Panduan Utama tentang Perubahan Hak Kebendaan dan Pendaftaran Properti

Berdasarkan 94 kasus konsultasi · Diperbarui 4 Oktober 2026 · Diterjemahkan dari naskah asli bahasa Korea.

Pada prinsipnya, pendaftaran diperlukan untuk memperoleh atau mengalihkan hak kebendaan melalui tindakan hukum, seperti jual beli properti. Permohonan pendaftaran biasanya harus diajukan bersama oleh pihak yang berhak atas pendaftaran dan pihak yang berkewajiban melakukan pendaftaran. Perolehan tanah pertanian, pendaftaran ganda, pendaftaran sementara, dan pemulihan pendaftaran yang telah dihapus memiliki persyaratan serta prosedur tersendiri. Karena itu, periksa daftar pendaftaran, riwayat perolehan, dan dokumen terkait.

Pihak yang terlibat → Penjual → Pembeli → Jual beli properti hak kebendaan hendak dialihkan → Apakah hak diperoleh melalui tindakan hukum? → Ya · KUH Perdata Pasal 186 → Tidak · KUH Perdata Pasal 187 → Apakah kedua pihak mengajukan pendaftaran bersama? → Ya → Tidak · UU Pendaftaran Properti Pasal 23 → Apakah objeknya tanah pertanian? → Ya · UU Pertanian Pasal 8 → Tidak → Pendaftaran diperlukan agar perubahan hak berlaku → Pengecualian atau prosedur khusus tetap perlu diperiksa → Periksa riwayat perolehan → Periksa kerja sama atau putusan → Periksa daftar dan dokumen tanah pertanian → Warisan atau lelang daftarkan sebelum dialihkan → Jika pihak lain tidak bekerja sama minta putusan lalu ajukan sendiri → Tanah pertanian sertifikat umumnya diperlukan kecuali ada pengecualian

Poin penting

Perubahan hak kebendaan yang timbul dari tindakan hukum, seperti jual beli properti, baru berlaku setelah didaftarkan. Perolehan berdasarkan undang-undang, seperti warisan atau lelang, merupakan pengecualian, tetapi properti tersebut tidak dapat dialihkan sebelum didaftarkan (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 186 dan 187 (민법 제186조·제187조)).
Pada prinsipnya, pendaftaran harus diajukan bersama oleh pihak yang berhak atas pendaftaran dan pihak yang berkewajiban melakukan pendaftaran. Jika pihak lain tidak bekerja sama, pihak yang berkepentingan dapat memperoleh putusan yang memerintahkan pelaksanaan prosedur pendaftaran dan kemudian mengajukan pendaftaran sendiri. Penjual juga dapat, jika persyaratannya terpenuhi, menuntut pembeli agar menerima pendaftaran (Undang-Undang Pendaftaran Properti, Pasal 23 (부동산등기법 제23조); contoh 5).
Pada prinsipnya, sertifikat kualifikasi untuk memperoleh tanah pertanian diperlukan saat mengajukan pendaftaran perolehan tanah pertanian. Namun, terdapat pengecualian yang ditentukan undang-undang, seperti pewarisan. Gugatan yang meminta pendaftaran peralihan hak milik dapat diajukan tanpa sertifikat tersebut, tetapi sertifikat mungkin diperlukan saat mengajukan pendaftaran yang sebenarnya (Undang-Undang Pertanian, Pasal 8 (농지법 제8조); contoh 12 dan 23).
Pada prinsipnya, perkumpulan klan tidak dapat memperoleh tanah pertanian baru untuk digunakan sebagai tanah wito. Periksa pengecualian dan persyaratan yang dijelaskan dalam contoh, seperti tanah wito yang sudah tercatat dalam daftar tanah wito pada masa Reformasi Agraria (Undang-Undang Pertanian, Pasal 6 dan Pasal 5 Ketentuan Tambahan (농지법 제6조·부칙 제5조); contoh 1).
Jika terdapat pendaftaran ganda atas properti yang sama, keabsahannya dapat berbeda bergantung pada pemegang hak yang tercantum, dasar pendaftaran, pendaftaran awal yang menjadi dasar masing-masing pendaftaran, dan waktu pendaftaran. Tidak dapat disimpulkan bahwa salah satu pendaftaran lebih diutamakan hanya karena terdapat pendaftaran ganda (Undang-Undang Pendaftaran Properti, Pasal 15 dan 21 (부동산등기법 제15조·제21조); contoh 4 dan 18).
Pendaftaran yang diselesaikan berdasarkan Undang-Undang Tindakan Khusus dianggap sah dan sesuai dengan hubungan hak yang sebenarnya. Untuk menggugatnya, diperlukan fakta dan bukti bahwa pendaftaran tidak dilakukan secara sah, seperti surat jaminan atau surat keterangan yang palsu atau dipalsukan. Praduga keabsahan tidak langsung gugur hanya karena keterangan mengenai dasar perolehan berbeda dari kenyataan (contoh 6, 19, dan 21).
Meskipun pendaftaran atas nama pihak ketiga dibuat setelah pendaftaran sementara, hak untuk menuntut pendaftaran utama berdasarkan pendaftaran sementara tidak dengan sendirinya hapus karena percampuran hak. Jika pendaftaran utama dilakukan, pendaftaran-pendaftaran berikutnya dapat terdampak sesuai urutannya (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 191 dan 507 (민법 제191조·제507조); Undang-Undang Pendaftaran Properti, Pasal 91 dan 92 (부동산등기법 제91조·제92조); contoh 2, 8, dan 16).
Nama pemegang izin pembangunan atau nama yang tercantum dalam daftar bangunan tanpa izin tidak sama dengan pendaftaran yang membuktikan kepemilikan bangunan. Untuk pendaftaran awal bangunan yang belum terdaftar atau perubahan nama dalam daftar, persyaratan tersendiri dan kepentingan hukum untuk mengajukan gugatan harus diperiksa (Undang-Undang Pendaftaran Properti, Pasal 65 (부동산등기법 제65조); contoh 7, 10, 15, dan 17).

