ठेका अनुबंध में निर्माण-लागत और दोष संबंधी विवादों के लिए मार्गदर्शिका

मुख्य बातें

• यदि भवन-निर्माण का काम नियोजित अंतिम चरण तक पूरा हो गया है और सामान्य सामाजिक मानकों के अनुसार उसे पूर्ण माना जा सकता है, तो शेष समस्या केवल दोषों की होने पर सामान्यतः अनुबंध समाप्त नहीं किया जा सकता। यदि काम अधूरा है, तो अनुबंध समाप्त करने की शर्तों की जांच करनी होगी (मामला 1)।
• निर्माण के दौरान अनुबंध समाप्त किए जाने पर, पूर्ण किए गए कार्य के मूल्य के अनुरूप निर्माण-लागत का हिसाब-किताब किया जा सकता है। पूर्णता-अनुपात की गणना पूरे किए गए हिस्से की वास्तविक लागत और अधूरे हिस्से को पूरा करने में होने वाली लागत के आधार पर की जाती है (मामला 1, 22)।
• निर्माण-लागत का भुगतान न मिलने पर भी प्रतिधारणाधिकार का इस्तेमाल करने के लिए ठेकेदार को भवन पर कब्ज़ा रखना होगा। प्रतिधारणाधिकार के आधार पर वह नीलामी में खरीदने वाले व्यक्ति को भवन सौंपने से इनकार कर सकता है, लेकिन उससे निर्माण-लागत का भुगतान नहीं मांग सकता (मामला 2, 10)।
• ठेकेदार का दोषों की मरम्मत करने का दायित्व और ग्राहक का निर्माण-लागत का भुगतान करने का दायित्व एक साथ निष्पादित किए जाने वाले दायित्व हो सकते हैं। हालांकि, परिस्थितियों के आधार पर आपत्ति की सीमा सीमित हो सकती है—उदाहरण के लिए, जब बकाया निर्माण-लागत मरम्मत की लागत से बहुत अधिक हो और आपत्ति भुगतान से बचने का साधन प्रतीत हो (मामला 13, 23)।
• भवन के दोषों के लिए उत्तरदायित्व की अवधि वस्तु के प्रकार और उसे सौंपे जाने के समय के अनुसार अलग हो सकती है। उदाहरणों में भवन आदि के लिए सौंपे जाने के बाद 5 या 10 वर्ष की अवधि का उल्लेख है। यदि ठेकेदार को किसी दोष का पता था, फिर भी उसने उसकी जानकारी नहीं दी, तो उत्तरदायित्व सीमित करने वाले समझौते के बावजूद वह उत्तरदायित्व से मुक्त नहीं हो सकता (नागरिक संहिता, अनुच्छेद 671 और 672; मामले 9, 18)।
• निश्चित एकमुश्त ठेके में केवल इस आधार पर निर्माण-लागत बढ़ाने की मांग करना कठिन है कि वास्तविक निर्माण या सामग्री की लागत अनुमान से अधिक बढ़ गई। वृद्धि का निर्धारण अनुबंध की शर्तों के अनुसार किया जाना चाहिए (मामला 15)।
• निर्माण में देरी के लिए विलंब-क्षतिपूर्ति का निर्धारण अनुबंध की शर्तों और देरी के कारणों के आधार पर किया जाना चाहिए। सामान्य बारिश या सामग्री की आपूर्ति में बाधा को छूट का कारण मानना कठिन है। लेकिन यदि ग्राहक ने निर्माण-अवधि इतनी घटाई कि काम भौतिक रूप से असंभव हो गया या घटिया निर्माण करने के लिए बाध्य होना पड़ा, तो विलंब-क्षतिपूर्ति की शर्त सीमित की जा सकती है (मामले 12, 20)।
• उपठेकेदार ग्राहक से सीधे निर्माण-लागत मांग सकता है या नहीं, यह सीधे भुगतान के समझौते, ऋण के हस्तांतरण या अन्य विशिष्ट कानूनी संबंधों पर निर्भर करता है। केवल इस तथ्य से कि मुख्य ठेकेदार और ग्राहक के बीच समझौता हुआ था, हर स्थिति में सीधे दावा करने का अधिकार नहीं मिलता (मामले 8, 14)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 320(1) (민법 제320조 제1항)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 321 (민법 제321조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 396 (민법 제396조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 398(2) (민법 제398조 제2항)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 450 (민법 제450조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 536 (민법 제536조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 548(2) (민법 제548조 제2항)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 667 (민법 제667조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 668 (민법 제668조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 670 (민법 제670조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 671 (민법 제671조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 672 (민법 제672조)
• नागरिक संहिता, अनुच्छेद 448 (민법 제448조)
• नागरिक प्रवर्तन अधिनियम, अनुच्छेद 56, खंड 3 और 4 (민사집행법 제56조 제3호·제4호)
• नागरिक प्रवर्तन अधिनियम, अनुच्छेद 91(5) (민사집행법 제91조 제5항)

