地上权与全租权的成立及行使指南
基于158个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
土地和建筑物的所有人不同，并不意味着一定会产生法定地上权。全租权也是不同于租赁的物权；在拍卖、权利变更和债权转让中，权利的范围与效力会因成立时间、登记情况及顺位而异。
一图看懂
核心要点
- 习惯法上的法定地上权可能在土地和建筑物原归同一人所有、之后其中一方的所有权发生变化，且不存在约定拆除建筑物等特殊情况时成立。处分时归同一人所有即可，并不要求从一开始就归同一人所有（案例2）。
- 习惯法上的法定地上权可以不经登记而成立，但取得该权利的建筑物所有人将建筑物转让给他人时，不能仅凭建筑物所有权认定受让人也取得了法定地上权（《民法》第187条（민법 제187조），案例2·3）。
- 如果设定土地抵押权时尚无建筑物，那么之后即使建造了建筑物，并因拍卖导致土地和建筑物的所有人不同，也可能不被认可享有法定地上权（《民法》第366条（민법 제366조），案例4）。
- 法定地上权或地上权的地租，应根据约定或法院裁定等具体情况判断。地租确定后拖欠达到两年以上的，可能可以请求消灭该权利；但土地所有人发生变更时，有些情况下不能将拖欠前任所有人的期间计入新所有人的期间（《民法》第287条（민법 제287조），案例11·24）。
- 建筑物全租权的效力可能及于建筑物存续所必需的地上权或租赁权；建筑物和土地归同一人所有时，如果先在建筑物上设定全租权、之后土地所有人发生变更，则可能涉及法定地上权问题（《民法》第304条、第305条（민법 제304조·제305조），案例5）。
- 住宅租赁的对抗力、优先受偿权与全租权人的权利彼此独立。即使办理了全租权设立登记，如果丧失《住宅租赁保护法》规定的对抗要件，也可能无法继续获得该法提供的保护（《住宅租赁保护法》第3条（주택임대차보호법 제3조），案例8）。
- 全租权因存续期间届满等原因终止时，在特殊情况下可以单独转让返还全租保证金的债权。但是，全租权仍在存续期间时，可能不允许将返还全租保证金的债权与全租权分开转让（案例10·16）。
- 全租权变更登记后，如果登记了利害关系权利，根据变更内容，办理附记登记时可能需要取得该权利人的同意。降低全租保证金与延长存续期间的处理方式可能不同（《不动产登记法》第52条（부동산등기법 제52조），案例12·14）。
常见问题
Q. 土地和建筑物的所有人不同后，会产生习惯法上的法定地上权吗？
如果处分土地或建筑物之一时，这两项不动产归同一人所有，且不存在约定拆除建筑物等特殊情况，则可能成立。但根据土地换地处分、共有关系或处分时的权利关系，也可能不被认可。
Q. 未登记、未经许可的建筑物也可以成为法定地上权的标的吗？
如果是自行建造建筑物并原始取得其所有权的人，即使建筑物未登记或未经许可，也可能被认可享有习惯法上的法定地上权。但是，受让未登记建筑物的人，除非办理所有权转移登记，否则难以认定其取得了建筑物所有权或与之相当的权利。
Q. 在土地上设定抵押权后再建造建筑物，会产生法定地上权吗？
如果设定抵押权时土地上没有建筑物，而之后才建造了建筑物，那么即使因拍卖导致土地和建筑物的所有人不同，也可能不被认可享有法定地上权。应确认设定抵押权时建筑物是否已经存在等具体时间和事实关系。
Q. 购买了享有法定地上权的建筑物的人，也可以主张该权利吗？
仅凭购买了建筑物这一事实，法定地上权并不会自动转移。应考察法定地上权是否办理了设立或转移登记，以及转让建筑物时当事人之间是否有约定等。
Q. 不支付地租，法定地上权就会立即消灭吗？
如果地租尚未确定，有时不能认定为拖欠地租。地租确定后，因可归责于义务人的事由拖欠达到两年以上的，可能可以请求消灭该权利；但在某些情况下，新土地所有人若在其取得所有权后发生的拖欠期间未满两年，则不能请求消灭该权利。
Q. 住宅承租人办理了全租权登记后，即使迁出，也能继续受到住宅租赁保护吗？
全租权与《住宅租赁保护法》规定的对抗力、优先受偿权，依据和要件各不相同。即使办理了全租权登记，如果丧失了住宅租赁的对抗要件，也可能失去《住宅租赁保护法》提供的保护。
Q. 全租期限届满后，可以单独转让返还全租保证金的债权吗？
全租权因期限届满等原因终止后，在不存在全租权处分随之转移等特殊情况时，可以只转让返还全租保证金的债权。在这种情况下，受让人取得的可能是债权而非全租权本身，因此应确认转让时间及全租权的状态。
Q. 延长全租权的存续期间或降低全租保证金时，是否需要后顺位根抵押权人同意？
仅对全租保证金减额办理变更登记时，有时无需后顺位根抵押权人同意即可办理附记登记。另一方面，延长存续期间时，有时须经利害关系第三人同意才能办理附记登记，因此应根据变更内容分别判断。
相关法律
- 《民法》第186条（민법 제186조）
- 《民法》第187条（민법 제187조）
- 《民法》第245条（민법 제245조）
- 《民法》第248条（민법 제248조）
- 《民法》第279条（민법 제279조）
- 《民法》第283条（민법 제283조）
- 《民法》第287条（민법 제287조）
- 《民法》第303条（민법 제303조）
- 《民法》第304条（민법 제304조）
- 《民法》第305条（민법 제305조）
- 《民法》第318条（민법 제318조）
- 《民法》第366条（민법 제366조）
- 《民法》第492条（민법 제492조）
- 《关于不动产实际权利人名义登记的法律》第2条、第8条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조）
- 《住宅租赁保护法》第3条、第3条之3、第3条之4（주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4）
注意事项
- 是否成立法定地上权，可能因土地和建筑物所有权关系发生变化的原因和时间、抵押权或假扣押等在先权利，以及当事人之间的约定而异。
- 即使法定地上权成立，也可能涉及地租问题；因拖欠地租而请求消灭该权利以及是否可以请求购买地上物，取决于权利消灭的原因。
- 全租权与租赁权并不相同。应分别确认迁入登记、占有等租赁对抗要件以及全租权登记的效力。
- 全租权的变更登记、转让及拍卖分配，可能因顺位和程序而得出不同结论，因此应同时确认登记内容和权利变动时间。
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本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
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