住宅租赁中租赁住房维护与修缮指南
基于18个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
原则上，出租人应使住房保持在承租人能够按照合同目的使用、收益所需的状态，并进行必要的修缮。修缮范围和费用负担会根据瑕疵的大小、原因、合同内容以及对房屋使用的影响等因素而有所不同；承租人自行修缮时，在某些情况下可以请求偿还费用。
一图看懂
核心要点
- 出租人的修缮义务限于为使住房能够按照合同目的和用途使用、收益所必需的范围；应考虑瑕疵的规模、位置、对使用的影响、修缮费用等多种因素（《民法》第623条（민법 제623조）、韩国大法院2012年3月29日宣告的2011다107405号判决）。
- 即使合同约定由承租人负责维修，如果没有特别情形对范围作出具体约定，该约定也可能被解释为仅限于通常的小规模修缮。重大损坏、主要构成部分和基本设备的大规模修缮，仍可能由出租人承担（韩国大法院1994年12月9日宣告的94다34692号判决、韩国大法院2008年3月27日宣告的2007다91336号判决）。
- 租赁期间显现的瑕疵，也可能包括在订立合同时已经存在、但后来才被发现的瑕疵。如果因建筑结构存在瑕疵而出现结露，可能需要调查并排除其原因（《民法》第623条（민법 제623조）、韩国大法院2012年6月14日宣告的2010다89876号判决）。
- 如果承租人支出了属于出租人修缮义务范围的费用，可以在支出后立即请求偿还必要费用；无论必要费用是否仍然存在，均可请求偿还全部支出费用（《民法》第626条第1款（민법 제626조 제1항））。
- 如果出租人未进行修缮，导致使用、收益受到妨碍，或者修缮期间出现妨碍，承租人可以在受妨碍的范围内拒绝支付租金。承租人也可以主张必要费用偿还请求与租金支付请求应同时履行，或根据法定条件考虑抵销或行使留置权（《民法》第626条第1款（민법 제626조 제1항））。
- 如果火灾是由出租人控制、管理范围内的瑕疵引起，或者是由出租人委托进行修缮工程的承包方过失造成，出租人可能被认定负有责任。相反，承租人可能需要证明损害是因无可归责于自己的原因造成，或者自己已尽到善良管理人的注意义务等（《民法》第374条（민법 제374조）、第390条（민법 제390조）、第391条（민법 제391조）、第615条（민법 제615조）、第654条（민법 제654조））。
- 围绕修缮义务或费用负担发生争议时，可以向住宅租赁纠纷调解委员会申请调解，尝试解决争议（《住宅租赁保护法》第14条第2款第4项（주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호））。
常见问题
Q. 如果出租人拒绝维修，我可以自行修理并要求报销费用吗？
如果瑕疵属于出租人的修缮义务范围，承租人可以先行修缮，再请求偿还必要费用。费用可在支出后立即请求偿还；无论必要费用目前是否仍然存在，均可请求偿还全部支出金额（《民法》第626条第1款（민법 제626조 제1항））。
Q. 如果合同写明房屋维修由承租人负责，大规模维修也要由我承担吗？
如果没有特别情形对修缮范围作出具体约定，承租人的负担可能仅限于通常可能发生的损坏所需的小规模修缮。重大损坏、主要构成部分的大规模修缮以及基本设备的更换等，仍可能由出租人承担（韩国大法院1994年12月9日宣告的94다34692号判决）。
Q. 维修期间我无法正常使用房屋，可以不付租金吗？
如果使用、收益受到妨碍，承租人可以拒绝支付与受妨碍程度相对应的租金。因出租人履行修缮义务而造成的使用妨碍，也适用同一原则（韩国大法院1997年4月25日宣告的96다44778号判决、韩国大法院2015年2月26日宣告的2014다65724号判决）。
Q. 出现结露时，我可以要求出租人解决吗？
如果因建筑结构存在隔热、防潮措施不足等瑕疵而出现结露，出租人可能负有调查并排除原因的义务。视具体情况，可以要求采取安装除湿机或空调设施、进行地面施工等必要措施（《民法》第623条（민법 제623조）、韩国大法院2012年6月14日宣告的2010다89876号判决）。
Q. 在我要求报销维修费之前房主换了，我应该向谁提出请求？
如果承租权具有对抗力，且租赁物被出售，新所有人将承继出租人的地位，因此可以向新所有人请求偿还费用。如果不具有对抗力，原则上应向原所有人请求；有判例说明，承租人依据《民法》第203条（민법 제203조）不能向新所有人请求费用（《住宅租赁保护法》第3条第4款（주택임대차보호법 제3조 제4항）、韩国大法院2003年7月25日宣告的2001다64751号判决）。
