Guida alla procedura di esecuzione forzata immobiliare e alle precauzioni

Basato su 179 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Nelle aste immobiliari occorre verificare non solo la procedura di offerta, ma anche l’immobile oggetto della vendita, la situazione dei diritti, l’ordine di distribuzione del ricavato e i diritti di chi occupa l’immobile. I requisiti per procedere all’esecuzione su edifici non iscritti nei registri immobiliari e le modalità per contestare la procedura d’asta variano a seconda dei casi; è quindi necessario esaminare attentamente i documenti pertinenti e le relative scadenze.

Soggetti coinvolti → Offerente → Debitore → Creditore ipotecario → Vuoi partecipare a un’asta immobiliare giudiziaria → Hai preparato il modulo e la cauzione richiesta? → sì → Hai verificato bene, diritti e documenti pertinenti? → no → Fermati e verifica prima di procedere → Il debito ipotecario è pagato ma l’asta prosegue? → Valuta l’offerta solo dopo i controlli → esamina descrizione e vizi → Descrizione, vizi e, se non iscritto, documenti identificativi → verifica i diritti e l’occupazione → Uso del terreno, occupanti e deposito cauzionale → controlla la distribuzione → Grado dei crediti e termini per chiedere la distribuzione

Punti chiave

Nella procedura con offerte presentate in un’udienza fissata occorre presentare l’apposito modulo di offerta e la cauzione per la domanda di acquisto. Una volta presentato, il modulo non può essere revocato, modificato o sostituito (Regolamento di esecuzione civile, articoli 62, 63 e 64 (민사집행규칙 제62조·제63조·제64조)).
È possibile chiedere la vendita forzata anche di un edificio non iscritto nei registri immobiliari, se determinati documenti consentono di provare che appartiene al debitore e di identificarne il numero di particella, la struttura e la superficie. La domanda può essere respinta se non si ritiene che le caratteristiche dell’edificio corrispondano a quelle indicate nei documenti di autorizzazione o di comunicazione dei lavori di costruzione (Legge sull’esecuzione civile, articolo 81 (민사집행법 제81조); Regolamento di esecuzione civile, articolo 42 (민사집행규칙 제42조)).
Di norma, il diritto di uso del terreno relativo a un’unità immobiliare in un edificio condominiale è trasferito insieme alla porzione esclusiva, salvo circostanze particolari, come l’esistenza di un regolamento o di un atto pubblico che ne consenta la disposizione separata. Il tribunale dell’esecuzione deve verificare l’esistenza del diritto di uso del terreno e la possibilità di disporne separatamente (Legge sulla proprietà e la gestione degli edifici in condominio, articolo 20 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조)).
La descrizione del bene in vendita e il rapporto di accertamento dello stato dei luoghi sono documenti importanti per consentire ai potenziali acquirenti di conoscere le condizioni dell’immobile e la situazione dei diritti. Un vizio nella loro redazione non comporta sempre che la vendita debba essere negata: la valutazione si concentra sull’incidenza che il vizio può avere sulla decisione di acquistare o sulla determinazione del prezzo (Legge sull’esecuzione civile, articoli 105, 121 e 123 (민사집행법 제105조·제121조·제123조)).
Anche se l’inquilino di un’abitazione ha rilasciato al titolare di un’ipoteca di grado anteriore una dichiarazione di residenza gratuita, può essere contrario al principio di buona fede che l’inquilino faccia valere l’opponibilità del proprio diritto nei confronti dell’aggiudicatario, qualora quest’ultimo abbia acquistato confidando nelle informazioni pubblicate nella descrizione del bene e sul presupposto di non assumere l’obbligo di restituire il deposito cauzionale dell’inquilino.
Se è stata avviata un’asta nonostante il pagamento del debito garantito da ipoteca, si può valutare di contestare il provvedimento che dispone l’inizio dell’esecuzione o di promuovere un’azione di contestazione del debito. La sola contestazione o proposizione dell’azione non sospende l’asta: occorre verificare se sia necessario un distinto provvedimento di sospensione (Legge sull’esecuzione civile, articoli 265, 275, 86 e 46 (민사집행법 제265조·제275조·제86조·제46조)).
L’estinzione o l’assunzione dei diritti e la distribuzione del ricavato dell’asta dipendono, tra l’altro, dal grado dei diritti, dal momento in cui è stata richiesta l’asta e dall’eventuale presentazione di una domanda di ammissione alla distribuzione. In particolare, i crediti per i quali tale domanda è necessaria possono essere soddisfatti mediante distribuzione solo se la procedura viene eseguita entro il termine stabilito (Legge sull’esecuzione civile, articolo 88 (민사집행법 제88조)).

Domande frequenti

Q. A cosa bisogna prestare attenzione quando si presenta un’offerta in un’asta immobiliare giudiziaria?

Occorre indicare correttamente nel modulo il numero del procedimento, i dati identificativi dell’immobile, le informazioni sull’offerente e il prezzo offerto e, salvo diversa disposizione delle condizioni speciali di vendita, presentare anche la cauzione per la domanda di acquisto. Poiché l’offerta non può essere revocata, modificata o sostituita, è importante stabilire il prezzo dopo aver esaminato i documenti pertinenti, compresa la descrizione del bene in vendita.

Caso 1

Q. È possibile procedere alla vendita forzata di un edificio non iscritto nei registri immobiliari?

È possibile chiedere la vendita forzata anche di un edificio non iscritto, purché si dimostri che appartiene al debitore e si presentino documenti relativi al numero di particella, alla struttura e alla superficie dell’edificio, nonché all’autorizzazione o alla comunicazione dei lavori di costruzione. La domanda può essere respinta se non si ritiene che lo stato effettivo dell’edificio corrisponda a quanto indicato nei documenti di autorizzazione o di comunicazione.

