Panduan Sengketa Pembayaran Pekerjaan dan Cacat dalam Kontrak Pemborongan

Berdasarkan 74 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Dalam sengketa kontrak pemborongan, hal-hal penting meliputi apakah pekerjaan telah selesai, apa yang diatur dalam kontrak dan kesepakatan, serta kapan piutang ditagih. Pembayaran pekerjaan, pengakhiran kontrak, hak retensi, tanggung jawab atas cacat, dan denda keterlambatan masing-masing memiliki persyaratan dan akibat hukum yang berbeda. Karena itu, fakta dan dokumen kontrak perlu ditelaah bersama-sama.

Pihak yang terlibat → Pemberi kerja → Kontraktor → Subkontraktor → Sengketa pembayaran, pengakhiran, atau cacat pekerjaan → Pekerjaan mencapai tahap akhir dan dianggap selesai? → Ya → Tidak → Masalah yang tersisa hanya cacat? → Kontraktor menguasai bangunan dan piutang telah jatuh tempo? → Cacat saja pada pekerjaan yang dianggap selesai pada prinsipnya tidak membolehkan pengakhiran. Jika kontrak diakhiri di tengah pekerjaan, bagian yang selesai dapat diperhitungkan. → Kontraktor dapat menahan serah terima bangunan, tetapi tidak menagih biaya pekerjaan kepada pembeli melalui lelang. → Periksa kontrak dan biaya → Periksa cacat dan waktu penyerahan → Periksa dasar tagihan langsung → Pastikan syarat hak retensi → Ketentuan pengakhiran dan biaya aktual bagian selesai serta sisa pekerjaan → Jenis cacat, waktu penyerahan, dan cacat yang diketahui tetapi tidak diberitahukan → Penguasaan banguna…

Poin penting

Jika pekerjaan konstruksi telah mencapai tahap akhir yang direncanakan dan dianggap selesai menurut norma sosial umum, kontrak pada prinsipnya tidak dapat diakhiri apabila masalah yang tersisa hanya berupa cacat. Jika pekerjaan belum selesai, persyaratan untuk mengakhiri kontrak harus diperiksa (Kasus 1).
Jika kontrak diakhiri di tengah pekerjaan, biaya untuk bagian pekerjaan yang telah diselesaikan dapat diperhitungkan. Persentase pekerjaan yang telah diselesaikan dihitung berdasarkan biaya aktual bagian yang sudah selesai dan biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan bagian yang belum dikerjakan (Kasus 1, 22).
Meskipun belum menerima pembayaran pekerjaan, kontraktor harus menguasai bangunan untuk menggunakan hak retensi. Dengan hak retensi, kontraktor dapat menolak menyerahkan bangunan kepada pembeli melalui lelang, tetapi tidak dapat menagih biaya pekerjaan itu sendiri kepada pembeli (Kasus 2, 10).
Kewajiban kontraktor untuk memperbaiki cacat dan kewajiban pemberi kerja untuk membayar biaya pekerjaan dapat merupakan kewajiban yang harus dipenuhi secara bersamaan. Namun, ruang lingkup keberatan dapat dibatasi bergantung pada keadaan, misalnya jika biaya pekerjaan yang belum dibayar jauh lebih besar daripada biaya perbaikan cacat dan keberatan tersebut tampak digunakan untuk menghindari pemenuhan kewajiban (Kasus 13, 23).
Jangka waktu tanggung jawab atas cacat bangunan dapat berbeda bergantung pada jenis objek dan waktu penyerahannya. Kasus-kasus tersebut membahas jangka waktu 5 atau 10 tahun setelah penyerahan untuk bangunan dan objek lainnya. Kontraktor mungkin tidak dapat dibebaskan dari tanggung jawab atas cacat yang diketahuinya tetapi tidak diberitahukannya, meskipun ada kesepakatan yang membatasi tanggung jawab (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 671·672 (민법 제671조·제672조), Kasus 9, 18).
Dalam kontrak pemborongan dengan harga tetap, kenaikan biaya pekerjaan aktual atau harga bahan yang melampaui perkiraan saja biasanya tidak cukup untuk menuntut kenaikan biaya pekerjaan. Kenaikan tersebut harus dinilai berdasarkan isi kontrak (Kasus 15).
Denda keterlambatan akibat tertundanya pekerjaan harus dinilai dengan memeriksa ketentuan kontrak dan alasan keterlambatan. Hujan biasa atau gangguan pasokan bahan umumnya sulit dianggap sebagai alasan pembebasan tanggung jawab. Namun, ketentuan denda keterlambatan dapat dibatasi jika pemberi kerja memaksa pemendekan jangka waktu pekerjaan sampai secara fisik tidak mungkin dilaksanakan atau sampai memaksakan pekerjaan yang tidak memenuhi standar (Kasus 12, 20).
Apakah subkontraktor dapat langsung menagih biaya pekerjaan kepada pemberi kerja bergantung pada hubungan hukum yang konkret, seperti kesepakatan pembayaran langsung atau pengalihan piutang. Fakta bahwa kontraktor dan pemberi kerja telah mencapai kesepakatan saja tidak selalu memberikan hak untuk menagih secara langsung (Kasus 8, 14).