Pertanyaan umum

Q. Apakah sertifikat kualifikasi untuk memperoleh tanah pertanian juga diperlukan saat menerima tanah pertanian melalui warisan?

Dalam hal memperoleh tanah pertanian melalui pewarisan berdasarkan Undang-Undang Pertanian, sebagaimana dijelaskan dalam contoh, berlaku pengecualian dari persyaratan sertifikat kualifikasi untuk memperoleh tanah pertanian. Namun, jika terdapat dasar perolehan lain atau keadaan terkait pendaftaran, persyaratannya harus diperiksa secara terpisah.

Kasus 12

Q. Apakah saya dapat mengajukan gugatan pendaftaran peralihan hak milik meskipun belum memiliki sertifikat kualifikasi untuk memperoleh tanah pertanian?

Putusan pengadilan yang disebutkan dalam contoh menjelaskan bahwa sertifikat kualifikasi untuk memperoleh tanah pertanian bukan merupakan syarat untuk mengajukan gugatan yang meminta pendaftaran peralihan hak milik. Namun, setelah memperoleh putusan, pada umumnya sertifikat tersebut harus diperoleh dan dilampirkan saat mengajukan pendaftaran peralihan hak milik yang sebenarnya.

Kasus 23

Q. Apakah perkumpulan klan dapat membeli sawah atau ladang baru atas namanya untuk digunakan sebagai tanah wito?

Menurut contoh tersebut, perkumpulan klan pada prinsipnya tidak dapat memperoleh tanah pertanian baru, dan pengecualian tidak berlaku hanya karena tanah itu akan digunakan sebagai tanah wito (lahan untuk keperluan ritual leluhur). Perlu diperiksa apakah tanah tersebut termasuk pengecualian terbatas, seperti tanah wito yang telah terdaftar dalam daftar tanah wito pada masa Reformasi Agraria.

Kasus 1

Q. Jika pembeli terus menunda pendaftaran peralihan hak milik, apakah penjual dapat mengurus pendaftaran itu sendiri?

Pada prinsipnya, pendaftaran harus diajukan bersama oleh para pihak, sehingga penjual sulit mengajukan sendiri pendaftaran atas nama pembeli. Namun, jika persyaratannya terpenuhi, penjual dapat meminta putusan yang memerintahkan pembeli untuk menerima pendaftaran tersebut, lalu mengajukan pendaftaran sendiri berdasarkan putusan itu.

Kasus 5

Q. Jika dokumen bukti pendaftaran hilang, apakah saya tidak dapat menjual atau mendaftarkan peralihan hak atas properti?

Kehilangan dokumen pendaftaran tidak berarti bahwa permohonan pendaftaran tidak dapat diajukan. Contoh tersebut menjelaskan beberapa cara: pihak yang berkewajiban melakukan pendaftaran hadir di kantor pendaftaran untuk memperoleh verifikasi; pengacara atau juru urus hukum memverifikasi adanya pemberian kuasa; atau bagian permohonan yang harus ditulis sendiri oleh pemohon dinotarisasi.

Kasus 13

Q. Apakah pendaftaran berdasarkan Undang-Undang Tindakan Khusus menjadi tidak sah jika dasar perolehannya berbeda dari kenyataan?

Fakta bahwa dasar perolehan berbeda dari keterangan dalam surat jaminan atau surat keterangan tidak dengan sendirinya langsung menggugurkan praduga keabsahan pendaftaran. Namun, praduga tersebut dapat gugur jika terbukti bahwa dasar perolehan yang baru diklaim itu fiktif, atau terdapat bukti lain yang menimbulkan keraguan bahwa dasar perolehan tersebut juga tidak benar.

