संपत्ति-अधिकारों में परिवर्तन और अचल संपत्ति पंजीकरण: मुख्य मार्गदर्शिका

मुख्य बातें

• अचल संपत्ति की बिक्री जैसे कानूनी लेन-देन से संपत्ति-अधिकारों के अर्जन, हानि या परिवर्तन का प्रभाव पंजीकरण के बाद ही उत्पन्न होता है। विरासत और नीलामी जैसे कानून के आधार पर होने वाले अधिग्रहण अपवाद हैं, लेकिन पंजीकरण के बिना संपत्ति का निपटान नहीं किया जा सकता (नागरिक कानून, अनुच्छेद 186·187 (민법 제186조·제187조))।
• सामान्यतः पंजीकरण का हकदार पक्ष और पंजीकरण कराने के लिए बाध्य पक्ष संयुक्त रूप से आवेदन करते हैं। यदि दूसरा पक्ष सहयोग न करे, तो पंजीकरण की प्रक्रिया पूरी करने का आदेश देने वाला निर्णय प्राप्त करके अकेले आवेदन किया जा सकता है। आवश्यक शर्तें पूरी होने पर विक्रेता भी खरीदार से पंजीकरण स्वीकार करने की मांग कर सकता है (अचल संपत्ति पंजीकरण अधिनियम, अनुच्छेद 23 (부동산등기법 제23조); मामला 5)।
• कृषि भूमि का अधिग्रहण करते समय सामान्यतः पंजीकरण के आवेदन के लिए कृषि भूमि अधिग्रहण-पात्रता प्रमाणपत्र आवश्यक होता है। हालांकि, विरासत जैसे कानून में निर्धारित अपवाद हैं। प्रमाणपत्र न होने पर भी स्वामित्व हस्तांतरण पंजीकरण के लिए मुकदमा दायर किया जा सकता है, लेकिन वास्तविक पंजीकरण के लिए आवेदन करते समय प्रमाणपत्र आवश्यक हो सकता है (कृषि भूमि अधिनियम, अनुच्छेद 8 (농지법 제8조); मामले 12·23)।
• कोई कबीलाई संगठन सामान्यतः नई कृषि भूमि पुजारी-भूमि के उपयोग के लिए प्राप्त नहीं कर सकता। कृषि भूमि सुधार के समय पुजारी-भूमि रजिस्टर में दर्ज मौजूदा पुजारी-भूमि जैसे मामलों में बताए गए अपवादों और आवश्यकताओं की जांच करनी चाहिए (कृषि भूमि अधिनियम, अनुच्छेद 6 और अनुपूरक प्रावधान का अनुच्छेद 5 (농지법 제6조·부칙 제5조); मामला 1)।
• एक ही अचल संपत्ति पर दोहरे पंजीकरण के मामले में, पंजीकरण-धारक, पंजीकरण का कारण, प्रत्येक पंजीकरण के आधार रहे संरक्षण पंजीकरण और पंजीकरण के समय के अनुसार उनकी वैधता अलग हो सकती है। केवल दोहरा पंजीकरण होने के आधार पर यह निश्चित नहीं किया जा सकता कि किस पंजीकरण को प्राथमिकता मिलेगी (अचल संपत्ति पंजीकरण अधिनियम, अनुच्छेद 15·21 (부동산등기법 제15조·제21조); मामले 4·18)।
• विशेष उपाय अधिनियम के तहत पूरा किया गया पंजीकरण वैध और वास्तविक अधिकार-संबंधों के अनुरूप माना जाता है। इस धारणा को चुनौती देने के लिए यह दर्शाने वाले तथ्य और साक्ष्य आवश्यक हैं कि पंजीकरण वैध रूप से नहीं हुआ था, जैसे गारंटी-पत्र या पुष्टि-पत्र का झूठा या जाली होना। केवल अधिग्रहण-कारण का विवरण वास्तविकता से अलग होने से यह धारणा तुरंत समाप्त नहीं होती (मामले 6·19·21)।
• प्रारंभिक पंजीकरण के बाद किसी तीसरे पक्ष के नाम पर पंजीकरण हो जाने पर भी, प्रारंभिक पंजीकरण के आधार पर मुख्य पंजीकरण की मांग करने का अधिकार अपने-आप अधिकारों के एकत्रित हो जाने से समाप्त नहीं होता। मुख्य पंजीकरण हो जाने पर, प्राथमिकता के क्रम के अनुसार बाद के पंजीकरण प्रभावित हो सकते हैं (नागरिक कानून, अनुच्छेद 191·507 (민법 제191조·제507조); अचल संपत्ति पंजीकरण अधिनियम, अनुच्छेद 91·92 (부동산등기법 제91조·제92조); मामले 2·8·16)।
• भवन-निर्माण परमिट पर दर्ज नाम या अनधिकृत भवन रजिस्टर में दर्ज नाम अपने-आप में भवन के स्वामित्व को प्रमाणित करने वाले पंजीकरण के समान नहीं है। अपंजीकृत भवन के संरक्षण पंजीकरण या रजिस्टर में नाम बदलने के लिए अलग आवश्यकताओं और मुकदमा दायर करने के कानूनी हित की जांच करनी चाहिए (अचल संपत्ति पंजीकरण अधिनियम, अनुच्छेद 65 (부동산등기법 제65조); मामले 7·10·15·17)।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

