣押，债务人仍可使用、管理标的物并取得收益，受到限制的只是处分权（《民事执行法》第291条、第83条第2款 (민사집행법 제291조, 제83조 제2항)）。
假扣押后房地产转让给第三人，并不意味着该转让行为一概无效；假扣押的禁止处分效力仅在与假扣押债权人的关系上发生作用（判例2、10；韩国大法院1987年6月9日宣告的86다카2570号判决）。
假扣押后所有权转移给第三人时，假扣押债权人原则上可从变卖价款中获得分配的范围，以作出假扣押裁定时的请求金额为限。超出该限额的利息和诉讼费用不受假扣押的禁止处分效力约束（判例2、10；韩国大法院1998年11月10日宣告的98다43441号判决）。
在首次拍卖开始决定登记之前登记的假扣押债权人，即使没有提出分配请求，也属于有权获得分配的债权人，分配款可能会被提存。之后才登记的假扣押债权人则必须提出分配请求（《民事执行法》第88条第1款、第148条、第160条第1款第2项、第161条第1款 (민사집행법 제88조 제1항, 제148조, 제160조 제1항 제2호, 제161조 제1항)）。
被假扣押的土地被征收时，对土地的假扣押效力消灭，不会自动转移至征收补偿金。必须另行申请假扣押补偿金债权（《为公益事业取得土地等的征收及补偿法》第45条第1款 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항)；韩国大法院2009年9月10日宣告的2006다61536、61543号判决）。
尚未登记的建筑物只要归债务人所有、具备建筑物的实质和外观，且其地号、结构和面积被认定与建筑许可或申报内容在社会一般观念上相同，就可能成为保全处分的对象。判例说明，未依法完成建筑许可或申报的违章建筑不能成为假扣押的对象（《民事执行法》第81条第1款第2项、第3款 (민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제3항)；《民事执行规则》第218条 (민사집행규칙 제218조)）。
对区分所有建筑物的专有部分实施假扣押，除非存在特殊情况，也可能对作为从属权利的基地权发生效力（《民法》第100条第2款 (민법 제100조 제2항)；《建筑物区分所有权及管理法》第20条第1款、第2款 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항·제2항)；韩国大法院2006年10月26日宣告的2006다29020号判决）。
因拍卖而注销假扣押登记后，除非存在特殊情况，因假扣押而产生的诉讼时效中断事由即告终止。不能仅以分配款已提存为由，认定诉讼时效中断效力继续存在（《民法》第168条 (민법 제168조)；韩国大法院2013年11月14日宣告的2013다18622号判决）。