Guide des procédures d’exécution forcée immobilière et des précautions à prendre

Basé sur 179 cas de consultation · Mis à jour 4 octobre 2026 · Traduit de l’original coréen.

Dans une vente immobilière aux enchères, il faut vérifier non seulement la procédure d’enchères, mais aussi le bien mis en vente, les droits qui le grèvent, l’ordre de distribution du prix et les droits des occupants. Les conditions d’exécution forcée applicables aux bâtiments non immatriculés et les moyens de contester une procédure de vente aux enchères varient selon les situations ; il convient donc d’examiner attentivement les documents pertinents et les délais.

Les personnes concernées → Créancier poursuivant → Débiteur → Candidat acquéreur → Une vente forcée immobilière est engagée ou envisagée → La dette garantie par une hypothèque a-t-elle été remboursée ? → Oui · Loi sur l’exécution civile, art. 265, 275, 86 et 46 → Non → Pour un bâtiment non immatriculé, son appartenance et sa conformité aux autorisations sont-elles prouvées ? → Oui · Loi sur l’exécution civile, art. 81 · Règlement, art. 42 → Non · Loi sur l’exécution civile, art. 81 · Règlement, art. 42 → La demande de distribution requise a-t-elle été faite avant l’échéance ? → Oui · Loi sur l’exécution civile, art. 88 → Non · Loi sur l’exécution civile, art. 88 → Examiner les pièces et les recours possibles Une contestation seule ne suspend pas la vente → Risque de rejet de la demande ou de non-distribution de la créance → Examiner les documents de vente → Lire le descriptif du bien et…

Points clés

Lors d’une vente aux enchères à date fixe, l’offre est présentée au moyen du formulaire prévu à cet effet et accompagnée d’une garantie de soumission. Une fois remis, le formulaire ne peut être ni retiré, ni modifié, ni échangé (Règlement d’exécution civile, articles 62, 63 et 64 (민사집행규칙 제62조·제63조·제64조)).
Une vente forcée aux enchères peut être demandée même pour un bâtiment non immatriculé, s’il est possible de prouver, au moyen de certains documents, qu’il appartient au débiteur et d’établir notamment son numéro de parcelle, sa structure et sa superficie. La demande peut être rejetée si le bâtiment n’est pas reconnu conforme aux documents d’autorisation de construire ou de déclaration préalable de travaux (Loi sur l’exécution civile, article 81 (민사집행법 제81조) ; Règlement d’exécution civile, article 42 (민사집행규칙 제42조)).
En principe, le droit d’usage du terrain attaché à un lot de copropriété est cédé avec la partie privative, sauf circonstances particulières, par exemple l’existence d’un règlement ou d’un acte authentique autorisant une cession séparée. Le tribunal chargé de la vente aux enchères doit examiner l’existence de ce droit d’usage et la possibilité de le céder séparément (Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété, article 20 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조)).
Le descriptif du bien mis en vente et le rapport d’enquête sur son état sont des documents importants pour permettre aux candidats acquéreurs de connaître la situation du bien et les droits qui le grèvent. Une irrégularité dans leur établissement n’entraîne pas systématiquement l’interdiction de la vente ; l’appréciation porte principalement sur ses conséquences possibles quant à la décision d’acheter ou au prix proposé (Loi sur l’exécution civile, articles 105, 121 et 123 (민사집행법 제105조·제121조·제123조)).
Même si le locataire d’un logement a remis au titulaire d’une hypothèque de premier rang une attestation de résidence à titre gratuit, il peut être contraire au principe de bonne foi qu’il invoque l’opposabilité de son droit à l’acquéreur lorsque celui-ci s’est fié aux informations publiées dans le descriptif du bien et a acheté en partant du principe qu’il ne reprendrait pas à sa charge l’obligation de restituer le dépôt de garantie du locataire.
Si la vente aux enchères est engagée alors que la dette garantie par une hypothèque a été remboursée, il est possible d’envisager une contestation de la décision d’ouverture de la procédure ou une action en contestation de la dette. Le dépôt d’une contestation ou d’une action ne suspend pas à lui seul la vente aux enchères ; il faut donc vérifier si une ordonnance de suspension distincte est nécessaire (Loi sur l’exécution civile, articles 265, 275, 86 et 46 (민사집행법 제265조·제275조·제86조·제46조)).
La disparition ou la reprise des droits à la suite d’une vente aux enchères, ainsi que la distribution du prix, dépendent notamment du rang des droits, de la date de la demande de vente et de l’existence d’une demande de distribution. En particulier, les créances pour lesquelles une demande de distribution est requise ne peuvent donner lieu à distribution que si les démarches sont accomplies avant l’échéance fixée (Loi sur l’exécution civile, article 88 (민사집행법 제88조)).