Kasus 6, Kasus 21

Q. Jika ada dua pendaftaran awal hak milik atas tanah yang sama, pendaftaran mana yang lebih diutamakan?

Pada prinsipnya, jika terdapat dua pendaftaran hak milik atas properti yang sama atas nama pemegang hak yang berbeda, pendaftaran yang dibuat belakangan dapat menjadi tidak sah, kecuali pendaftaran yang dibuat lebih dahulu tidak sah sejak awal. Namun, untuk pendaftaran pemulihan setelah penghapusan karena musnah dan keadaan lainnya, kriteria penilaian dapat berbeda bergantung pada dasar setiap pendaftaran dan waktu pemulihannya. Karena itu, riwayat pendaftaran juga perlu diperiksa.

Kasus 4, Kasus 18

Q. Apakah pendaftaran yang dihapus secara tidak sah dapat dipulihkan tanpa persetujuan pihak ketiga yang berkepentingan?

Jika ada pihak ketiga yang memiliki kepentingan berdasarkan pendaftaran dalam permohonan pemulihan pendaftaran yang telah dihapus, mungkin diperlukan surat persetujuan pihak ketiga tersebut atau salinan putusan pengadilan yang dapat diberlakukan terhadapnya. Jika persetujuan tidak diperoleh, mungkin perlu mengajukan gugatan terpisah terhadap pihak ketiga tersebut untuk meminta persetujuan.

Kasus 25

Hukum terkait

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 186, 187, 191, 245, 507, 548, dan 766 (민법 제186조·제187조·제191조·제245조·제507조·제548조·제766조)
Undang-Undang Pertanian, Pasal 6, 8, dan 13 serta Pasal 5 Ketentuan Tambahan (농지법 제6조·제8조·제13조·부칙 제5조)
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Pertanian, Pasal 6 (농지법 시행령 제6조)
Undang-Undang Pendaftaran Properti, Pasal 2 angka 4, Pasal 3, Pasal 15 ayat 1, Pasal 21, 23, 29, 50, 51, 59, 60, 65, 88, 91, 92, dan 100 (부동산등기법 제2조 제4호·제3조·제15조 제1항·제21조·제23조·제29조·제50조·제51조·제59조·제60조·제65조·제88조·제91조·제92조·제100조)
Undang-Undang Tindakan Khusus tentang Pendaftaran Properti, Pasal 2 dan 8 (부동산등기특별조치법 제2조·제8조)
Undang-Undang tentang Pendaftaran Properti atas Nama Pemegang Hak yang Sebenarnya, Pasal 8 angka 1 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호)
Undang-Undang tentang Kepemilikan dan Pengelolaan Bangunan Bertingkat, Pasal 2 angka 6 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호)
Undang-Undang Perwalian, Pasal 3 ayat 5 (신탁법 제3조 제5항)
Undang-Undang Pajak Daerah, Pasal 20-2 (지방세법 제20조의2)
Undang-Undang tentang Perolehan dan Ganti Rugi atas Tanah, dan Lain-lain, untuk Proyek Kepentingan Umum, Pasal 91 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조)
Undang-Undang Pemeliharaan Wilayah Pertanian dan Perikanan, Pasal 16, 25, 43, 82, dan 100 (농어촌정비법 제16조·제25조·제43조·제82조·제100조)
Undang-Undang Tindakan Khusus tentang Penataan Properti yang Direkuisisi, Pasal 20 (징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조)
Undang-Undang Tindakan Khusus tentang Keamanan Nasional, Pasal 5 ayat 4 (국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항)
Undang-Undang Tindakan Khusus tentang Penataan Tanah yang Diambil Alih atau Digunakan, Pasal 2 dan 3 (수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법 제2조·제3조)
Undang-Undang Reformasi Agraria (농지개혁법)

Perhatikan

Waktu ketika sertifikat kualifikasi untuk memperoleh tanah pertanian diwajibkan dapat berbeda antara pengajuan gugatan dan permohonan pendaftaran yang sebenarnya. Sekalipun telah memperoleh putusan, periksa dokumen yang diperlukan sebelum mengajukan pendaftaran.
Sulit untuk mengambil kesimpulan hanya dari keterangan dalam daftar pendaftaran mengenai pendaftaran ganda atau pendaftaran berdasarkan Undang-Undang Tindakan Khusus. Periksa pendaftaran awal yang menjadi dasar pendaftaran, riwayat pemulihan, surat jaminan atau surat keterangan, dan dokumen terkait lainnya.
Meskipun pendaftaran penghapusan tidak sah, pemulihan pendaftaran yang telah dihapus mungkin tidak diizinkan jika para pihak secara sukarela menghapusnya. Persetujuan pihak ketiga yang berkepentingan atau putusan pengadilan yang dapat diberlakukan terhadapnya mungkin diperlukan.

Kasus sumber

Panduan ini disusun oleh AI dari kasus konsultasi Korea Legal Aid Corporation berikut (bahasa Korea).

Panduan ini adalah informasi umum tentang hukum Korea, bukan nasihat hukum untuk kasus Anda. Konsultasikan dengan pengacara atau Korea Legal Aid Corporation (hubungi 132 di Korea).