Guía esencial sobre los cambios de los derechos reales y el registro inmobiliario
Basado en 94 casos de consulta · Actualizado · Traducido del original en coreano.
Para adquirir o transferir derechos reales mediante un negocio jurídico, como la compraventa de un inmueble, por regla general es necesario inscribirlos. Normalmente, la solicitud de inscripción debe presentarse conjuntamente por el titular del derecho que se inscribe y por la persona obligada a inscribir. La adquisición de tierras agrícolas, las inscripciones duplicadas, las preinscripciones y la restauración de inscripciones canceladas están sujetas a requisitos y procedimientos específicos; por ello, deben comprobarse el registro, las circunstancias de la adquisición y la documentación pertinente.
De un vistazo
Puntos clave
- Los cambios en la adquisición, pérdida o modificación de derechos reales derivados de un negocio jurídico, como la compraventa de un inmueble, surten efecto mediante la inscripción. La adquisición por disposición legal, por ejemplo mediante herencia o subasta, constituye una excepción, pero el derecho no puede enajenarse sin inscripción (Código Civil, artículos 186 y 187 (민법 제186조·제187조)).
- Por regla general, el titular del derecho que se inscribe y la persona obligada a inscribir deben solicitar conjuntamente la inscripción. Si la otra parte no coopera, puede obtenerse una sentencia que ordene cumplir el procedimiento registral y solicitar la inscripción por cuenta propia. Si se cumplen los requisitos, el vendedor también puede exigir al comprador que acepte la inscripción (Ley de Registro Inmobiliario, artículo 23 (부동산등기법 제23조); caso 5).
- Por regla general, para adquirir tierras agrícolas se necesita un certificado de aptitud para adquirir tierras agrícolas al solicitar la inscripción. La ley establece excepciones, como la adquisición por herencia. Aunque se puede presentar una demanda de inscripción de la transferencia de propiedad sin tener el certificado, este puede ser necesario para solicitar efectivamente la inscripción (Ley de Tierras Agrícolas, artículo 8 (농지법 제8조); casos 12 y 23).
- Por regla general, una asociación de linaje no puede adquirir nuevas tierras agrícolas para destinarlas a ritos ancestrales. Deben comprobarse las excepciones y los requisitos descritos en el caso, como los aplicables a terrenos para ritos ancestrales que ya constaban en el registro correspondiente en la época de la Reforma Agraria (Ley de Tierras Agrícolas, artículo 6 y disposición transitoria, artículo 5 (농지법 제6조·부칙 제5조); caso 1).
- Cuando existen inscripciones duplicadas sobre un mismo inmueble, su validez puede variar según el titular registral, la causa de la inscripción, la inscripción de conservación que sirve de fundamento a cada una y el momento en que se practicaron. No puede afirmarse sin más que una inscripción prevalece por el mero hecho de que haya duplicidad (Ley de Registro Inmobiliario, artículos 15 y 21 (부동산등기법 제15조·제21조); casos 4 y 18).
- Se presume que las inscripciones practicadas conforme a la Ley de Medidas Especiales se realizaron legalmente y se ajustan a la situación real de los derechos. Para impugnarlas se necesitan circunstancias y pruebas que demuestren que no se practicaron legalmente, como la falsedad o falsificación de los certificados de garantía o de confirmación. La presunción no queda destruida automáticamente por el mero hecho de que la causa de adquisición consignada no coincida con la real (casos 6, 19 y 21).
- Aunque después de una preinscripción se inscriba un tercero como titular, el derecho a exigir la inscripción definitiva basada en aquella no se extingue automáticamente por confusión. Si se practica la inscripción definitiva, las inscripciones posteriores pueden verse afectadas según su rango (Código Civil, artículos 191 y 507 (민법 제191조·제507조); Ley de Registro Inmobiliario, artículos 91 y 92 (부동산등기법 제91조·제92조); casos 2, 8 y 16).
