Guía sobre el procedimiento de ejecución forzosa inmobiliaria y las precauciones

Basado en 179 casos de consulta · Actualizado 4 de octubre de 2026 · Traducido del original en coreano.

En una subasta inmobiliaria, no basta con revisar el procedimiento de licitación: también hay que comprobar qué bienes se venden, la situación de los derechos, el orden de prelación en el reparto y los derechos de quienes ocupan el inmueble. Los requisitos para ejecutar sobre edificios no inscritos y los medios para impugnar el procedimiento de subasta varían según el caso, por lo que es necesario examinar detenidamente la documentación pertinente y los plazos.

Personas implicadas → Deudor → Acreedor hipotecario → Posible comprador u ocupante → Se inicia o se considera una subasta forzosa inmobiliaria → ¿Los documentos acreditan el inmueble y coinciden con su estado? → Sí → ¿Se pagó la deuda garantizada por hipoteca? → No · Ley de Ejecución Civil, art. 81; Reglamento de Ejecución Civil, art. 42 → Examine la documentación y la vía aplicable antes de actuar → Sí · Ley de Ejecución Civil, arts. 265, 275, 86 y 46 → No → ¿Están claros los derechos, la ocupación y el reparto? → Puede evaluar la oferta, tras revisar los riesgos; una oferta presentada no puede retirarse, modificarse ni sustituirse → No · Ley de Ejecución Civil, arts. 105, 121, 123 y 88; Ley sobre Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal, art. 20 → Revise la descripción del inmueble y la investigación de su estado → Compruebe qué bienes se venden y si los doc…

Puntos clave

La licitación en audiencia consiste en presentar el formulario de oferta establecido y la garantía de oferta. Una vez presentado, el formulario no puede retirarse, modificarse ni sustituirse (Reglamento de Ejecución Civil, artículos 62, 63 y 64 (민사집행규칙 제62조·제63조·제64조)).
También puede solicitarse una subasta forzosa de un edificio no inscrito si ciertos documentos permiten acreditar que pertenece al deudor y demostrar su número de parcela, estructura y superficie, entre otros datos. La solicitud puede ser desestimada si no se considera que las características del edificio coinciden con la documentación de autorización o notificación de construcción (Ley de Ejecución Civil, artículo 81 (민사집행법 제81조); Reglamento de Ejecución Civil, artículo 42 (민사집행규칙 제42조)).
Como regla general, el derecho de uso del terreno correspondiente a una unidad inmobiliaria se transmite junto con la parte de propiedad exclusiva, salvo que concurran circunstancias especiales, como la existencia de un reglamento o escritura pública que permita disponer de ambos por separado. El tribunal de subastas debe examinar si existe ese derecho de uso del terreno y si es posible disponer de él por separado (Ley sobre Propiedad y Gestión de Edificios en Régimen de Propiedad Horizontal, artículo 20 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조)).
La descripción del bien objeto de venta y la investigación de su estado actual son documentos importantes para que los posibles compradores conozcan la situación del inmueble y sus derechos. Que esos documentos presenten defectos no significa que la venta deba prohibirse en todos los casos: la decisión depende principalmente de la influencia que esos defectos puedan tener en la decisión de comprar o en el precio (Ley de Ejecución Civil, artículos 105, 121 y 123 (민사집행법 제105조·제121조·제123조)).
Aunque el arrendatario de una vivienda haya firmado una declaración de ocupación gratuita a favor de un acreedor hipotecario de rango preferente, puede ser contrario al principio de buena fe que el arrendatario invoque frente al comprador su derecho de oponibilidad si este compró confiando en lo publicado en la descripción del bien objeto de venta y bajo la premisa de que no asumiría la obligación de devolver el depósito de arrendamiento.
Si se ha iniciado una subasta pese a haberse pagado la deuda garantizada por una hipoteca, puede estudiarse la posibilidad de impugnar la resolución de inicio de la subasta o de interponer una demanda de impugnación de la deuda. La mera presentación de una impugnación o una demanda no suspende la subasta, por lo que debe comprobarse si hace falta solicitar una orden de suspensión aparte (Ley de Ejecución Civil, artículos 265, 275, 86 y 46 (민사집행법 제265조·제275조·제86조·제46조)).
La extinción o subsistencia de los derechos tras la subasta y el reparto del producto dependen, entre otros factores, del rango de cada derecho, del momento en que se solicitó la subasta y de si se pidió participar en el reparto. En particular, los créditos para los que se exige solicitar participación en el reparto solo pueden cobrar si se cumple el trámite dentro del plazo establecido (Ley de Ejecución Civil, artículo 88 (민사집행법 제88조)).

Preguntas frecuentes

Q. ¿Qué debo tener en cuenta al presentar una oferta en una subasta inmobiliaria judicial?

Debe indicar correctamente en el formulario de oferta el número del caso, la identificación del inmueble, los datos del oferente y el precio ofrecido. También debe presentar la garantía de oferta, salvo que las condiciones especiales de venta dispongan otra cosa. Como la oferta no puede retirarse, modificarse ni sustituirse, es importante fijar el precio después de revisar los documentos pertinentes, como la descripción del bien objeto de venta.

