LegalPost

Panduan Prosedur Eksekusi Paksa atas Properti dan Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan

Berdasarkan 179 kasus konsultasi · Diperbarui · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Dalam lelang properti, Anda perlu memeriksa bukan hanya prosedur penawaran, tetapi juga objek yang dilelang, hubungan hukum atas properti, urutan pembagian hasil lelang, serta hak penghuni. Persyaratan eksekusi atas bangunan yang belum terdaftar dan cara mengajukan keberatan terhadap prosedur lelang berbeda-beda sesuai kasus, sehingga dokumen terkait dan tenggat waktu perlu diperiksa dengan saksama.

Sekilas pandang

Pihak terkait → Debitur → Calon pembeli → ① Properti sedang dilelang paksa; periksa utang, dokumen, dan hak atas objek → Utang yang dijamin sudah dibayar? → Ya — Pasal 265, 275, 86, dan 46 → Tidak → Bangunan belum terdaftar? → Ya — Pasal 81 dan 42 → Kepemilikan dan rincian bangunan terbukti serta sesuai dokumen izin? → Tidak — Pasal 81 dan 42 → Periksa dasar lelang dan langkah lanjutan; utang lunas dapat menjadi dasar keberatan → Lelang dapat diproses; tetap periksa hak atas objek → Periksa formulir dan uang jaminan → Cocokkan uraian lelang dengan kondisi nyata → Periksa urutan hak dan tenggat pembagian → Penawaran tidak dapat dibatalkan, diubah, atau ditukar → Periksa hak penggunaan tanah dan hak penghuni → Periksa urutan hak, pembagian hasil, dan tenggat pengajuan

Poin penting

  • Penawaran pada hari lelang dilakukan dengan menyerahkan formulir penawaran yang telah ditentukan beserta uang jaminan permohonan pembelian. Setelah diserahkan, formulir penawaran tidak dapat dibatalkan, diubah, atau ditukar (Peraturan Pelaksanaan Eksekusi Perdata, Pasal 62, Pasal 63, dan Pasal 64 (민사집행규칙 제62조·제63조·제64조)).
  • Eksekusi lelang paksa atas bangunan yang belum terdaftar dapat dimohonkan apabila kepemilikan bangunan oleh debitur serta nomor persil, struktur, luas, dan hal-hal lain terkait bangunan dapat dibuktikan dengan dokumen tertentu. Permohonan dapat ditolak apabila kondisi bangunan dinilai tidak sesuai dengan dokumen izin bangunan atau pemberitahuan pembangunan (Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 81 (민사집행법 제81조); Peraturan Pelaksanaan Eksekusi Perdata, Pasal 42 (민사집행규칙 제42조)).
  • Pada prinsipnya, hak penggunaan tanah yang melekat pada unit bangunan yang terpisah dari bangunan lainnya dialihkan bersama dengan bagian eksklusifnya, kecuali terdapat keadaan khusus, seperti adanya peraturan atau akta autentik yang memperbolehkan pemisahan pengalihan. Pengadilan yang menangani lelang harus memeriksa keberadaan hak penggunaan tanah dan apakah hak tersebut dapat dialihkan secara terpisah (Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan Kolektif, Pasal 20 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조)).
  • Daftar uraian objek lelang dan pemeriksaan kondisi aktual merupakan bahan penting bagi calon pembeli untuk memahami kondisi properti dan hubungan hukumnya. Cacat dalam penyusunannya tidak serta-merta berarti lelang harus dilarang; penilaian terutama didasarkan pada dampaknya terhadap keputusan untuk membeli atau penentuan harga (Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 105, Pasal 121, dan Pasal 123 (민사집행법 제105조·제121조·제123조)).
  • Meskipun penyewa rumah pernah memberikan surat keterangan bahwa ia tinggal secara cuma-cuma kepada pemegang hak tanggungan berprioritas lebih tinggi, jika pembeli mengandalkan keterangan dalam daftar uraian objek lelang dan membeli dengan anggapan bahwa ia tidak mengambil alih kewajiban pengembalian uang jaminan sewa penyewa, tuntutan penyewa untuk menegakkan hak yang dapat diberlakukan terhadap pembeli dapat bertentangan dengan prinsip itikad baik.
  • Jika lelang telah dimulai meskipun utang yang dijamin dengan hak tanggungan telah dibayar, Anda dapat mempertimbangkan untuk mengajukan keberatan terhadap penetapan dimulainya lelang atau mengajukan gugatan keberatan mengenai utang. Pengajuan keberatan atau gugatan saja tidak menghentikan lelang, sehingga perlu dipastikan apakah diperlukan perintah penghentian tersendiri (Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 265, Pasal 275, Pasal 86, dan Pasal 46 (민사집행법 제265조·제275조·제86조·제46조)).
  • Apakah suatu hak hapus atau diambil alih dalam lelang, serta pembagian hasil lelang, bergantung pada urutan hak, waktu pengajuan permohonan lelang, apakah permohonan pembagian hasil lelang telah diajukan, dan hal-hal lainnya. Khusus untuk piutang yang mensyaratkan permohonan pembagian hasil lelang, prosedur harus ditempuh sebelum batas waktu yang ditentukan agar dapat menerima pembagian (Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 88 (민사집행법 제88조)).

