Guida alle controversie sui corrispettivi e sui difetti nei contratti di appalto

Basato su 74 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Nelle controversie relative ai contratti di appalto sono importanti il fatto che i lavori siano stati completati, il contenuto del contratto e degli accordi e il momento in cui è stato esercitato il credito. Il corrispettivo dei lavori, la risoluzione del contratto, il diritto di ritenzione, la responsabilità per i difetti e la penale per il ritardo sono soggetti a requisiti ed effetti diversi; occorre quindi esaminare insieme i fatti e i documenti contrattuali.

Parti → Committente → Appaltatore → Controversia su lavori, corrispettivo o difetti → Lavori completati fino all’ultima fase prevista? → sì → Restano soltanto difetti? → no → Contratto risolto mentre i lavori erano in corso? → La risoluzione non è automatica: se i lavori sono ultimati e restano solo difetti, in linea di principio non si risolve → Si può liquidare il corrispettivo dei lavori eseguiti → Verificare lo stadio dei lavori e se sono ultimati → Accertare completamento e percezione comune dell’ultimazione → Esaminare contratto e accordi → Verificare i requisiti per la risoluzione e le condizioni pattuite → Controllare i difetti → Valutare tipo di bene, consegna e difetti conosciuti ma non comunicati

Punti chiave

Se i lavori di costruzione sono stati completati fino all’ultima fase prevista e, secondo la comune percezione sociale, possono considerarsi ultimati, il contratto in linea di principio non può essere risolto se ciò che resta riguarda soltanto difetti. Se i lavori non sono completati, occorre verificare i requisiti per la risoluzione (caso 1).
Se il contratto viene risolto mentre i lavori sono in corso, è possibile liquidare il corrispettivo relativo ai lavori eseguiti. La percentuale dei lavori eseguiti si calcola sulla base del costo effettivo delle parti completate e del costo necessario per completare le parti non ancora eseguite (casi 1 e 22).
Anche se non ha ricevuto il pagamento dei lavori, l’appaltatore deve possedere l’edificio per esercitare il diritto di ritenzione. Può rifiutarsi di consegnarlo all’aggiudicatario dell’asta, ma non può chiedere a quest’ultimo il pagamento del corrispettivo dei lavori (casi 2 e 10).
L’obbligo dell’appaltatore di riparare i difetti e l’obbligo del committente di pagare il corrispettivo dei lavori possono essere soggetti al principio dell’adempimento simultaneo. Tuttavia, la portata dell’eccezione può essere limitata in base alle circostanze, ad esempio se il corrispettivo non pagato è nettamente superiore ai costi di riparazione o se l’eccezione sembra uno strumento per evitare l’adempimento (casi 13 e 23).
Il termine di responsabilità per i difetti di un edificio può variare in base al tipo di bene e al momento della consegna; i casi riguardano termini di cinque o dieci anni dalla consegna per edifici e altri beni. L’appaltatore può non essere esonerato dalla responsabilità per difetti che conosceva e non ha comunicato, anche in presenza di una clausola che limita la responsabilità (Civil Act, Articles 671 and 672 (민법 제671조·제672조), casi 9 e 18).
In un appalto a corrispettivo fisso, è difficile chiedere un aumento del corrispettivo per il solo fatto che i costi effettivi dei lavori o dei materiali siano aumentati più del previsto. La possibilità di un aumento va valutata in base al contenuto del contratto (caso 15).
Per la penale dovuta al ritardo dei lavori occorre esaminare quanto pattuito nel contratto e i motivi del ritardo. La pioggia ordinaria o le difficoltà di approvvigionamento dei materiali sono difficilmente considerate cause di esonero; la clausola sulla penale può tuttavia essere limitata se il committente ha imposto di abbreviare i tempi dei lavori a un livello materialmente impossibile o tale da costringere a eseguirli in modo carente (casi 12 e 20).
La possibilità per il subappaltatore di chiedere direttamente al committente il pagamento dei lavori dipende dal rapporto giuridico concreto, ad esempio da un accordo di pagamento diretto o da una cessione del credito. Il solo fatto che appaltatore e committente abbiano raggiunto un accordo non rende sempre possibile la richiesta diretta (casi 8 e 14).

Domande frequenti

Q. Se il contratto viene risolto a lavori in corso, posso ricevere il pagamento per i lavori già eseguiti?

Se al momento della risoluzione del contratto i lavori sono già a uno stadio avanzato, è possibile liquidare il corrispettivo relativo ai lavori eseguiti. La percentuale dei lavori eseguiti si calcola tenendo conto sia del costo delle parti già completate sia del costo necessario per completare i lavori rimanenti.

Caso 1, Caso 22

Q. Non ho ricevuto il pagamento dei lavori: posso rifiutarmi di consegnare le chiavi dell’edificio?

Se l’appaltatore ha il possesso dell’edificio e il credito per i lavori relativi a tale edificio è esigibile, può far valere il diritto di ritenzione e rifiutarsi di consegnarlo. Occorre tuttavia verificare, tra l’altro, se la proprietà dell’edificio spetti al committente e se l’appaltatore ne abbia effettivamente il possesso.

Caso 2, Caso 10

Q. Se ho un diritto di ritenzione, posso chiedere direttamente il pagamento dei lavori a chi ha acquistato l’edificio all’asta?