Pertanyaan umum

Q. Jika kontrak diakhiri di tengah pekerjaan, apakah saya dapat menerima pembayaran untuk pekerjaan yang sudah dilakukan?

Jika pada saat kontrak diakhiri pekerjaan telah berlangsung cukup jauh, biaya untuk bagian pekerjaan yang telah diselesaikan dapat diperhitungkan. Persentase pekerjaan yang telah diselesaikan dihitung dengan mempertimbangkan biaya pekerjaan yang sudah selesai bersama-sama dengan biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan sisa pekerjaan.

Kasus 1, Kasus 22

Q. Saya belum menerima pembayaran pekerjaan. Apakah saya boleh tidak menyerahkan kunci bangunan?

Jika kontraktor menguasai bangunan tersebut dan piutang pembayaran pekerjaan atas bangunan itu telah jatuh tempo, kontraktor dapat menolak menyerahkan bangunan dengan mengajukan hak retensi. Namun, perlu dipastikan apakah kepemilikan bangunan menjadi milik pemberi kerja dan apakah kontraktor benar-benar menguasai bangunan tersebut.

Kasus 2, Kasus 10

Q. Jika saya memiliki hak retensi, apakah saya dapat langsung menagih biaya pekerjaan kepada orang yang membeli bangunan melalui lelang?

Menurut penjelasan putusan pengadilan dalam kasus tersebut, pemegang hak retensi tidak dapat menuntut pembeli bangunan melalui lelang untuk membayar biaya pekerjaan. Namun, pemegang hak retensi dapat menolak menyerahkan objek yang ditahan sampai piutang yang dijamin dilunasi.

Kasus 2

Q. Jika ditemukan cacat, apakah saya dapat menolak membayar biaya pekerjaan?

Hak untuk menuntut perbaikan cacat atau hak untuk menuntut ganti rugi sebagai pengganti perbaikan cacat dapat berkaitan dengan kewajiban pembayaran pekerjaan sebagai kewajiban yang harus dipenuhi secara bersamaan. Keberatan mungkin tetap dapat diajukan meskipun pembayaran untuk bagian yang mengalami cacat sudah dilakukan, tetapi ruang lingkupnya dapat dibatasi dengan mempertimbangkan biaya perbaikan cacat dan tujuan pengajuan keberatan.

Kasus 13, Kasus 23

Q. Apakah saya tidak dapat mengajukan tuntutan jika jangka waktu tanggung jawab atas cacat yang ditetapkan dalam kontrak telah lewat?

Tidak dapat langsung disimpulkan bahwa tuntutan selalu tidak dapat diajukan hanya karena jangka waktunya telah lewat. Jangka waktu dan awal perhitungan tanggung jawab atas cacat bangunan dapat menjadi persoalan. Selain itu, kontraktor tidak dapat dibebaskan dari tanggung jawab atas fakta yang diketahuinya tetapi tidak diberitahukannya, meskipun ada kesepakatan yang membatasi tanggung jawab.

