小额承租人的最优先受偿权：条件与分配程序
基于51个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
小额承租人满足规定条件后，可以就押金中的一定金额优先于先顺位担保权人受偿。不过，适用的押金标准和受偿金额会因地区、担保物权取得时间等因素而有所不同；要在拍卖程序中获得分配，必须在规定期限内申报分配。
一图看懂
核心要点
- 主张最优先受偿权，必须在登记拍卖申请之前取得房屋并完成居民登记（《住房租赁保护法》第8条第1款、第3条第1款（주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항））。
- 小额承租人适用的押金上限和优先受偿金额因地区而异；在与修法前的担保物权人发生关系时，可能适用取得担保物权时有效的施行令（《住房租赁保护法施行令》附则第2条（주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조））。
- 最优先受偿金额并非押金全额，而是施行令规定的一定金额；该金额合计超过房屋价值二分之一的，只在该限额内进行分配（《住房租赁保护法》第8条第3款（주택임대차보호법 제8조 제3항））。
- 房屋价值并不只是拍卖价款。计算时应以实际可分配金额为准，即在拍卖价款等款项中加上截至分配日的买受申请保证金利息及被没收的保证金等，再扣除执行费用（大法院2001年4月27日宣告的2001다8974号判决）。
- 小额承租人的押金返还债权属于需要申报分配的债权，因此必须在分配要求期限届满前申报权利并提出分配要求（《民事执行法》第84条第1款、第88条第1款（민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제1항））。
- 要维持最优先受偿权，必须持续占有房屋并维持居民登记，直至分配要求期限届满。如果必须在此之前搬离，案例建议先完成租赁权登记后再搬离。
- 同时具备小额承租人身份和基于确定日期的优先受偿权时，应先分配最优先受偿金额，剩余押金再按照确定日期的顺位进行分配（大法院2007年11月15日宣告的2007다45562号判决）。
- 如果租赁合同的主要目的不是实际居住、使用，而是比先顺位担保权人更早收回债权，则可能无法作为小额承租人获得保护（大法院2001年5月8日宣告的2001다14733号判决；大法院2013年12月12日宣告的2013다62223号判决）。
常见问题
Q. 小额承租人要取得最优先受偿权，需要满足哪些条件？
必须在登记拍卖申请之前取得房屋，并完成居民登记。主张最优先受偿权本身并不一定需要确定日期；但如果要就押金中超过最优先受偿金额的部分主张基于确定日期的优先受偿权，则必须另外满足相应条件。
Q. 应在哪里确认小额承租人的押金标准和最优先受偿金额？
各地区的标准不同，修订后的施行令标准也并非一律适用于所有既有担保物权人。必须确认租赁房屋上设定担保物权的时间以及应适用的施行令；案例中的金额以当时的施行令为前提，不能据此直接认定为现行标准。
Q. 小额承租人在拍卖程序中不申报分配，也能获得分配吗？
不能。小额押金返还债权属于需要申报分配的债权，因此必须在分配要求期限届满前依法申报分配。有判例指出，如果因未申报分配而未能参与分配，之后不能要求后顺位债权人返还其获得分配的款项作为不当得利。
Q. 申报分配后，在拍卖期间搬家还能维持最优先受偿权吗？
根据案例，必须在分配要求期限届满前持续占有房屋并维持居民登记。如果必须在期限届满前搬离，应先完成租赁权登记后再搬离。案例还提示，执行程序可能被撤销，因此较为稳妥的做法是持续满足对抗要件，直至买受人付清拍卖价款。
Q. 如果押金少于多名小额承租人的最优先受偿金额总和，应如何分配？
最优先受偿金额合计超过房屋价值二分之一的，只在该限额内进行分配。案例指出，如果各承租人可获得的最优先受偿金额相同，则平均分配；金额不同，则按照各自可获得最优先受偿金额的比例分配。
Q. 家人或朋友分租同一房屋时，押金会分别计算吗？
如果多个承租人在同一房屋共同过家庭生活，可以视为一名承租人并合并计算押金。但是，不能仅因彼此熟识或共用厨房、卫生间，就认定属于共同家庭生活；还应考察双方是否存在足以被视为共同生活体的密切关系，以及押金在经济上的归属等情况。
Q. 未能申报分配的小额承租人，不能向拍卖买受人主张租赁关系吗？
有判例认为，不能仅因未申报分配，就认定承租人放弃了租赁关系所产生的对抗力或押金返还请求权。不过，能否向买受人主张权利，可能取决于是否存在先顺位权利等具体情况；这也不能替代为获得分配而进行的分配申报。
Q. 将此前借出的钱转为押金并签订租赁合同，可以取得最优先受偿权吗？
仅因将既有债权转为押金，并不当然否定对抗力或最优先受偿权。但是，如果租赁合同的主要目的并非实际居住，而是要比先顺位担保权人更早收回债权，或者租赁关系系虚构，则可能无法获得保护。
Q. 房屋与土地的所有权人不同，或者仅土地被拍卖时，也能主张最优先受偿权吗？
案例介绍的判例认为，即使租赁关系成立时归出租人所有的土地后来转让给第三人，只要拍卖的仅是土地，承租人仍可对该拍卖价款主张优先受偿权。案例还说明，即使土地与房屋的所有权人不同，也可能适用。
相关法律
- 《住房租赁保护法》第1条（주택임대차보호법 제1조）
- 《住房租赁保护法》第2条（주택임대차보호법 제2조）
- 《住房租赁保护法》第3条第1款（주택임대차보호법 제3조 제1항）
- 《住房租赁保护法》第3条之2第2款（주택임대차보호법 제3조의2 제2항）
- 《住房租赁保护法》第8条（주택임대차보호법 제8조）
- 《住房租赁保护法施行令》第3条（주택임대차보호법 시행령 제3조）
- 《住房租赁保护法施行令》第4条（주택임대차보호법 시행령 제4조）
- 《住房租赁保护法施行令》第10条第2款、第4款（주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항）
- 《住房租赁保护法施行令》第11条（주택임대차보호법 시행령 제11조）
- 《住房租赁保护法施行令》附则第2条（주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조）
- 《民事执行法》第84条第1款（민사집행법 제84조 제1항）
- 《民事执行法》第88条第1款（민사집행법 제88조 제1항）
注意事项
- 押金标准和最优先受偿金额可能因地区及担保物权取得时间而异，因此不得将案例中的历史金额直接作为现行标准使用。
- 分配要求期限由法院确定，必须确认该期限并在期限内申报分配。房屋占有和居民登记也必须维持至分配要求期限届满。
- 最优先受偿金额合计超过房屋价值二分之一的，各承租人可能无法获得其所请求的全部金额。
- 如果租赁关系并非出于实际居住目的，而是为了收回债权，或者被认定为虚假租赁，可能无法获得小额承租人保护。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
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本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。