Guide essentiel sur les mutations des droits réels et l’enregistrement immobilier

Points clés

• Les mutations de droits réels résultant d’un acte juridique, notamment une vente immobilière, ne prennent effet qu’après leur inscription. L’acquisition par succession ou par adjudication constitue une exception, mais le bien ne peut être cédé tant que l’inscription n’a pas été effectuée (Code civil, articles 186 et 187 (민법 제186조·제187조)).
• En principe, la demande d’inscription est présentée conjointement par le bénéficiaire de l’inscription et la personne tenue de la consentir. Si l’autre partie ne coopère pas, il est possible d’obtenir un jugement ordonnant l’accomplissement des formalités d’inscription, puis de présenter seul la demande. Si les conditions sont réunies, le vendeur peut également demander à l’acheteur d’accepter l’inscription (Loi sur l’enregistrement immobilier, article 23 (부동산등기법 제23조) ; cas n° 5).
• En principe, le certificat d’admissibilité à l’acquisition de terres agricoles est nécessaire pour demander l’inscription de l’acquisition d’une terre agricole. La loi prévoit toutefois des exceptions, notamment en cas de succession. Il est possible d’intenter une action visant à obtenir l’inscription du transfert de propriété sans ce certificat, mais celui-ci peut être nécessaire pour demander l’inscription effective (Loi sur les terres agricoles, article 8 (농지법 제8조) ; cas nos 12 et 23).
• En principe, une association lignagère ne peut pas acquérir de nouvelles terres agricoles destinées aux rites ancestraux. Il faut vérifier si la situation répond aux exceptions et conditions exposées dans les cas présentés, notamment celle des terres déjà affectées à ces rites et inscrites au registre correspondant lors de la réforme agraire (Loi sur les terres agricoles, article 6 et disposition transitoire 5 (농지법 제6조·부칙 제5조) ; cas n° 1).
• La validité d’inscriptions multiples portant sur un même bien immobilier peut varier selon l’identité des titulaires, la cause des inscriptions, les inscriptions de conservation qui les fondent et la date à laquelle elles ont été effectuées. On ne peut pas conclure qu’une inscription prévaut sur l’autre au seul motif qu’il existe des inscriptions multiples (Loi sur l’enregistrement immobilier, articles 15 et 21 (부동산등기법 제15조·제21조) ; cas nos 4 et 18).
• Une inscription effectuée en vertu de la loi sur les mesures spéciales est présumée régulière et conforme aux droits réels. Pour la contester, il faut des éléments et des preuves établissant notamment que l’inscription n’a pas été régulièrement effectuée, par exemple que le certificat de garantie ou l’attestation est faux ou falsifié. Le seul fait que la cause d’acquisition mentionnée diffère de la réalité ne suffit pas à faire immédiatement tomber cette présomption (cas nos 6, 19 et 21).
• Même si une inscription au nom d’un tiers est effectuée après une inscription provisoire, le droit de demander l’inscription définitive sur le fondement de cette inscription provisoire ne s’éteint pas automatiquement par confusion. Une fois l’inscription définitive effectuée, les inscriptions ultérieures peuvent être affectées selon leur rang (Code civil, articles 191 et 507 (민법 제191조·제507조) ; Loi sur l’enregistrement immobilier, articles 91 et 92 (부동산등기법 제91조·제92조) ; cas nos 2, 8 et 16).
• Le nom figurant sur un permis de construire ou dans le registre des bâtiments non autorisés ne constitue pas, à lui seul, une inscription prouvant la propriété du bâtiment. Pour l’inscription de conservation d’un bâtiment non inscrit ou la modification du nom figurant au registre, il faut examiner les conditions propres à la démarche et l’intérêt à agir (Loi sur l’enregistrement immobilier, article 65 (부동산등기법 제65조) ; cas nos 7, 10, 15 et 17).