- La titularidad de un permiso de construcción o la inclusión a nombre de alguien en el registro de edificios no autorizados no equivale por sí misma a una inscripción que acredite la propiedad del edificio. Para inscribir la conservación de la propiedad de un edificio no inscrito o modificar el titular que figura en el registro, deben examinarse los requisitos específicos y el interés legítimo para interponer la demanda (Ley de Registro Inmobiliario, artículo 65 (부동산등기법 제65조); casos 7, 10, 15 y 17).
Preguntas frecuentes
Q. ¿También se necesita un certificado de aptitud para adquirir tierras agrícolas cuando se heredan tierras agrícolas?
En el caso descrito, la adquisición de tierras agrícolas por herencia, conforme a la Ley de Tierras Agrícolas, constituye una excepción a la obligación de obtener un certificado de aptitud para adquirir tierras agrícolas. No obstante, si existe otra causa de adquisición o alguna circunstancia registral distinta, deberán comprobarse por separado los requisitos aplicables.
Q. ¿Puedo presentar una demanda de inscripción de la transferencia de propiedad aunque todavía no tenga el certificado de aptitud para adquirir tierras agrícolas?
La resolución judicial citada en el caso explica que el certificado de aptitud para adquirir tierras agrícolas no es un requisito para presentar la demanda de inscripción de la transferencia de propiedad. Sin embargo, por regla general, después de obtener la sentencia, hay que obtener el certificado y adjuntarlo al solicitar efectivamente dicha inscripción.
Q. ¿Puede una asociación de linaje comprar nuevas parcelas de arrozal o de cultivo para destinarlas a ritos ancestrales?
Según el caso, por regla general una asociación de linaje no puede adquirir nuevas tierras agrícolas, y el mero hecho de destinarlas a terrenos para ritos ancestrales no da lugar a una excepción. Debe comprobarse si se trata de una excepción limitada, como la de los terrenos para ritos ancestrales ya inscritos en el registro de dichos terrenos en la época de la Reforma Agraria.
Q. Si el comprador sigue aplazando la inscripción de la transferencia de propiedad, ¿puede el vendedor inscribirla directamente?
Por regla general, las partes deben solicitar conjuntamente la inscripción, por lo que al vendedor le resulta difícil solicitar unilateralmente la inscripción a nombre del comprador. No obstante, si se cumplen los requisitos, el vendedor puede pedir una sentencia que obligue al comprador a aceptar la inscripción y, basándose en esa sentencia, solicitarla por sí solo.
Q. Si pierdo el certificado registral, ¿ya no puedo vender el inmueble ni inscribir la transferencia de propiedad?
La pérdida del certificado no imposibilita la solicitud de inscripción. El caso explica que se puede presentar en persona ante la oficina registral para que se verifique la identidad del obligado a inscribir, que un abogado o un profesional encargado de asuntos registrales confirme el otorgamiento del poder, o que se autentique ante notario la parte de la solicitud cumplimentada por el solicitante.
Q. Si la causa de adquisición consignada en una inscripción conforme a la Ley de Medidas Especiales no coincide con la real, ¿es nula la inscripción?
El hecho de que la causa de adquisición sea distinta de la consignada en el certificado de garantía o de confirmación no destruye automáticamente la presunción de validez de la inscripción. Sin embargo, la presunción puede quedar destruida si se prueba que la nueva causa de adquisición alegada es ficticia o que existen elementos, acreditados mediante otras pruebas, que permiten dudar de su veracidad.
Q. Si existen dos inscripciones de conservación de la propiedad sobre el mismo terreno, ¿cuál prevalece?
Por regla general, cuando hay inscripciones duplicadas de conservación de la propiedad a nombre de distintos titulares registrales, la inscripción posterior puede ser nula, salvo que la primera no adolezca de nulidad en cuanto a su causa. No obstante, en casos como las inscripciones de restauración por destrucción, el criterio puede variar según el fundamento de cada inscripción y el momento de la restauración, por lo que debe examinarse también el historial registral.