Q. 楼上阳台漏水时，我应该向楼上住户还是管理团索赔？
如果漏水原因位于共有部分，应向管理团请求赔偿；如果位于专有部分，原则上应向楼上房屋所有人请求损害赔偿。阳台属于专有部分还是共有部分，需要根据建筑物的结构和客观用途等具体判断，不能一概而论。
Q. 租赁住房发生火灾时，承租人在什么情况下可以免于承担损害赔偿责任？
承租人负有保管租赁物并在租赁关系终止时恢复原状后返还的义务，因此，如果不能证明房屋因无可归责于自己的原因而受损等事实，可能需要承担赔偿责任。但是，如果火灾是由出租人控制、管理范围内的瑕疵引起，或者是由出租人委托的维修人员过失造成，出租人可能被认定负有责任（《民法》第374条（민법 제374조）、第390条（민법 제390조）、第391条（민법 제391조）、第615条（민법 제615조）、第654条（민법 제654조））。
Q. 发现瑕疵后，如果我很晚才告知房主，会怎么样？
如果出租人不知道存在瑕疵，承租人也未及时告知，那么在出租人因未收到通知而无法维修的范围内，其损害赔偿责任可能受到限制。发现瑕疵后，及时告知出租人十分重要。
Q. 我们因维修问题发生争议，除了诉讼还有别的解决办法吗？
出租人或承租人均可以向住宅租赁纠纷调解委员会申请调解。有关租赁住房维护、修缮的纠纷也属于调解范围（《住宅租赁保护法》第14条第2款第4项（주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호））。
相关法律
- 《民法》第203条（민법 제203조）
- 《民法》第374条（민법 제374조）
- 《民法》第390条（민법 제390조）
- 《民法》第391条（민법 제391조）
- 《民法》第575条第1款（민법 제575조 제1항）
- 《民法》第580条第1款（민법 제580조 제1항）
- 《民法》第615条（민법 제615조）
- 《民法》第623条（민법 제623조）
- 《民法》第626条第1款（민법 제626조 제1항）
- 《民法》第630条第1款（민법 제630조 제1항）
- 《民法》第652条（민법 제652조）
- 《民法》第654条（민법 제654조）
- 《住宅租赁保护法》第3条第4款（주택임대차보호법 제3조 제4항）
- 《住宅租赁保护法》第14条第2款第4项（주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호）
注意事项
- 修缮义务由出租人还是承租人承担，难以仅凭合同措辞一概而论。应综合考察有关修缮范围的特别约定、瑕疵的规模和原因、对住房使用的影响等因素。
- 承租人自行修缮前，最好保留相关资料，以便确认瑕疵及修缮的必要性、告知出租人的内容以及所支出的费用。
- 承租人发现瑕疵后应及时通知出租人。如果因通知迟延而导致无法修缮，出租人的责任可能在相应范围内受到限制。
- 仅仅因为外部环境或周边危险可能损害承租人的其他财产，并不当然意味着出租人负有采取防护措施的义务。还应考察是否存在妨碍承租人按照合同目的使用、收益的特殊情形。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 임대인의 수선의무의 한계 범위
- 윗층 베란다 누수로 인한 손해의 배상의무자
- 화재로 인한 주택 훼손시 임차인이 책임을 면하는 경우
- 주택 인도 당시 이미 존재하고 있던 하자에 대한 수선의무
- 필요비상환청구권의 포기특약
- 임차건물의 내부공사를 용인하는 묵시적 약정의 인정가능성
- 전기배선의 하자로 인한 화재
- 임대물 수선 공사 중 수급인 과실로 인해 발생한 화재에 대한 책임
- 임대인의 수리 중 집에 불이 난 경우
- 임대인의 수선의무를 특약으로 면제한 경우
- 임차목적물 매매시 비용상환청구의 상대방
- 필요비상환청구권의 이행 확보 방안
- 건물 바닥의 결로현상이 발생할 경우
- 임차인이 하자 통지의무를 지체하였을 때, 임대인의 손해배상 범위
- 임차주택의 수선 중 차임지급 의무
- 임차인의 임차주택 수선
- 전대차 관계에서 전차인의 비용상환청구권의 상대방
- 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 문제해결
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。