도급계약 공사대금·하자 분쟁 가이드

상담사례 74건 기반 · 업데이트 2026년 10월 4일

도급계약 분쟁에서는 공사가 완성됐는지, 계약과 약정에 어떤 내용이 있는지, 채권을 언제 행사했는지가 중요합니다. 공사대금, 계약해제, 유치권, 하자책임, 지체상금은 각각 요건과 효과가 다르므로 사실관계와 계약 문서를 함께 살펴야 합니다.

도급계약의 당사자 → 도급인 → 수급인 → 하수급인 → 공사 완성·대금·하자 문제로 분쟁이 생겼나요? → 공사가 예정된 최후 공정까지 끝나 사회통념상 완성됐나요? → 예 → 아니오 → 해제를 주장하는 이유가 하자뿐인가요? → 공사대금채권이 변제기에 있고 수급인이 건물을 점유하나요? → 완성 후 하자만이면 원칙적으로 해제 불가 유치권은 변제기와 점유 요건 필요 → 미완성 시 해제 요건 검토 해제하면 기성고 공사비 정산 가능 유치권으로 인도 거절은 가능 → 계약서의 대금·공기 약정 확인 → 완성 여부와 기성고 산정 근거 확인 → 하자 시점과 책임 기간 확인

핵심 정리

건축공사가 예정된 최후의 공정까지 마쳐 사회통념상 완성된 경우에는, 남은 문제가 하자에 불과하다면 원칙적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 공사가 미완성이라면 해제 요건을 따져야 합니다(사례 1).
공사 중 계약이 해제되면 기성고에 해당하는 공사비를 정산할 수 있으며, 기성고비율은 완성 부분의 실제 공사비와 미시공 부분을 완성하는 데 들 공사비를 기준으로 산정합니다(사례 1, 22).
수급인이 공사대금을 받지 못했더라도 유치권을 행사하려면 건물을 점유하고 있어야 합니다. 유치권으로 경매 매수인에게 인도를 거절할 수는 있지만, 매수인에게 공사대금 자체를 청구할 수는 없습니다(사례 2, 10).
수급인의 하자보수의무와 도급인의 공사대금 지급의무는 동시이행 관계가 될 수 있습니다. 다만 하자보수비에 비해 미지급 공사대금이 현저히 크고 항변이 이행 회피 수단으로 보이는 등 사정에 따라 항변 범위가 제한될 수 있습니다(사례 13, 23).
건물의 하자담보책임 기간은 목적물의 종류와 인도 시점에 따라 달라질 수 있으며, 사례에서는 건물 등에 대해 인도 후 5년 또는 10년의 기간을 다룹니다. 수급인이 알고도 알리지 않은 하자는 책임 제한 약정이 있어도 책임을 면하지 못할 수 있습니다(민법 제671조·제672조, 사례 9, 18).
정액도급에서는 실제 공사비나 자재비가 예상보다 늘었다는 사정만으로 공사대금 증액을 청구하기 어렵습니다. 계약 내용에 따라 증액 여부를 판단해야 합니다(사례 15).
공사 지연에 따른 지체상금은 계약 약정과 지연 사유를 살펴야 합니다. 통상적인 비나 자재 수급 차질은 면책 사유로 보기 어렵지만, 도급인이 물리적으로 불가능하거나 부실공사를 강요하는 수준으로 공기를 단축하게 한 경우에는 지체상금 약정이 제한될 수 있습니다(사례 12, 20).
하수급인이 도급인에게 공사대금을 직접 청구할 수 있는지는 직접지급 합의나 채권양도 등 구체적인 법률관계에 따라 달라집니다. 수급인과 도급인이 합의했다는 사정만으로 언제나 직접 청구가 가능한 것은 아닙니다(사례 8, 14).

자주 묻는 질문

Q. 공사가 중간에 해제되면 이미 한 공사의 대금을 받을 수 있나요?

계약 해제 당시 공사가 상당히 진행되어 있다면 기성고에 해당하는 공사비를 정산할 수 있습니다. 기성고비율은 이미 완성된 부분의 공사비와 남은 공사를 완성하는 데 필요한 공사비를 함께 고려해 산정합니다.