Questions fréquentes

Textes applicables

• Code civil, articles 186, 187, 191, 245, 507, 548 et 766 (민법 제186조·제187조·제191조·제245조·제507조·제548조·제766조)
• Loi sur les terres agricoles, articles 6, 8 et 13, et disposition transitoire 5 (농지법 제6조·제8조·제13조·부칙 제5조)
• Décret d’application de la Loi sur les terres agricoles, article 6 (농지법 시행령 제6조)
• Loi sur l’enregistrement immobilier, article 2, paragraphe 4, article 3, article 15, paragraphe 1, articles 21, 23, 29, 50, 51, 59, 60, 65, 88, 91, 92 et 100 (부동산등기법 제2조 제4호·제3조·제15조 제1항·제21조·제23조·제29조·제50조·제51조·제59조·제60조·제65조·제88조·제91조·제92조·제100조)
• Loi relative aux mesures spéciales concernant l’enregistrement immobilier, articles 2 et 8 (부동산등기특별조치법 제2조·제8조)
• Loi relative à l’enregistrement immobilier au nom du titulaire réel des droits, article 8, paragraphe 1 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호)
• Loi sur la propriété et la gestion des immeubles en copropriété, article 2, paragraphe 6 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호)
• Loi sur les fiducies, article 3, paragraphe 5 (신탁법 제3조 제5항)
• Loi sur les impôts locaux, article 20-2 (지방세법 제20조의2)
• Loi relative à l’acquisition et à l’indemnisation des terrains, etc., pour les projets d’utilité publique, article 91 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조)
• Loi sur l’aménagement des zones rurales et des villages de pêche, articles 16, 25, 43, 82 et 100 (농어촌정비법 제16조·제25조·제43조·제82조·제100조)
• Loi relative aux mesures spéciales concernant le règlement des biens réquisitionnés, article 20 (징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조)
• Loi sur les mesures spéciales relatives à la sauvegarde de l’État, article 5, paragraphe 4 (국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항)
• Loi relative aux mesures spéciales concernant le règlement des terrains expropriés ou utilisés, articles 2 et 3 (수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법 제2조·제3조)
• Loi sur la réforme agraire (농지개혁법)

Points de vigilance

• Le moment auquel le certificat d’admissibilité à l’acquisition de terres agricoles est exigé peut différer selon qu’il s’agit d’intenter une action en justice ou de demander l’inscription effective. Même après avoir obtenu un jugement, il faut vérifier les documents nécessaires avant de demander l’inscription.
• Il est difficile de se prononcer sur des inscriptions multiples ou effectuées en vertu de la loi sur les mesures spéciales en se fondant uniquement sur les mentions du registre immobilier. Il faut examiner les éléments pertinents, notamment l’inscription de conservation qui a servi de fondement, les circonstances du rétablissement et les certificats de garantie ou attestations.
• Même si une inscription de radiation est invalide, son rétablissement peut ne pas être autorisé lorsque la radiation a été effectuée volontairement par les parties. Le consentement d’un tiers dont les droits sont concernés, ou une décision de justice pouvant lui être opposée, peut être nécessaire.

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Cas sources

Ce guide a été rédigé par IA à partir des cas de consultation suivants de la Korea Legal Aid Corporation (en coréen).

1. 분묘수호를 위하여 종중 명의로 농지를 구입할 수 있는지
2. 다른 이유로 소유권이전 받은 후 가등기에 기초한 본등기이행청구 가능한지
3. 대지권 미등기 집합건물 취득자의 대지권등기방법
4. 동일부동산에 명의인을 달리하여 중복등재 된 회복등기 사이의 우열기준
5. 매수인이 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우 매도인의 등기인수청구권
6. 특별조치법에 따른 등기명의자가 그 취득원인을 달리 한 경우 등기추정력
7. 소유권보존등기 된 건물, 건축주명의변경이행청구 가능한 경우
8. 당사자가 자발적으로 말소등기를 한 경우 무효인 말소등기의 회복등기가 가능한지
9. 잘못된 등기신청서 기재사항으로 등기가 마쳐진 경우 정정방법
10. 미등기 건물에 대하여 국가를 상대로 소유권확인을 구할 이익이 있는지
11. 위자료조로 국민주택입주자 지위를 받은 처에게 바로 이전등기 가능한지
12. 상속을 원인으로 농지를 취득할 경우에도 농지취득자격증명이 필요한지
13. 부동산 등기필정보를 분실한 경우의 부동산 소유권이전등기 신청방법
14. 채무자의 비용으로 신축한 건물의 건축허가명의를 채권자로 한 경우
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16. 원상회복의 방법으로 소유권이전등기청구권 보전이 가등기가 가능한지
17. 이중양도의 선매수인이 건물대장상 명의 이전된 후 매수인에 대한 명의변경 청구
18. 이중으로 마쳐진 부동산 소유권보존등기의 효력
19. 특별조치법으로 부동산 소유권보존등기 된 때 그 소유권회복절차
20. 이미 경료된 중간생략등기의 유효성
21. 특별조치법에 의한 이전등기의 추정력
22. 중간생략등기 합의 후 최초 매도인과 중간 매수인간의 매매대금 변경의 효력
23. 농지취득자격증명 없이 농지소유권이전등기청구소송이 가능한지
24. 가등기상의 권리이전등기를 가등기에 대한 부기등기 형식으로 할 수 있는지
25. 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 말소회복등기 신청