अचल संपत्ति की अनिवार्य नीलामी की प्रक्रिया और सावधानियों के लिए मार्गदर्शिका

मुख्य बातें

• निर्धारित तिथि पर बोली लगाने की विधि में निर्धारित बोली-पत्र और खरीद-आवेदन की जमानत जमा की जाती है। बोली-पत्र जमा करने के बाद उसे रद्द, बदला या बदले में दूसरा प्रस्तुत नहीं किया जा सकता (नागरिक निष्पादन नियम, अनुच्छेद 62, 63 और 64 (민사집행규칙 제62조·제63조·제64조)).
• बिना पंजीकरण वाली इमारत के लिए भी, यदि कुछ निर्धारित दस्तावेज़ों से यह साबित किया जा सके कि वह ऋणी की संपत्ति है और उसके भूखंड का नंबर, संरचना तथा क्षेत्रफल क्या है, तो अनिवार्य नीलामी के लिए आवेदन किया जा सकता है। यदि यह स्वीकार न हो कि इमारत का विवरण भवन-निर्माण अनुमति या निर्माण की सूचना से संबंधित दस्तावेज़ों के समान है, तो आवेदन खारिज किया जा सकता है (नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 81 (민사집행법 제81조); नागरिक निष्पादन नियम, अनुच्छेद 42 (민사집행규칙 제42조)).
• विभाजित इमारत में भूमि-उपयोग का अधिकार सामान्यतः इमारत के निजी स्वामित्व वाले भाग के साथ ही हस्तांतरित होता है, जब तक कि अलग हस्तांतरण की अनुमति देने वाला विनियम या प्रामाणिक दस्तावेज़ न हो अथवा कोई अन्य विशेष परिस्थिति न हो। नीलामी न्यायालय को भूमि-उपयोग के अधिकार के अस्तित्व और उसके अलग हस्तांतरण की संभावना की जाँच करनी चाहिए (विभाजित भवनों के स्वामित्व और प्रबंधन पर अधिनियम, अनुच्छेद 20 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조)).
• बिक्री-वस्तु विवरण-पत्र और स्थल-जाँच रिपोर्ट खरीदार की रुचि रखने वाले व्यक्ति के लिए अचल संपत्ति की वास्तविक स्थिति और अधिकार-संबंधों को समझने के महत्वपूर्ण दस्तावेज़ हैं। इन्हें तैयार करने में कोई त्रुटि होने मात्र से बिक्री हर बार निषिद्ध नहीं होती; निर्णय करते समय इस बात पर ध्यान दिया जाता है कि उस त्रुटि का खरीदने या कीमत तय करने पर क्या प्रभाव पड़ सकता है (नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 105, 121 और 123 (민사집행법 제105조·제121조·제123조)).
• भले ही आवास के किरायेदार ने पूर्ववर्ती प्राथमिकता वाले संपार्श्विक बंधक-अधिकारधारक के लिए निःशुल्क निवास की पुष्टि का दस्तावेज़ दिया हो, यदि खरीदार ने बिक्री-वस्तु विवरण-पत्र में दी गई जानकारी पर भरोसा करके इस आधार पर संपत्ति खरीदी कि वह किराया-जमानत राशि लौटाने का दायित्व अपने ऊपर नहीं लेगा, तो किरायेदार द्वारा खरीदार के विरुद्ध प्रवर्तनीयता का दावा करना सद्भावना के सिद्धांत के विरुद्ध हो सकता है।
• यदि संपार्श्विक बंधक-अधिकार से सुरक्षित ऋण चुका दिया गया हो, फिर भी नीलामी शुरू हो जाए, तो नीलामी शुरू करने के निर्णय पर आपत्ति या ऋण के संबंध में आपत्ति का मुकदमा करने पर विचार किया जा सकता है। केवल आपत्ति या मुकदमा दायर करने से नीलामी स्वतः स्थगित नहीं होती, इसलिए यह जाँचना चाहिए कि अलग से स्थगन आदेश आवश्यक है या नहीं (नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 265, 275, 86 और 46 (민사집행법 제265조·제275조·제86조·제46조)).
• नीलामी में अधिकार समाप्त होंगे या खरीदार उन्हें अपने ऊपर लेगा, और वितरण कैसे होगा—यह अधिकारों की प्राथमिकता, नीलामी आवेदन के समय तथा वितरण की माँग की गई है या नहीं, आदि पर निर्भर करता है। विशेष रूप से, जिन दावों के लिए वितरण की माँग करना आवश्यक है, उन्हें निर्धारित अंतिम तिथि तक प्रक्रिया पूरी करनी होगी, तभी वितरण प्राप्त हो सकता है (नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 88 (민사집행법 제88조)).