Pertanyaan umum

Q. Apa yang perlu diperhatikan saat mengajukan penawaran dalam lelang properti pengadilan?

Isilah nomor perkara, keterangan properti, informasi penawar, dan harga penawaran secara akurat pada formulir penawaran. Kecuali syarat khusus lelang menetapkan lain, uang jaminan permohonan pembelian juga harus diserahkan. Karena penawaran tidak dapat dibatalkan, diubah, atau ditukar, penting untuk menentukan harga setelah memeriksa bahan terkait, seperti daftar uraian objek lelang.

Kasus 1

Q. Apakah bangunan yang belum terdaftar juga dapat dilelang secara paksa?

Lelang paksa atas bangunan yang belum terdaftar dapat dimohonkan jika kepemilikan bangunan oleh debitur dapat dibuktikan dan dokumen mengenai nomor persil, struktur, luas bangunan, serta izin bangunan atau pemberitahuan pembangunan telah disiapkan. Permohonan dapat ditolak apabila kondisi bangunan dinilai tidak sesuai dengan isi dokumen izin atau pemberitahuan tersebut.

Kasus 3, Kasus 8

Q. Jika hanya bagian eksklusif apartemen yang dilelang, apakah hak penggunaan tanah juga dapat diperoleh?

Meskipun pendaftaran hak atas tanah belum dilakukan, hak penggunaan tanah dapat turut mencakup lelang bagian eksklusif apabila terdapat keadaan yang dapat mengakui hak tersebut—misalnya bagian eksklusif dan bagian tanah dibeli bersama dan seluruh harganya telah dibayar—serta tidak ada keadaan khusus seperti peraturan yang memperbolehkan pengalihan secara terpisah. Hubungan hukum yang konkret dan kemungkinan pengalihan secara terpisah perlu diperiksa.

Kasus 2, Kasus 4

Q. Jika penyewa rumah telah memberikan surat keterangan bahwa ia tinggal secara cuma-cuma, apakah ia dapat menegakkan haknya terhadap pembeli lelang?

Fakta bahwa penyewa memberikan surat keterangan bahwa ia tinggal secara cuma-cuma kepada pemegang hak tanggungan tidak dengan sendirinya berarti ia selalu dapat menegakkan haknya terhadap pembeli. Jika pembeli mengandalkan hak penyewa dan urutan pembagian hasil lelang sebagaimana tercantum dalam daftar uraian objek lelang, lalu membeli dengan anggapan bahwa ia tidak mengambil alih kewajiban pengembalian uang jaminan sewa, tuntutan penyewa untuk menegakkan haknya dapat bertentangan dengan prinsip itikad baik.

Kasus 7

Q. Apa yang harus dilakukan jika lelang atas hak tanggungan dimulai padahal seluruh utang yang dijamin telah dibayar?

Anda dapat mempertimbangkan untuk mengajukan keberatan terhadap penetapan dimulainya lelang dengan alasan bahwa hak jaminan tidak ada atau telah hapus, atau mengajukan gugatan keberatan mengenai utang. Namun, pengajuan keberatan atau gugatan saja tidak menghentikan prosedur lelang. Untuk menghentikan prosedur tersebut, Anda mungkin perlu memohon perintah penghentian lelang secara terpisah.

Kasus 19

Q. Apakah hak sewa deposit yang berperingkat lebih rendah daripada hak tanggungan akan diambil alih oleh pembeli setelah lelang?

Menurut pertimbangan dalam kasus yang dirujuk, jika hak sewa deposit berada di bawah hak tanggungan berprioritas lebih tinggi dan hak tanggungan tersebut hapus karena lelang, hak sewa deposit juga hapus akibat penjualan dan tidak dapat ditegakkan terhadap pembeli. Namun, dalam praktiknya, urutan setiap hak dan syarat penjualan harus diperiksa.

Kasus 21

Q. Apakah pemegang hak tanggungan dapat menerima pembagian hasil lelang atas piutang yang melebihi jumlah maksimum piutang yang dijamin?

Bagian yang melebihi jumlah maksimum piutang yang dijamin tidak berhak atas pelunasan prioritas berdasarkan hak tanggungan. Untuk menerima pembagian dengan urutan yang sama dengan kreditur lain yang memiliki piutang berdasarkan sita jaminan, pemegang hak tanggungan harus memenuhi persyaratan tersendiri, seperti mengajukan permohonan pembagian hasil lelang yang sah untuk bagian yang melebihi jumlah maksimum tersebut.