Caso 3, Caso 8

Q. Se all’asta viene offerta soltanto la porzione esclusiva di un appartamento, è possibile acquisire anche il diritto di uso del terreno?

Anche se il diritto sul terreno non è ancora iscritto, il diritto di uso del terreno può essere compreso nella vendita all’asta della porzione esclusiva se sussistono circostanze che consentono di riconoscerlo, come l’acquisto congiunto della porzione esclusiva e della quota del terreno con pagamento integrale del prezzo, e non vi sono circostanze particolari, come un regolamento che autorizzi la disposizione separata. Occorre verificare la situazione concreta dei diritti e la possibilità di disporne separatamente.

Caso 2, Caso 4

Q. Se l’inquilino di un’abitazione ha rilasciato una dichiarazione di residenza gratuita, può far valere i propri diritti nei confronti dell’aggiudicatario?

Il solo fatto che l’inquilino abbia rilasciato al titolare dell’ipoteca una dichiarazione di residenza gratuita non significa che possa sempre far valere i propri diritti nei confronti dell’aggiudicatario. Se quest’ultimo ha acquistato confidando nei diritti dell’inquilino e nell’ordine di distribuzione indicati nella descrizione del bene in vendita, sul presupposto di non assumere l’obbligo di restituire il deposito cauzionale dell’inquilino, far valere l’opponibilità del diritto di locazione può essere contrario al principio di buona fede.

Caso 7

Q. Che cosa si può fare se, dopo aver pagato integralmente il debito garantito, viene avviata un’asta basata sull’ipoteca?

Si può valutare di contestare il provvedimento che dispone l’inizio dell’esecuzione, sostenendo che il diritto di garanzia non esiste o si è estinto, oppure di promuovere un’azione di contestazione del debito. Tuttavia, la sola contestazione o proposizione dell’azione non arresta la procedura d’asta; per sospenderla può essere necessario chiedere un distinto provvedimento di sospensione dell’asta.

Caso 19

Q. Un diritto di locazione con deposito cauzionale di grado successivo all’ipoteca viene assunto dall’aggiudicatario anche dopo l’asta?

Secondo la valutazione del caso, se il diritto di locazione con deposito cauzionale è di grado successivo rispetto all’ipoteca anteriore e quest’ultima si estingue a seguito dell’asta, anche il diritto di locazione si estingue con la vendita e non può essere fatto valere nei confronti dell’aggiudicatario. In concreto, occorre comunque verificare il grado di ciascun diritto e le condizioni di vendita.

Caso 21

Q. Il titolare di un’ipoteca può ricevere una distribuzione per crediti superiori all’importo massimo garantito?

La parte eccedente l’importo massimo garantito non può beneficiare del pagamento prioritario in forza dell’ipoteca. Per ricevere una distribuzione, per la parte eccedente, al pari degli altri creditori con pignoramento conservativo, devono essere soddisfatti requisiti distinti, come la presentazione di una regolare domanda di ammissione alla distribuzione.

Caso 13

Q. È possibile chiedere un ordine di rilascio se l’immobile acquistato all’asta è stato rivenduto al precedente proprietario?

Se, dopo aver pagato il prezzo, l’aggiudicatario vende l’immobile al precedente proprietario, il venditore è tenuto a trasferire il possesso all’acquirente; pertanto, finché il contratto di compravendita resta in vigore, è difficile chiedere un ordine di rilascio. Chi presenta la domanda deve dimostrare che il titolo che giustificava il possesso è venuto meno, ad esempio per la risoluzione del contratto.

Caso 15

Norme applicabili

Legge sull’esecuzione civile, articolo 16 (민사집행법 제16조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 34 (민사집행법 제34조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 44 (민사집행법 제44조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 46 (민사집행법 제46조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 78 (민사집행법 제78조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 81 (민사집행법 제81조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 84 (민사집행법 제84조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 85 (민사집행법 제85조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 86 (민사집행법 제86조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 87 (민사집행법 제87조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 88 (민사집행법 제88조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 90 (민사집행법 제90조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 91 (민사집행법 제91조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 96 (민사집행법 제96조)
Legge sull’esecuzione civile, articolo 98 (민사집행법 제98조)

Attenzione

Poiché il modulo di offerta non può essere revocato, modificato o sostituito dopo la presentazione, prima di presentarlo occorre verificare il prezzo offerto, la cauzione per la domanda di acquisto e i documenti che provano i poteri di rappresentanza.
Per un edificio non iscritto nei registri immobiliari occorre verificare la titolarità, il numero di particella, la struttura e la superficie dell’edificio, nonché la corrispondenza con i documenti di autorizzazione o di comunicazione dei lavori di costruzione.
I crediti per i quali è necessaria una domanda di ammissione alla distribuzione richiedono che la procedura sia eseguita entro il termine previsto per tale domanda. Secondo i casi esaminati, anche per i tributi nazionali pignorati dopo l’iscrizione nei registri del provvedimento che dispone l’inizio dell’asta è necessario presentare una richiesta di assegnazione entro il termine.
La contestazione o la promozione di un’azione relativa all’asta non sospende automaticamente la procedura. Occorre verificare separatamente se sia necessario un provvedimento di sospensione dell’asta e quali siano i requisiti per ottenerlo.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).