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 16 (민사집행법 제16조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 34 (민사집행법 제34조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 44 (민사집행법 제44조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 46 (민사집행법 제46조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 78 (민사집행법 제78조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 81 (민사집행법 제81조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 84 (민사집행법 제84조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 85 (민사집행법 제85조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 86 (민사집행법 제86조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 87 (민사집행법 제87조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 88 (민사집행법 제88조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 90 (민사집행법 제90조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 91 (민사집행법 제91조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 96 (민사집행법 제96조)
• नागरिक निष्पादन अधिनियम, अनुच्छेद 98 (민사집행법 제98조)

ध्यान दें

• बोली-पत्र जमा करने के बाद उसे रद्द, बदला या बदले में दूसरा प्रस्तुत नहीं किया जा सकता। इसलिए जमा करने से पहले बोली की कीमत, खरीद-आवेदन की जमानत और प्रतिनिधित्व-अधिकार साबित करने वाले दस्तावेज़ों की जाँच करें।
• बिना पंजीकरण वाली इमारत के संबंध में जाँचें कि इमारत का स्वामित्व-संबंध, भूखंड का नंबर, संरचना और क्षेत्रफल भवन-निर्माण अनुमति या निर्माण की सूचना से संबंधित दस्तावेज़ों के विवरण से मेल खाते हैं या नहीं।
• जिन दावों के लिए वितरण की माँग करना आवश्यक है, उनके लिए वितरण की माँग की अंतिम तिथि तक प्रक्रिया पूरी करनी होगी। मामलों में दिए गए निर्णय के अनुसार, नीलामी शुरू करने के निर्णय के पंजीकरण के बाद कुर्क किए गए राष्ट्रीय करों के लिए भी अंतिम तिथि तक भुगतान माँग प्रस्तुत करना आवश्यक है।
• नीलामी पर आपत्ति या मुकदमा दायर करने से प्रक्रिया अपने-आप स्थगित नहीं होती। यह अलग से जाँचना चाहिए कि नीलामी-स्थगन आदेश आवश्यक है या नहीं और उसे पाने की शर्तें क्या हैं।

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स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 부동산의 기일입찰절차 및 주의사항
2. 구분건물의 전유부분만 경매로 매각된 경우 그 대지지분도 포함되는지
3. 미등기 부동산에 대한 강제집행절차
4. 구분건물의 경매 시 그 대지사용권을 반드시 일괄경매하여야 하는지
5. 배당 전 가등기에 기한 본등기로 소유권을 상실한 경락인의 구제방법
6. 부동산현황조사를 하는 집행관의 주의의무의 정도
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8. 신축중인 미등기건물에 대하여 강제집행이 가능한지
9. 소유권이전등기청구권 압류 후 타인에게 이전된 경우 말소청구 여부
10. 이중경매개시결정된 경우 남을 가망이 없는지 여부를 정하는 기준
11. 배당이의에서 피고 패소 시 원고배당액에 추가하고 남은 잉여금 처리방법
12. 주유소건물에 대한 근저당권의 효력이 주유기에도 미치는지
13. 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 채권도 배당받을 수 있는지
14. 주택임차인과 부자관계임을 기재하지 않은 것이 매각불허가 사유인지
15. 경매부동산의 매수인이 소유자에게 양도 후 인도명령을 신청할 수 있는지
16. 토지에 저당권이 설정된 후 축조된 건물에도 경매를 청구할 수 있는지
17. 입찰기일공고에 있어서 최저입찰가격을 누락하거나 착오로 잘못 기재한 경우, 그 입찰기일공고의 적부 및 재입찰하는 경우의 최저입찰...
18. 매각기일과 매각결정기일의 통지 누락과 채무자의 손해발생 여부
19. 담보권실행경매절차 개시 후 채무변제를 이유로 한 이의제기 방법
20. 공동저당부동산의 일부만 경매 시 동시배당보다 불이익 받은 저당권자의 구제
21. 부동산이 경매로 매각될 경우 근저당권보다 후순위인 전세권도 소멸하는지
22. 경매기입등기 후 압류등기 한 국세채권은 교부청구 없이도 배당되는지
23. 배당종기 이후에 이중경매신청을 한 자가 이해관계인에 해당하는지 여부
24. 국세기본법상의 공시송달절차에 의해 공매된 부동산의 소유권 회복방법
25. 채무자나 소유자가 제기한 배당이의의 소에서의 심리대상 및 채무자나 소유자의 증명책임의 정도