买卖合同瑕疵、解除与损害赔偿指南
基于68个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
买卖标的物存在瑕疵时，可以解除合同或请求损害赔偿，但可采取的救济方式会因瑕疵内容、合同目的以及买受人是否知道瑕疵而有所不同。如果未遵守瑕疵通知或权利行使期限、提出履行等程序，可能难以行使权利。
一图看懂
核心要点
- 如果买卖标的物不具备交易观念上通常期待的性质、性能，或者不具备当事人预定或保证的性质，可能构成瑕疵；因法律限制而无法用于预定用途的，也可能构成瑕疵（《民法》第580条（민법 제580조）；韩国大法院2000年1月18日宣告的98다18506号判决）。
- 因瑕疵无法实现合同目的时，可以解除合同；其他情况下可以请求损害赔偿；在种类物买卖中，也可以请求交付无瑕疵的标的物（《民法》第580条、第581条（민법 제580조·제581조））。
- 卖方的瑕疵担保责任与违约责任可以同时成立。但如果买受人知道瑕疵，或因过失而不知道瑕疵，其瑕疵担保责任可能受到限制（《民法》第390条、第580条（민법 제390조·제580조）；案例6）。
- 集合建筑物的瑕疵担保追偿权原则上归现有的区分所有权人，因此，即使现有所有人没有与建造者直接订立合同，也可以直接行使权利（《集合建筑物所有及管理法》第9条（집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조）；韩国大法院2004年1月27日宣告的2001다24891号判决）。
- 商人之间买卖时，应在收到标的物后立即检查并通知对方瑕疵；对于难以立即发现的瑕疵，也应在6个月内发现后立即通知，方可请求对方承担担保责任（《商法》第69条第1款（상법 제69조 제1항））。
- 即使买受人不知道瑕疵，基于瑕疵担保责任的损害赔偿请求权，其消灭时效也可能自订立合同之日起算，因此应区分发现瑕疵的时间与权利行使期限（《民法》第162条第1款、第582条（민법 제162조 제1항·제582조）；案例11）。
- 连续转手购买土地的人较难向前手卖方追究合同上的担保责任或违约责任；但根据非法填埋废弃物等具体情况，可以向前任所有人追究侵权责任（《民法》第750条（민법 제750조）；韩国大法院2016年5月19日宣告的2009다66549号全体合议庭判决）。
- 在双方义务同时履行的关系中，要解除合同，原则上应当提出能够实际履行己方义务的履行提供。仅出示存有尾款的银行存折复印件，可能不构成依法提出履行（《民法》第460条（민법 제460조）；韩国大法院2004年12月9日宣告的2004다49525号判决）。
常见问题
Q. 购买的土地里埋有废弃物，可以向谁请求赔偿？
对于直接向其出售的人，可以追究瑕疵担保责任或违约责任。如果没有与前任所有人直接订立合同，较难追究其合同责任；但根据违法填埋后土地受到污染等具体情况，可以请求其承担侵权损害赔偿责任。
Q. 为建房而购买的土地存在建筑限制或坡度过大，可以解除合同吗？
如果土地无法用于订立合同时预定的建筑用途，或者要实现该用途需要耗费相当多的时间和费用，可能会被认定存在瑕疵。如果因此无法实现合同目的，可以考虑解除合同；判断时会综合考虑合同目的、瑕疵程度等各种情况。
Q. 新买的汽车存在缺陷，可以要求换一辆新车吗？
在种类物买卖中，如果特定的标的物存在瑕疵，买受人可以不选择解除合同或请求损害赔偿，而请求交付无瑕疵的标的物。某项缺陷是否构成瑕疵，以及该缺陷对合同目的有何影响，要根据具体情况及缺陷发生的时间等作出判断。
Q. 发现买卖标的物存在瑕疵后，超过6个月就不能行使权利了吗？
根据《民法》的瑕疵担保责任主张权利，应当自知道瑕疵事实之日起6个月内行使。不过，损害赔偿请求权的消灭时效可能自合同订立时起算，因此应当区分6个月的权利行使期限与消灭时效。
Q. 经营者之间买卖货物，迟迟才发现瑕疵，可以拒绝支付货款吗？
商人之间买卖时，买受人应在收到货物后立即检查，并在发现瑕疵时立即通知对方。对于无法立即发现的瑕疵，也应在6个月内发现后立即通知；未能满足这些要求的，可能难以主张瑕疵担保责任。