ध्यान दें

• यह अंतर करना आवश्यक है कि निर्माण अधूरा है या नियोजित अंतिम चरण तक पूरा हो चुका है और केवल दोष शेष हैं। इस अंतर के आधार पर अनुबंध समाप्त करने की संभावना बदल सकती है।
• दोषों के लिए उत्तरदायित्व की अवधि वस्तु और उसके सौंपे जाने के समय के अनुसार अलग हो सकती है। किराए पर देने के बाद बिक्री में बदलने वाले एक मामले में अवधि की गणना बिक्री में बदलने की तारीख से नहीं, बल्कि पहली बार सौंपे जाने के समय से की गई थी।
• प्रतिधारणाधिकार के लिए संपत्ति पर कब्ज़ा महत्वपूर्ण है। यदि नीलामी शुरू करने के निर्णय के कारण कुर्की का प्रभाव उत्पन्न होने के बाद कब्ज़ा हस्तांतरित किया गया हो, तो प्रतिधारणाधिकार को लागू करने की क्षमता का प्रश्न उठ सकता है।
• सीधे भुगतान का समझौता, हर्जाने का दावा करने का अधिकार सुरक्षित रखना, निर्माण-अवधि बढ़ाना या घटाना, और अग्रिम भुगतान का हिसाब—इनकी जांच अनुबंध और पक्षों के बीच हुए समझौतों के आधार पर विस्तार से करनी चाहिए।

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स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 공사진행 중 도급계약이 해제될 경우 공사대금 산정방법
2. 공사대금채권에 기한 건물유치권자의 경락인에 대한 대항력
3. 토지매수인이 자기비용으로 건축한 건물소유권을 매도인으로 한 경우
4. 여러 차례의 단계적 도급에 있어서 직상수급인의 임금지급책임
5. 하자보수보증금 중 실제 소요비용을 공제한 잔액의 반환 여부
6. 수급인이 파산선고를 받은 경우 하자보수채권이 재단채권인지
7. 제작물공급계약의 법적 성질 및 그에 따른 대금지급의무에 대한 소멸시효기간
8. 도급인의 하수급인에 대한 공사대금 직접지급약정의 효력
9. 수급인이 알고 고지하지 아니한 하자의 경우 담보책임
10. 수급인이 공사대금확보 위해 신축건물에 유치권 행사 가능한지
11. 손해배상액예정 없이 계약 합의해제할 경우 손해배상청구 가능한지
12. 도급계약에서 지체상금의 면책사유
13. 수급인 하자보수의무와 동시이행 할 도급인 공사대금 지급채무의 범위
14. 하수급인의 하수급대금 직접지급과 선급금의 공제
15. 사정변경을 이유로 도급공사대금을 증액하여 청구할 수 있는지
16. 하도급거래 공정화에 관한 법률에 위반된 하도급약정의 사법상 효력
17. 공동이행방식의 공동수급체(2)
18. 분양전환과 하자보수청구권의 제척기간
19. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권 행사와 제척기간
20. 공기 단축 요구에 따른 지체상금 부담 여부
21. 하자보수보증금청구권과 하자담보추급권의 관계
22. 자기의 비용과 재료로 건물을 신축한 수급인의 권리
23. 하자확대손해로 인한 수급인의 손해배상채무와 도급인의 공사대금채무는 동시이행관계에 있는 것인지
24. 민간공사 도급계약에서 수급인의 보증인이 계약해제에 따른 선급금 반환의무에 대하여도 보증책임을 지는지 여부
25. 수급인의 하자담보책임청구의 경우 도급인 과실을 참작할 수 있는지