संबंधित क़ानून

• नागरिक कानून, अनुच्छेद 186·187·191·245·507·548·766 (민법 제186조·제187조·제191조·제245조·제507조·제548조·제766조)
• कृषि भूमि अधिनियम, अनुच्छेद 6·8·13 और अनुपूरक प्रावधान का अनुच्छेद 5 (농지법 제6조·제8조·제13조·부칙 제5조)
• कृषि भूमि अधिनियम का प्रवर्तन डिक्री, अनुच्छेद 6 (농지법 시행령 제6조)
• अचल संपत्ति पंजीकरण अधिनियम, अनुच्छेद 2, उपखंड 4·अनुच्छेद 3·अनुच्छेद 15, पैराग्राफ 1·अनुच्छेद 21·अनुच्छेद 23·अनुच्छेद 29·अनुच्छेद 50·अनुच्छेद 51·अनुच्छेद 59·अनुच्छेद 60·अनुच्छेद 65·अनुच्छेद 88·अनुच्छेद 91·अनुच्छेद 92·अनुच्छेद 100 (부동산등기법 제2조 제4호·제3조·제15조 제1항·제21조·제23조·제29조·제50조·제51조·제59조·제60조·제65조·제88조·제91조·제92조·제100조)
• अचल संपत्ति पंजीकरण विशेष उपाय अधिनियम, अनुच्छेद 2·8 (부동산등기특별조치법 제2조·제8조)
• अचल संपत्ति के वास्तविक अधिकारधारी के नाम पर पंजीकरण के संबंध में अधिनियम, अनुच्छेद 8, उपखंड 1 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호)
• सामूहिक भवनों के स्वामित्व और प्रबंधन पर अधिनियम, अनुच्छेद 2, उपखंड 6 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호)
• न्यास अधिनियम, अनुच्छेद 3, पैराग्राफ 5 (신탁법 제3조 제5항)
• स्थानीय कर अधिनियम, अनुच्छेद 20-2 (지방세법 제20조의2)
• लोक-हित परियोजनाओं के लिए भूमि आदि के अधिग्रहण और मुआवजे पर अधिनियम, अनुच्छेद 91 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조)
• कृषि और मत्स्य ग्रामीण क्षेत्रों के सुधार अधिनियम, अनुच्छेद 16·25·43·82·100 (농어촌정비법 제16조·제25조·제43조·제82조·제100조)
• सैन्य आवश्यकता के लिए अधिग्रहित संपत्ति के निपटान पर विशेष उपाय अधिनियम, अनुच्छेद 20 (징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조)
• राष्ट्रीय सुरक्षा पर विशेष उपाय अधिनियम, अनुच्छेद 5, पैराग्राफ 4 (국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항)
• अधिग्रहित या उपयोग में ली गई भूमि के निपटान पर विशेष उपाय अधिनियम, अनुच्छेद 2·3 (수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법 제2조·제3조)
• कृषि भूमि सुधार अधिनियम (농지개혁법)