Questions fréquentes

Q. À quoi faut-il faire attention lorsqu’on participe à une vente immobilière aux enchères organisée par un tribunal ?

Il faut remplir avec exactitude le numéro de l’affaire, la désignation du bien immobilier, les informations sur l’enchérisseur et le montant de l’offre, puis joindre la garantie de soumission, sauf si des conditions particulières de vente en disposent autrement. L’offre ne pouvant être ni retirée, ni modifiée, ni échangée, il est important de fixer son prix après avoir consulté les documents pertinents, notamment le descriptif du bien mis en vente.

Cas 1

Q. Un bâtiment non immatriculé peut-il faire l’objet d’une vente forcée aux enchères ?

Une vente forcée aux enchères peut être demandée même pour un bâtiment non immatriculé, à condition de prouver qu’il appartient au débiteur et de fournir des documents établissant notamment son numéro de parcelle, sa structure et sa superficie, ainsi que les documents relatifs à l’autorisation de construire ou à la déclaration de travaux. La demande peut être rejetée s’il n’est pas établi que l’état du bâtiment correspond aux documents d’autorisation ou de déclaration.

Cas 3, Cas 8

Q. Seule la partie privative d’un appartement est mise aux enchères : puis-je également acquérir le droit d’usage du terrain ?

Même si le droit sur le terrain n’a pas encore été immatriculé, le droit d’usage du terrain peut être inclus dans la vente aux enchères de la partie privative lorsqu’il existe des éléments permettant de reconnaître ce droit — par exemple, l’achat conjoint de la partie privative et d’une quote-part du terrain, avec paiement intégral du prix — et qu’aucune circonstance particulière, telle qu’un règlement autorisant une cession séparée, ne s’y oppose. Il convient de vérifier les droits en cause et la possibilité de les céder séparément.

Cas 2, Cas 4

Q. Si un locataire a signé une attestation de résidence à titre gratuit, peut-il opposer son droit à l’acquéreur lors d’une vente aux enchères ?

Le seul fait que le locataire ait remis une attestation de résidence à titre gratuit au titulaire de l’hypothèque ne signifie pas qu’il puisse toujours opposer son droit à l’acquéreur. Si celui-ci s’est fié aux droits du locataire et à son rang dans la distribution du prix tels qu’ils étaient publiés dans le descriptif du bien, et a acheté en partant du principe qu’il ne reprendrait pas à sa charge l’obligation de restituer le dépôt de garantie, l’argument du locataire fondé sur l’opposabilité de son droit peut être contraire au principe de bonne foi.

Cas 7

Q. Que faire si une vente aux enchères fondée sur une hypothèque est engagée alors que j’ai intégralement remboursé la dette garantie ?

Il est possible d’envisager une contestation de la décision d’ouverture de la procédure au motif que le droit de sûreté n’existe pas ou a été éteint, ou d’intenter une action en contestation de la dette. Toutefois, la contestation ou l’action n’interrompt pas à elle seule la procédure de vente aux enchères ; une demande distincte, par exemple en ordonnance de suspension de la vente, peut être nécessaire pour suspendre la procédure.