Q. 可以直接要求建筑公司修复所购公寓的瑕疵吗？
集合建筑物的瑕疵担保追偿权原则上归现有的区分所有权人，因此，即使现有所有人没有与建筑公司直接订立合同，也可以请求修复瑕疵。不过，还应另行确认瑕疵担保责任期间和权利行使期间。
Q. 卖方表示不履行合同，可以立即解除合同吗？
如果对方明确表示不打算履行义务，有时即使自己尚未提出履行也可以解除合同。如果对方没有明确表示这一意愿，则应当依法提出履行与对方义务同时履行的己方义务；仅出示存有尾款的银行存折复印件，可能并不足够。
Q. 合同中没有约定违约金，可以请求返还定金或支付违约金吗？
不能仅因双方支付了定金，就认定该款项属于违约金或预定的损害赔偿额。如果没有约定违约金的特别条款，除返还定金外，可能难以另行请求支付违约金。
相关法律
- 《民法》第104条（민법 제104조）
- 《民法》第109条第1款（민법 제109조 제1항）
- 《民法》第138条（민법 제138조）
- 《民法》第162条第1款（민법 제162조 제1항）
- 《民法》第390条（민법 제390조）
- 《民法》第396条（민법 제396조）
- 《民法》第398条第2款、第4款（민법 제398조 제2항·제4항）
- 《民法》第460条（민법 제460조）
- 《民法》第569条（민법 제569조）
- 《民法》第570条（민법 제570조）
- 《民法》第575条第1款（민법 제575조 제1항）
- 《民法》第576条（민법 제576조）
- 《民法》第580条第1款（민법 제580조 제1항）
- 《民法》第581条第1款、第2款（민법 제581조 제1항·제2항）
- 《民法》第582条（민법 제582조）
注意事项
- 瑕疵担保责任的权利行使期间与损害赔偿请求权的消灭时效可能并不相同，因此应分别确认知道瑕疵的时间和订立合同的时间。
- 商人之间买卖时，如果发现瑕疵后迟延通知，可能无法主张担保责任，因此应确认检查和通知的时间并保存相关记录。
- 解除合同前，不仅要确认对方是否未履行义务，还要确认自己是否已依法提出履行与对方义务同时履行的义务。
- 瑕疵担保责任与产品责任的适用对象和损害范围可能不同；产品本身遭受的损害可能不属于产品责任的赔偿范围。
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依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 식품불량으로 소비자가 신체장해를 입은 경우 제조자의 책임
- 경락받은 부동산을 가등기에 기한 본등기로 상실한 경우 매도인의 담보책임
- 집합건물의 하자보수청구를 매수인 아닌 구분소유자도 할 수 있는지
- 일조방해로 분양계약상 채무불이행책임, 하자담보책임 있는지
- 수입자동차의 결함으로 인한 완전물 급부청구권
- 토지의 전전매수인이 전전매도인에게 토지 지하 쓰레기 매립에 따른 손해배상 청구를 할 수 있는지 여부
- 비료불량으로 손해발생 한 경우 제조자에게 손해배상청구 가능한지
- 토지수용의 경우 소유자의 토지인도의무에 목적물하자담보책임 있는지
- 매매계약이 매매대금 과다로 무효인 경우 무효행위 전환이 되는지
- 교환받은 토지에 건축제한이 있는 경우 계약취소 가능한지
- 하자담보책임의 소멸시효 기간
- 중도금을 몰취하는 약정의 효력
- 당초부터 이행불능이었던 계약의 운명
- 매수인이 계약 불이행의 의사를 명백히 하는 경우 계약 해제를 위한 매도인의 적절한 행동
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- 상인간 매매에서 하자담보책임을 청구할 수 있는 기간
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本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。