Guía sobre controversias relativas al precio de las obras y los defectos en contratos de obra

Basado en 74 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

En las controversias derivadas de contratos de obra, son importantes cuestiones como si las obras se terminaron, qué establecen el contrato y los acuerdos, y cuándo se ejercieron los derechos de crédito. El precio de las obras, la resolución del contrato, el derecho de retención, la responsabilidad por defectos y la penalización por demora tienen requisitos y efectos distintos; por ello, deben examinarse conjuntamente los hechos y los documentos contractuales.

Partes del contrato de obra → Comitente → Contratista → Surge una controversia por el precio, la entrega o los defectos → ¿La obra llegó a la última fase y se considera terminada? → Sí → Si solo quedan defectos, en principio no cabe resolver el contrato → No → ¿Se resolvió el contrato durante la ejecución? → Puede liquidarse la parte ejecutada; retener exige posesión del edificio → ¿Se cumple el requisito concreto del remedio reclamado? → Revisar → Contrato y acuerdos: precio alzado, pagos directos y penalización por demora → Comprobar → Defectos: tipo de bien, entrega y plazo; si se conocían y no se comunicaron → Verificar → Coste de lo ejecutado, posesión y crédito; causas del retraso y límites de las defensas

Puntos clave

Si una obra de construcción ha llegado hasta la última fase prevista y, conforme al sentido común, se considera terminada, en principio no puede resolverse el contrato si lo único que queda son defectos. Si la obra no está terminada, deben analizarse los requisitos para resolver el contrato (caso 1).
Si el contrato se resuelve durante la ejecución de las obras, puede liquidarse el coste correspondiente a la parte ejecutada. El porcentaje de obra ejecutada se calcula tomando como referencia el coste real de la parte terminada y el coste que supondría completar la parte aún no ejecutada (casos 1 y 22).
Aunque el contratista no haya recibido el pago de las obras, para ejercer el derecho de retención debe estar en posesión del edificio. Puede negarse a entregarlo al comprador en subasta invocando ese derecho, pero no puede reclamarle directamente el pago del precio de las obras (casos 2 y 10).
La obligación del contratista de reparar los defectos y la obligación del comitente de pagar el precio de las obras pueden estar sujetas a cumplimiento simultáneo. Sin embargo, el alcance de esta defensa puede limitarse según las circunstancias, por ejemplo, si el importe impagado es muy superior al coste de reparación o si la defensa parece utilizarse para eludir el cumplimiento (casos 13 y 23).
El plazo de responsabilidad por defectos de un edificio puede variar según el tipo de objeto y el momento de su entrega. En los casos se examinan plazos de 5 o 10 años desde la entrega para edificios y otros bienes. El contratista puede no quedar exento de responsabilidad por defectos que conocía y no comunicó, aunque exista un acuerdo que limite su responsabilidad (Código Civil, artículo 671 y artículo 672 (민법 제671조·제672조); casos 9 y 18).
En un contrato de obra a precio alzado, es difícil exigir un aumento del precio por el mero hecho de que los costes reales de las obras o de los materiales hayan sido superiores a lo previsto. La posibilidad de un aumento debe determinarse según el contenido del contrato (caso 15).
Para determinar la penalización por demora en las obras, deben examinarse las condiciones del contrato y las causas del retraso. Normalmente, la lluvia o las dificultades de suministro de materiales no se consideran causas de exención; pero si el comitente acorta el plazo hasta el punto de hacerlo físicamente imposible o de obligar a realizar obras deficientes, la aplicación de la cláusula de penalización puede limitarse (casos 12 y 20).
La posibilidad de que el subcontratista reclame directamente al comitente el precio de las obras depende de la relación jurídica concreta, como un acuerdo de pago directo o una cesión del crédito. El mero hecho de que el contratista y el comitente hayan llegado a un acuerdo no siempre permite reclamar directamente (casos 8 y 14).

Preguntas frecuentes

Q. Si se resuelve el contrato a mitad de las obras, ¿puedo cobrar por lo que ya he ejecutado?

Si, al resolverse el contrato, las obras ya estaban considerablemente avanzadas, puede liquidarse el coste correspondiente a la parte ejecutada. El porcentaje de obra ejecutada se calcula teniendo en cuenta tanto el coste de la parte ya terminada como el coste necesario para completar las obras pendientes.

Caso 1, Caso 22

Q. No me han pagado las obras. ¿Puedo negarme a entregar las llaves del edificio?

Si el contratista está en posesión del edificio y el crédito por las obras realizadas en él ya es exigible, puede invocar un derecho de retención y negarse a entregarlo. No obstante, hay que comprobar, entre otras cosas, si la propiedad del edificio corresponde al comitente y si el contratista lo posee efectivamente.

Caso 2, Caso 10

Q. Si tengo un derecho de retención, ¿puedo exigir directamente el pago de las obras a quien compró el edificio en una subasta?

Según la explicación de la sentencia en el caso, el titular del derecho de retención no puede exigir al comprador en subasta el pago del precio de las obras. Sin embargo, puede negarse a entregar el bien retenido hasta que se pague el crédito garantizado.