Caso 1

Q. ¿Puede someterse a subasta forzosa un edificio que no está inscrito?

También puede solicitarse la subasta forzosa de un edificio no inscrito si se acredita que pertenece al deudor y se aportan datos sobre el número de parcela, la estructura y la superficie del edificio, así como los documentos relativos a la autorización o notificación de construcción. La solicitud puede ser desestimada si no se considera que el estado del edificio coincide con el contenido de esos documentos.

Caso 3, Caso 8

Q. Si solo se subasta una parte de propiedad exclusiva de un apartamento, ¿puedo adquirir también el derecho de uso del terreno?

Aunque todavía no se haya inscrito el derecho sobre el terreno, este puede quedar incluido en la subasta de la parte de propiedad exclusiva si existen circunstancias que permitan reconocer el derecho de uso del terreno —por ejemplo, que se hayan adquirido conjuntamente la parte de propiedad exclusiva y la cuota del terreno y se haya pagado todo el precio— y no concurren circunstancias especiales, como un reglamento que permita disponer de ambos por separado. Deben comprobarse la situación concreta de los derechos y la posibilidad de disponer de ellos por separado.

Caso 2, Caso 4

Q. Si el arrendatario de una vivienda firmó una declaración de ocupación gratuita, ¿puede oponer sus derechos al comprador en la subasta?

El solo hecho de que el arrendatario haya firmado una declaración de ocupación gratuita a favor del acreedor hipotecario no significa que siempre pueda oponer sus derechos al comprador. Si el comprador adquirió el inmueble confiando en los derechos del arrendatario y el orden de prelación publicados en la descripción del bien objeto de venta, y bajo la premisa de que no asumiría la obligación de devolver el depósito de arrendamiento, la pretensión del arrendatario de hacer valer su derecho de oponibilidad puede ser contraria al principio de buena fe.

Caso 7

Q. ¿Qué puedo hacer si se inicia una subasta hipotecaria después de haber pagado íntegramente la deuda garantizada?

Puede estudiarse la posibilidad de impugnar la resolución de inicio de la subasta alegando que la garantía real no existe o se ha extinguido, o de interponer una demanda de impugnación de la deuda. Sin embargo, la mera presentación de una impugnación o una demanda no detiene el procedimiento de subasta; para suspenderlo, puede ser necesario solicitar por separado una orden de suspensión de la subasta.

Caso 19

Q. ¿El comprador debe asumir, tras la subasta, un derecho de arrendamiento en depósito de rango posterior a la hipoteca?

Según el criterio aplicado en el caso, si el derecho de arrendamiento en depósito es posterior a la hipoteca de rango preferente y esta se extingue como consecuencia de la subasta, el derecho de arrendamiento también se extingue con la venta y no puede oponerse al comprador. No obstante, en cada caso deben comprobarse el rango de los derechos y las condiciones de venta.

Caso 21

Q. ¿Puede el acreedor hipotecario recibir el reparto correspondiente a un crédito que supera el importe máximo garantizado?

La parte que exceda del importe máximo garantizado no tiene derecho a la satisfacción preferente en virtud de la hipoteca. Para recibir el reparto en el mismo rango que otros acreedores con medidas cautelares de embargo, debe cumplir requisitos adicionales, como solicitar debidamente el reparto por la parte que excede ese importe.

Caso 13

Q. Compré un inmueble en subasta y luego se lo vendí al anterior propietario. ¿Puedo solicitar una orden de entrega?

Si, después de pagar el precio, el comprador vende el inmueble al anterior propietario, el vendedor tiene la obligación de transferirle la posesión. Por ello, mientras el contrato de compraventa siga vigente, resulta difícil solicitar una orden de entrega. Quien la solicite debe demostrar que ha desaparecido el título que legitimaba la posesión, por ejemplo, porque se rescindió el contrato.

Caso 15

Leyes aplicables

Ley de Ejecución Civil, artículo 16 (민사집행법 제16조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 34 (민사집행법 제34조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 44 (민사집행법 제44조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 46 (민사집행법 제46조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 78 (민사집행법 제78조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 81 (민사집행법 제81조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 84 (민사집행법 제84조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 85 (민사집행법 제85조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 86 (민사집행법 제86조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 87 (민사집행법 제87조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 88 (민사집행법 제88조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 90 (민사집행법 제90조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 91 (민사집행법 제91조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 96 (민사집행법 제96조)
Ley de Ejecución Civil, artículo 98 (민사집행법 제98조)

Tenga en cuenta

El formulario de oferta no puede retirarse, modificarse ni sustituirse después de su presentación. Por ello, antes de entregarlo deben comprobarse el precio ofrecido, la garantía de oferta y los documentos que acrediten la representación, entre otros.
En el caso de un edificio no inscrito, debe comprobarse quién es su propietario, así como si coinciden el número de parcela, la estructura y la superficie del edificio con la información contenida en los documentos de autorización o notificación de construcción.
Los créditos que requieren solicitar participación en el reparto deben seguir el procedimiento antes de que venza el plazo para hacerlo. Según el caso, también es necesario solicitar el cobro de los impuestos nacionales embargados después de la inscripción de la resolución de inicio de la subasta antes de que venza ese plazo.
La presentación de una impugnación o una demanda relacionada con la subasta no suspende automáticamente el procedimiento. Deben comprobarse por separado la necesidad de solicitar una orden de suspensión de la subasta y los requisitos para hacerlo.

Casos de origen

Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).

Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).