ध्यान दें

• कृषि भूमि अधिग्रहण-पात्रता प्रमाणपत्र की आवश्यकता मुकदमा दायर करने और वास्तविक पंजीकरण के लिए आवेदन करने के अलग-अलग चरणों में हो सकती है। निर्णय मिल जाने के बाद भी पंजीकरण के लिए आवेदन करने से पहले आवश्यक दस्तावेजों की जांच करें।
• दोहरे पंजीकरण या विशेष उपाय अधिनियम के तहत हुए पंजीकरण के बारे में केवल पंजीकरण रिकॉर्ड देखकर निष्कर्ष निकालना कठिन है। संरक्षण पंजीकरण, बहाली की परिस्थितियों तथा गारंटी-पत्र और पुष्टि-पत्र जैसे संबंधित दस्तावेजों के आधार की जांच करनी चाहिए।
• भले ही रद्द करने वाला पंजीकरण अमान्य हो, यदि संबंधित पक्ष ने स्वेच्छा से उसे रद्द कराया हो तो रद्द किए गए पंजीकरण की बहाली की अनुमति नहीं मिल सकती। हितधारी तीसरे पक्ष की सहमति या उसके विरुद्ध लागू किया जा सकने वाला न्यायिक निर्णय आवश्यक हो सकता है।

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स्रोत मामले

यह गाइड कोरिया लीगल एड कॉर्पोरेशन के निम्न परामर्श मामलों (कोरियाई में) से AI द्वारा तैयार की गई है।

1. 분묘수호를 위하여 종중 명의로 농지를 구입할 수 있는지
2. 다른 이유로 소유권이전 받은 후 가등기에 기초한 본등기이행청구 가능한지
3. 대지권 미등기 집합건물 취득자의 대지권등기방법
4. 동일부동산에 명의인을 달리하여 중복등재 된 회복등기 사이의 우열기준
5. 매수인이 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우 매도인의 등기인수청구권
6. 특별조치법에 따른 등기명의자가 그 취득원인을 달리 한 경우 등기추정력
7. 소유권보존등기 된 건물, 건축주명의변경이행청구 가능한 경우
8. 당사자가 자발적으로 말소등기를 한 경우 무효인 말소등기의 회복등기가 가능한지
9. 잘못된 등기신청서 기재사항으로 등기가 마쳐진 경우 정정방법
10. 미등기 건물에 대하여 국가를 상대로 소유권확인을 구할 이익이 있는지
11. 위자료조로 국민주택입주자 지위를 받은 처에게 바로 이전등기 가능한지
12. 상속을 원인으로 농지를 취득할 경우에도 농지취득자격증명이 필요한지
13. 부동산 등기필정보를 분실한 경우의 부동산 소유권이전등기 신청방법
14. 채무자의 비용으로 신축한 건물의 건축허가명의를 채권자로 한 경우
15. 무허가건물 매수인이 그 건물대장의 소유자 명의변경청구가 가능한지
16. 원상회복의 방법으로 소유권이전등기청구권 보전이 가등기가 가능한지
17. 이중양도의 선매수인이 건물대장상 명의 이전된 후 매수인에 대한 명의변경 청구
18. 이중으로 마쳐진 부동산 소유권보존등기의 효력
19. 특별조치법으로 부동산 소유권보존등기 된 때 그 소유권회복절차
20. 이미 경료된 중간생략등기의 유효성
21. 특별조치법에 의한 이전등기의 추정력
22. 중간생략등기 합의 후 최초 매도인과 중간 매수인간의 매매대금 변경의 효력
23. 농지취득자격증명 없이 농지소유권이전등기청구소송이 가능한지
24. 가등기상의 권리이전등기를 가등기에 대한 부기등기 형식으로 할 수 있는지
25. 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 말소회복등기 신청