Kasus 13

Q. Jika properti yang dibeli melalui lelang dijual kembali kepada pemilik sebelumnya, apakah perintah penyerahan dapat dimohonkan?

Jika setelah membayar harga pembelian, pembeli menjual properti kepada pemilik sebelumnya, penjual berkewajiban menyerahkan penguasaan properti kepada pembeli. Karena itu, selama perjanjian jual beli masih berlaku, akan sulit untuk memohon perintah penyerahan. Pemohon harus membuktikan bahwa dasar hukum penguasaan telah hilang, misalnya karena perjanjian dibatalkan.

Kasus 15

Hukum terkait

  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 16 (민사집행법 제16조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 34 (민사집행법 제34조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 44 (민사집행법 제44조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 46 (민사집행법 제46조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 78 (민사집행법 제78조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 81 (민사집행법 제81조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 84 (민사집행법 제84조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 85 (민사집행법 제85조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 86 (민사집행법 제86조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 87 (민사집행법 제87조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 88 (민사집행법 제88조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 90 (민사집행법 제90조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 91 (민사집행법 제91조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 96 (민사집행법 제96조)
  • Undang-Undang Eksekusi Perdata, Pasal 98 (민사집행법 제98조)

Perhatikan

  • Formulir penawaran tidak dapat dibatalkan, diubah, atau ditukar setelah diserahkan. Karena itu, periksa harga penawaran, uang jaminan permohonan pembelian, dokumen bukti kewenangan perwakilan, dan dokumen lainnya sebelum menyerahkannya.
  • Untuk bangunan yang belum terdaftar, periksa hubungan kepemilikan bangunan, nomor persil, struktur, dan luasnya, serta apakah keterangan dalam dokumen izin bangunan atau pemberitahuan pembangunan sesuai dengan kondisi bangunan.
  • Piutang yang mensyaratkan permohonan pembagian hasil lelang harus diproses sebelum batas akhir pengajuan permohonan tersebut. Menurut kasus yang dirujuk, permohonan penagihan pajak yang disita setelah pendaftaran penetapan dimulainya lelang juga harus diajukan sebelum batas waktu tersebut.
  • Pengajuan keberatan atau gugatan terkait lelang tidak secara otomatis menghentikan prosedur. Pastikan secara terpisah apakah diperlukan perintah penghentian lelang dan apa persyaratan permohonannya.

Artikel terkait

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

  1. 부동산의 기일입찰절차 및 주의사항
  2. 구분건물의 전유부분만 경매로 매각된 경우 그 대지지분도 포함되는지
  3. 미등기 부동산에 대한 강제집행절차
  4. 구분건물의 경매 시 그 대지사용권을 반드시 일괄경매하여야 하는지
  5. 배당 전 가등기에 기한 본등기로 소유권을 상실한 경락인의 구제방법
  6. 부동산현황조사를 하는 집행관의 주의의무의 정도
  7. 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 주어 임차보증금을 배당받지 못한 주택임차인이 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을...
  8. 신축중인 미등기건물에 대하여 강제집행이 가능한지
  9. 소유권이전등기청구권 압류 후 타인에게 이전된 경우 말소청구 여부
  10. 이중경매개시결정된 경우 남을 가망이 없는지 여부를 정하는 기준
  11. 배당이의에서 피고 패소 시 원고배당액에 추가하고 남은 잉여금 처리방법
  12. 주유소건물에 대한 근저당권의 효력이 주유기에도 미치는지
  13. 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 채권도 배당받을 수 있는지
  14. 주택임차인과 부자관계임을 기재하지 않은 것이 매각불허가 사유인지
  15. 경매부동산의 매수인이 소유자에게 양도 후 인도명령을 신청할 수 있는지
  16. 토지에 저당권이 설정된 후 축조된 건물에도 경매를 청구할 수 있는지
  17. 입찰기일공고에 있어서 최저입찰가격을 누락하거나 착오로 잘못 기재한 경우, 그 입찰기일공고의 적부 및 재입찰하는 경우의 최저입찰...
  18. 매각기일과 매각결정기일의 통지 누락과 채무자의 손해발생 여부
  19. 담보권실행경매절차 개시 후 채무변제를 이유로 한 이의제기 방법
  20. 공동저당부동산의 일부만 경매 시 동시배당보다 불이익 받은 저당권자의 구제
  21. 부동산이 경매로 매각될 경우 근저당권보다 후순위인 전세권도 소멸하는지
  22. 경매기입등기 후 압류등기 한 국세채권은 교부청구 없이도 배당되는지
  23. 배당종기 이후에 이중경매신청을 한 자가 이해관계인에 해당하는지 여부
  24. 국세기본법상의 공시송달절차에 의해 공매된 부동산의 소유권 회복방법
  25. 채무자나 소유자가 제기한 배당이의의 소에서의 심리대상 및 채무자나 소유자의 증명책임의 정도

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).