Kasus 9, Kasus 18, Kasus 19

Q. Jika harga bahan dan upah naik, apakah saya dapat meminta kenaikan biaya pekerjaan yang sudah ditetapkan?

Jika biaya pekerjaan telah ditetapkan sebagai harga tetap, kenaikan biaya aktual saja biasanya tidak cukup untuk menuntut kenaikan harga. Isi kontrak perlu diperiksa, termasuk kesepakatan penyesuaian akibat perubahan desain atau perubahan keadaan ekonomi.

Kasus 15, Kasus 16

Q. Jika saya menyetujui permintaan untuk mempersingkat jangka waktu pekerjaan tetapi penyelesaian terlambat, apakah saya harus membayar denda keterlambatan?

Penilaiannya bergantung pada jangka waktu pekerjaan yang disepakati dan alasan keterlambatan. Jika secara fisik tidak mungkin menyelesaikan pekerjaan dalam jangka waktu yang dipersingkat atas permintaan sepihak pemberi kerja, atau permintaan tersebut sampai memaksakan pekerjaan yang tidak memenuhi standar, seluruh denda keterlambatan yang dihitung berdasarkan jangka waktu itu mungkin tidak diakui.

Kasus 20

Q. Apakah subkontraktor dapat langsung menagih biaya pekerjaan kepada pemberi kerja?

Pada prinsipnya, kepada siapa subkontraktor dapat menagih pembayaran bergantung pada kontrak dan hubungan piutangnya. Jika kesepakatan pembayaran langsung antara pemberi kerja, kontraktor, dan subkontraktor ditafsirkan sebagai pengalihan piutang beserta persetujuannya, penagihan langsung mungkin dapat dilakukan. Pembayaran juga mungkin dapat ditagih langsung apabila mekanisme pembayaran langsung kepada subkontraktor berlaku, tetapi cakupan pembayarannya dibatasi.

Kasus 4, Kasus 8, Kasus 14

Q. Jika kontrak pemborongan diakhiri berdasarkan kesepakatan, apakah saya dapat menuntut ganti rugi secara terpisah?

Jika pada saat kontrak pemborongan diakhiri berdasarkan kesepakatan tidak ada klausul khusus mengenai ganti rugi maupun keadaan yang menunjukkan bahwa tuntutan ganti rugi tetap dipertahankan, pada prinsipnya akan sulit menuntut ganti rugi akibat wanprestasi. Pihak yang menyatakan bahwa klausul khusus atau pencadangan hak tersebut ada harus membuktikannya.

Kasus 11, Kasus 22

Hukum terkait

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 320 ayat (1) (민법 제320조 제1항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 321 (민법 제321조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 396 (민법 제396조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 398 ayat (2) (민법 제398조 제2항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 450 (민법 제450조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 536 (민법 제536조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 548 ayat (2) (민법 제548조 제2항)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 667 (민법 제667조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 668 (민법 제668조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 670 (민법 제670조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 671 (민법 제671조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 672 (민법 제672조)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 448 (민법 제448조)
Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 56 angka 3·4 (민사집행법 제56조 제3호·제4호)
Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 91 ayat (5) (민사집행법 제91조 제5항)

Perhatikan

Perlu dibedakan apakah pekerjaan belum selesai atau apakah pekerjaan telah mencapai tahap akhir yang direncanakan dan hanya menyisakan cacat. Kemungkinan pengakhiran kontrak dapat berbeda bergantung pada pembedaan ini.
Jangka waktu tanggung jawab atas cacat bergantung pada objek dan waktu penyerahannya. Dalam kasus bangunan yang dikonversi dari sewa menjadi penjualan, jangka waktu dihitung sejak penyerahan pertama, bukan sejak tanggal konversi menjadi penjualan.
Penguasaan objek sangat penting untuk hak retensi. Jika penguasaan diperoleh setelah penyitaan berlaku berdasarkan keputusan untuk memulai lelang, kemampuan untuk mengajukan hak retensi terhadap pihak lain dapat menjadi persoalan.
Kesepakatan pembayaran langsung, pencadangan hak untuk menuntut ganti rugi, perpanjangan atau pemendekan jangka waktu pekerjaan, serta perhitungan pembayaran uang muka harus diperiksa secara terperinci berdasarkan kontrak dan kesepakatan para pihak.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).