Cas 19

Q. Un droit de bail de rang inférieur à une hypothèque est-il repris par l’acquéreur après la vente aux enchères ?

Selon l’appréciation retenue dans l’affaire concernée, lorsque le droit de bail est postérieur à une hypothèque de premier rang et que cette hypothèque est éteinte par la vente aux enchères, le droit de bail s’éteint lui aussi du fait de la vente et ne peut être opposé à l’acquéreur. Il convient toutefois de vérifier le rang de chaque droit et les conditions de vente applicables.

Cas 21

Q. Le titulaire d’une hypothèque peut-il recevoir une distribution pour une créance dépassant le plafond garanti ?

La fraction dépassant le plafond garanti ne bénéficie pas du droit de préférence attaché à l’hypothèque. Pour recevoir une distribution au même rang que les autres créanciers ayant fait pratiquer une saisie conservatoire, le créancier doit satisfaire à des conditions distinctes, notamment présenter une demande de distribution régulière pour la fraction excédant ce plafond.

Cas 13

Q. Puis-je demander une ordonnance de remise d’un bien acheté aux enchères si je l’ai ensuite revendu à son ancien propriétaire ?

Si l’acquéreur a revendu le bien à son ancien propriétaire après avoir payé le prix, le vendeur est tenu de lui transférer la possession du bien. Tant que le contrat de vente reste en vigueur, il est donc difficile de demander une ordonnance de remise. Il appartient au demandeur de prouver que le titre permettant à l’occupant de conserver la possession a disparu, par exemple à la suite de la résolution du contrat.

Cas 15

Textes applicables

Loi sur l’exécution civile, article 16 (민사집행법 제16조)
Loi sur l’exécution civile, article 34 (민사집행법 제34조)
Loi sur l’exécution civile, article 44 (민사집행법 제44조)
Loi sur l’exécution civile, article 46 (민사집행법 제46조)
Loi sur l’exécution civile, article 78 (민사집행법 제78조)
Loi sur l’exécution civile, article 81 (민사집행법 제81조)
Loi sur l’exécution civile, article 84 (민사집행법 제84조)
Loi sur l’exécution civile, article 85 (민사집행법 제85조)
Loi sur l’exécution civile, article 86 (민사집행법 제86조)
Loi sur l’exécution civile, article 87 (민사집행법 제87조)
Loi sur l’exécution civile, article 88 (민사집행법 제88조)
Loi sur l’exécution civile, article 90 (민사집행법 제90조)
Loi sur l’exécution civile, article 91 (민사집행법 제91조)
Loi sur l’exécution civile, article 96 (민사집행법 제96조)
Loi sur l’exécution civile, article 98 (민사집행법 제98조)

Points de vigilance

Le formulaire d’offre ne pouvant être ni retiré, ni modifié, ni échangé après sa remise, il faut vérifier avant le dépôt le montant de l’offre, la garantie de soumission ainsi que les documents attestant, le cas échéant, des pouvoirs du mandataire.
Pour un bâtiment non immatriculé, il faut vérifier les éléments relatifs à sa propriété, son numéro de parcelle, sa structure et sa superficie, ainsi que la concordance avec les documents d’autorisation de construire ou de déclaration de travaux.
Les créances pour lesquelles une demande de distribution est requise doivent faire l’objet des démarches nécessaires avant l’échéance fixée pour cette demande. Selon les affaires concernées, même les impôts nationaux ayant fait l’objet d’une saisie après l’inscription de la décision d’ouverture de la vente aux enchères nécessitent une demande de versement avant cette échéance.
Le dépôt d’une contestation ou l’introduction d’une action concernant la vente aux enchères ne suspend pas automatiquement la procédure. Il faut vérifier séparément si une ordonnance de suspension de la vente est nécessaire et si les conditions pour la demander sont réunies.

Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

Ce guide est une information générale sur le droit coréen et non un conseil juridique personnalisé. Pour un cas précis, consultez un avocat ou la Korea Legal Aid Corporation (132 en Corée).