Caso 2

Q. Si descubro defectos, ¿puedo negarme a pagar las obras?

El derecho a exigir la reparación de los defectos o el derecho a reclamar daños y perjuicios en sustitución de dicha reparación pueden estar sujetos a cumplimiento simultáneo con la obligación de pagar el precio de las obras. Es posible invocar esta defensa aunque ya se haya pagado la parte correspondiente a la zona afectada por los defectos, si bien su alcance puede limitarse teniendo en cuenta el coste de reparación y la finalidad de la defensa.

Caso 13, Caso 23

Q. Si ha vencido el plazo de responsabilidad por defectos establecido en el contrato, ¿ya no puedo reclamar?

No puede afirmarse que una reclamación sea siempre imposible por el mero hecho de que haya transcurrido el plazo. Pueden ser relevantes el plazo de responsabilidad por defectos del edificio y el momento a partir del cual se computa. Además, el contratista puede no quedar exento de responsabilidad por hechos que conocía y no comunicó, aunque exista un acuerdo que limite su responsabilidad.

Caso 9, Caso 18, Caso 19

Q. Si han subido los materiales y la mano de obra, ¿puedo pedir que aumenten el precio de las obras acordado?

Si se trata de un contrato de obra a precio alzado, es difícil exigir un aumento del precio por el mero hecho de que hayan aumentado los costes reales. Deben revisarse las condiciones del contrato, incluidos los acuerdos de ajuste por modificaciones del diseño o por cambios en la situación económica.

Caso 15, Caso 16

Q. Acepté que se acortara el plazo de ejecución. Si termino tarde, ¿tengo que pagar una penalización por demora?

La respuesta depende del plazo de ejecución acordado y de las causas del retraso. Si, debido a una exigencia unilateral del comitente, era físicamente imposible terminar las obras dentro del plazo reducido o la exigencia implicaba obligar a realizar obras deficientes, es posible que no se reconozca íntegramente la penalización por demora calculada con arreglo a ese plazo.

Caso 20

Q. ¿Puede el subcontratista reclamar directamente al comitente el pago de las obras?

En principio, para determinar a quién puede reclamar el pago el subcontratista hay que examinar el contrato y las relaciones entre los créditos. Puede ser posible reclamar directamente si el acuerdo de pago directo entre el comitente, el contratista y el subcontratista se interpreta como una cesión del crédito y su aceptación. También existen límites al importe que puede pagarse cuando resulta aplicable el sistema de pago directo del precio del subcontrato.

Caso 4, Caso 8, Caso 14

Q. Si ponemos fin al contrato de obra de mutuo acuerdo, ¿puedo reclamar por separado una indemnización por daños y perjuicios?

Si al resolver el contrato de mutuo acuerdo no se pactó una indemnización por daños y perjuicios ni se reservó el derecho a reclamarla, en principio será difícil reclamar daños y perjuicios por incumplimiento de las obligaciones. La parte que alegue que existió tal acuerdo o reserva debe probarlo.

Caso 11, Caso 22

Leyes aplicables

Código Civil, artículo 320, apartado 1 (민법 제320조 제1항)
Código Civil, artículo 321 (민법 제321조)
Código Civil, artículo 396 (민법 제396조)
Código Civil, artículo 398, apartado 2 (민법 제398조 제2항)
Código Civil, artículo 450 (민법 제450조)
Código Civil, artículo 536 (민법 제536조)
Código Civil, artículo 548, apartado 2 (민법 제548조 제2항)
Código Civil, artículo 667 (민법 제667조)
Código Civil, artículo 668 (민법 제668조)
Código Civil, artículo 670 (민법 제670조)
Código Civil, artículo 671 (민법 제671조)
Código Civil, artículo 672 (민법 제672조)
Código Civil, artículo 448 (민법 제448조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 56, números 3 y 4 (민사집행법 제56조 제3호·제4호)
Ley de Ejecución Civil, artículo 91, apartado 5 (민사집행법 제91조 제5항)

Tenga en cuenta

Debe distinguirse entre una obra que aún no está terminada y una obra en la que se han completado las últimas etapas previstas y solo quedan defectos. Esta distinción puede afectar a la posibilidad de resolver el contrato.
El plazo de responsabilidad por defectos puede variar según el objeto y el momento de su entrega. En un caso de conversión de un arrendamiento en venta, el plazo se computó desde la entrega inicial, no desde la fecha de conversión en venta.
La posesión del bien es importante para el derecho de retención. Si la posesión se obtuvo después de que surtiera efecto el embargo derivado de la resolución que da inicio a la ejecución hipotecaria, puede plantearse si el derecho de retención es oponible.
Deben examinarse detalladamente el contrato y los acuerdos entre las partes en lo relativo al pago directo, la reserva del derecho a reclamar daños y perjuicios, la prórroga o reducción del plazo de ejecución y la liquidación de anticipos.

En cifras

Estos artículos en el examen de abogacía

민법 제398조 · 3 preguntas anteriores (Convocatoria 7, Convocatoria 9, Convocatoria 15)
민법 제548조 · 2 preguntas anteriores (Convocatoria 9, Convocatoria 14)
민법 제396조 · 1 preguntas anteriores (Convocatoria 9)
민법 제667조 · 1 preguntas anteriores (Convocatoria 7)

Fuente: 변습 변호사시험 기출 데이터셋 (CC BY 4.0 · 공공누리 제1유형) · Practicar en Byunsi

Añadido a partir de datos públicos; independiente del texto del artículo.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).