Q. ¿Puede restaurarse una inscripción cancelada ilegalmente sin el consentimiento de los terceros interesados?
Si, al solicitar la restauración de una inscripción cancelada, hay un tercero con interés registral, puede ser necesario presentar su consentimiento o una copia de una resolución judicial que pueda oponérsele. Si no se obtiene el consentimiento, puede ser necesario interponer por separado una demanda contra ese tercero para que lo otorgue.
Leyes aplicables
- Código Civil, artículos 186, 187, 191, 245, 507, 548 y 766 (민법 제186조·제187조·제191조·제245조·제507조·제548조·제766조)
- Ley de Tierras Agrícolas, artículos 6, 8 y 13; disposición transitoria, artículo 5 (농지법 제6조·제8조·제13조·부칙 제5조)
- Decreto de Ejecución de la Ley de Tierras Agrícolas, artículo 6 (농지법 시행령 제6조)
- Ley de Registro Inmobiliario, artículo 2, apartado 4; artículos 3, 15, apartado 1, 21, 23, 29, 50, 51, 59, 60, 65, 88, 91, 92 y 100 (부동산등기법 제2조 제4호·제3조·제15조 제1항·제21조·제23조·제29조·제50조·제51조·제59조·제60조·제65조·제88조·제91조·제92조·제100조)
- Ley de Medidas Especiales sobre el Registro Inmobiliario, artículos 2 y 8 (부동산등기특별조치법 제2조·제8조)
- Ley sobre la Inscripción a Nombre del Titular Real de los Bienes Inmuebles, artículo 8, apartado 1 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호)
- Ley de Propiedad y Administración de Edificios en Condominio, artículo 2, apartado 6 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호)
- Ley de Fideicomisos, artículo 3, apartado 5 (신탁법 제3조 제5항)
- Ley de Impuestos Locales, artículo 20-2 (지방세법 제20조의2)
- Ley de Adquisición y Compensación de Terrenos para Proyectos de Interés Público, artículo 91 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조)
- Ley de Ordenación de Zonas Rurales y Pesqueras, artículos 16, 25, 43, 82 y 100 (농어촌정비법 제16조·제25조·제43조·제82조·제100조)
- Ley de Medidas Especiales para la Regularización de Bienes Requisados, artículo 20 (징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조)
- Ley de Medidas Especiales para la Defensa Nacional, artículo 5, apartado 4 (국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항)
- Ley de Medidas Especiales para la Regularización de Terrenos Expropiados o Utilizados, artículos 2 y 3 (수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법 제2조·제3조)
- Ley de Reforma Agraria (농지개혁법)
Tenga en cuenta
- El momento en que se exige el certificado de aptitud para adquirir tierras agrícolas puede ser distinto para presentar una demanda y para solicitar efectivamente la inscripción. Aunque se haya obtenido una sentencia, deben comprobarse los documentos necesarios antes de solicitar la inscripción.
- No siempre es posible llegar a una conclusión basándose únicamente en lo que consta en el registro cuando se trata de inscripciones duplicadas o realizadas conforme a la Ley de Medidas Especiales. Deben comprobarse las inscripciones de conservación que sirven de fundamento, las circunstancias de la restauración y documentos pertinentes, como los certificados de garantía y de confirmación.
- Aunque una inscripción de cancelación sea nula, es posible que no se permita restaurarla si las partes acordaron voluntariamente la cancelación. Puede ser necesario obtener el consentimiento de los terceros interesados o una resolución judicial que pueda oponérseles.
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Casos de origen
Esta guía fue elaborada por IA a partir de los siguientes casos de consulta de la Korea Legal Aid Corporation (en coreano).
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Esta guía es información general sobre el derecho coreano, no asesoramiento legal para su caso. Consulte a un abogado o a la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corea).