Secondo la spiegazione della decisione giudiziaria citata nel caso, il titolare del diritto di ritenzione non può chiedere il pagamento dei lavori all’aggiudicatario dell’edificio all’asta. Può tuttavia rifiutarsi di consegnare il bene oggetto della ritenzione fino al pagamento del credito garantito.

Caso 2

Q. Se vengono riscontrati difetti, posso rifiutarmi di pagare i lavori?

Il diritto di chiedere la riparazione dei difetti o il risarcimento dei danni in sostituzione della riparazione può essere soggetto al principio dell’adempimento simultaneo rispetto al credito per il corrispettivo dei lavori. È possibile opporre tale eccezione anche se il corrispettivo relativo alla parte interessata dai difetti è già stato pagato, ma la portata dell’eccezione può essere limitata tenendo conto dei costi di riparazione e dello scopo dell’eccezione.

Caso 13, Caso 23

Q. Se è scaduto il termine di responsabilità per i difetti stabilito nel contratto, non posso più presentare una richiesta?

Il solo fatto che sia trascorso il termine non consente di concludere che non sia più possibile agire in ogni caso. Possono essere rilevanti il termine di responsabilità per i difetti dell’edificio e il momento da cui decorre. Inoltre, l’appaltatore può non essere esonerato dalla responsabilità per fatti che conosceva e non ha comunicato, anche se è stata pattuita una limitazione della responsabilità.

Caso 9, Caso 18, Caso 19

Q. Se sono aumentati i costi dei materiali e della manodopera, posso chiedere di aumentare il corrispettivo dei lavori concordato?

Se l’appalto prevede un corrispettivo fisso, è difficile chiederne l’aumento per il solo fatto che i costi effettivi sono aumentati. Occorre verificare il contratto, comprese eventuali clausole di adeguamento in caso di modifica del progetto o di variazioni della situazione economica.

Caso 15, Caso 16

Q. Ho accettato la richiesta di abbreviare i tempi dei lavori: se li completo in ritardo devo pagare una penale?

La valutazione dipende dal termine concordato per i lavori e dai motivi del ritardo. Se, per effetto della richiesta unilaterale del committente, era materialmente impossibile completare i lavori entro il termine abbreviato oppure la richiesta imponeva di eseguirli in modo carente, potrebbe non essere riconosciuta per intero la penale per il ritardo calcolata sulla base di tale termine.

Caso 20

Q. Il subappaltatore può chiedere direttamente al committente il pagamento dei lavori?

In linea di principio, occorre esaminare il contratto e i rapporti di credito per stabilire nei confronti di chi il subappaltatore possa chiedere il pagamento. Se l’accordo di pagamento diretto tra committente, appaltatore e subappaltatore è interpretato come cessione del credito e accettazione della cessione, può essere possibile chiedere direttamente il pagamento. Anche quando si applica il regime di pagamento diretto dei corrispettivi del subappalto, tuttavia, l’importo pagabile è soggetto a limiti.

Caso 4, Caso 8, Caso 14

Q. Se il contratto di appalto si conclude di comune accordo, posso chiedere separatamente il risarcimento dei danni?

Se al momento della risoluzione consensuale non era stata prevista una clausola di risarcimento dei danni né era stata riservata la possibilità di chiederlo, in linea di principio è difficile chiedere il risarcimento per inadempimento. La parte che sostiene che fosse stata prevista una simile clausola o riserva deve provarlo.

Caso 11, Caso 22

Norme applicabili

Civil Act, Article 320, Paragraph 1 (민법 제320조 제1항)
Civil Act, Article 321 (민법 제321조)
Civil Act, Article 396 (민법 제396조)
Civil Act, Article 398, Paragraph 2 (민법 제398조 제2항)
Civil Act, Article 450 (민법 제450조)
Civil Act, Article 536 (민법 제536조)
Civil Act, Article 548, Paragraph 2 (민법 제548조 제2항)
Civil Act, Article 667 (민법 제667조)
Civil Act, Article 668 (민법 제668조)
Civil Act, Article 670 (민법 제670조)
Civil Act, Article 671 (민법 제671조)
Civil Act, Article 672 (민법 제672조)
Civil Act, Article 448 (민법 제448조)
Civil Execution Act, Article 56, Items 3 and 4 (민사집행법 제56조 제3호·제4호)
Civil Execution Act, Article 91, Paragraph 5 (민사집행법 제91조 제5항)

Attenzione

Occorre distinguere tra lavori non ancora completati e lavori che hanno raggiunto l’ultima fase prevista, con la sola presenza di difetti residui. La possibilità di risolvere il contratto può variare a seconda della distinzione.
Il termine di responsabilità per i difetti può variare in base al bene e al momento della consegna. In un caso di conversione in vendita dopo la locazione, il termine è stato calcolato dal momento della consegna iniziale, non dalla data della conversione in vendita.
Per il diritto di ritenzione è importante il possesso del bene. Se il possesso è stato trasferito dopo che è divenuto efficace il pignoramento disposto in seguito alla decisione di avviare la vendita forzata, può essere contestata l’opponibilità del diritto di ritenzione.
Occorre verificare nel dettaglio il contenuto del contratto e degli accordi tra le parti riguardo al pagamento diretto, alla riserva del diritto al risarcimento, alla proroga o all’abbreviazione dei tempi dei lavori e alla liquidazione degli anticipi.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).