사례 1, 사례 22

Q. 공사대금을 못 받았는데 건물 열쇠를 넘기지 않아도 되나요?

수급인이 해당 건물을 점유하고 있고 그 건물에 관한 공사대금채권이 변제기에 있다면 유치권을 주장해 인도를 거절할 수 있습니다. 다만 건물 소유권이 도급인에게 귀속되는 경우인지, 수급인이 실제로 점유하고 있는지 등을 확인해야 합니다.

사례 2, 사례 10

Q. 유치권이 있으면 경매로 건물을 산 사람에게 공사대금을 직접 청구할 수 있나요?

사례의 판례 설명에 따르면 유치권자는 경매 매수인에게 공사대금 지급을 청구할 수 없습니다. 다만 담보된 채권이 변제될 때까지 유치 목적물의 인도를 거절할 수 있습니다.

사례 2

Q. 하자가 발견되면 공사대금 지급을 거절할 수 있나요?

하자보수청구권이나 하자에 갈음한 손해배상청구권은 공사대금채권과 동시이행 관계가 될 수 있습니다. 하자가 발생한 부분의 대금을 이미 지급했더라도 항변이 가능할 수 있지만, 하자보수 비용과 항변의 목적 등을 고려해 범위가 제한될 수 있습니다.

사례 13, 사례 23

Q. 계약서에 정한 하자담보책임 기간이 지났다면 청구할 수 없나요?

기간이 지났다는 이유만으로 언제나 청구할 수 없다고 단정할 수는 없습니다. 건물의 하자담보책임 기간과 기산점이 문제될 수 있고, 수급인이 알고도 알리지 않은 사실은 책임을 제한하는 약정이 있어도 책임을 면하지 못할 수 있습니다.

사례 9, 사례 18, 사례 19

Q. 자재비와 인건비가 올랐으면 정해 둔 공사대금을 올려 달라고 할 수 있나요?

공사대금이 정해진 정액도급이라면 실제 비용이 늘었다는 사정만으로 증액을 청구하기 어렵습니다. 설계변경이나 경제상황 변동에 따른 조정 약정 등 계약 내용을 확인해야 합니다.

사례 15, 사례 16

Q. 공기 단축 요구를 받아들였는데 늦게 완공하면 지체상금을 내야 하나요?

약정된 공기와 지체 사유에 따라 판단합니다. 도급인의 일방적인 요구로 단축된 기간 안에 공사를 마치는 것이 물리적으로 불가능하거나 부실공사를 강요하는 수준이었다면, 그 기간을 기준으로 계산한 지체상금 전부가 인정되지 않을 수 있습니다.

사례 20

Q. 하수급인은 도급인에게 공사대금을 직접 청구할 수 있나요?

원칙적으로 하수급인이 누구에게 대금을 청구할 수 있는지는 계약 및 채권 관계를 살펴야 합니다. 도급인·수급인·하수급인 사이의 직접지급 합의가 채권양도와 그 승낙으로 해석되는 경우에는 직접 청구가 가능할 수 있고, 하도급대금 직접지급 제도가 적용되는 경우에도 지급 범위에 제한이 있습니다.

사례 4, 사례 8, 사례 14

Q. 합의로 도급계약을 끝내면 별도로 손해배상을 청구할 수 있나요?

합의해제 당시 손해배상 특약을 두거나 손해배상청구를 유보한 사정이 없다면, 원칙적으로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구하기 어렵습니다. 그와 같은 특약이나 유보가 있었다는 점은 이를 주장하는 당사자가 증명해야 합니다.

사례 11, 사례 22

주의할 점

공사가 미완성된 상태인지, 예정된 최후 공정까지 끝나고 하자만 남은 상태인지 구별해야 합니다. 구별에 따라 계약해제 가능성이 달라질 수 있습니다.
하자담보책임 기간은 목적물과 인도 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 임대 후 분양전환한 사례에서는 분양전환일이 아니라 최초 인도 시점부터 기간을 계산했습니다.
유치권은 목적물의 점유가 중요합니다. 경매개시결정에 따른 압류 효력 발생 후 점유를 이전받은 경우에는 유치권 대항력이 문제될 수 있습니다.
직접지급 합의, 손해배상 유보, 공기 연장·단축, 선급금 정산은 계약서와 당사자 간 합의 내용을 구체적으로 확인해야 합니다.

근거 상담사례

이 가이드는 아래 대한법률구조공단 법률상담사례를 바탕으로 AI가 정리했습니다.

이 가이드는 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 상담하세요.