Guida essenziale alle modifiche dei diritti reali e alla registrazione immobiliare

Basato su 94 casi di consulenza · Aggiornato 4 ottobre 2026 · Tradotto dall’originale coreano.

Per acquisire o trasferire diritti reali mediante un negozio giuridico, come una compravendita immobiliare, è in linea di principio necessaria la registrazione; la domanda deve normalmente essere presentata congiuntamente dal titolare del diritto alla registrazione e dal soggetto tenuto a collaborarvi. L’acquisizione di terreni agricoli, le registrazioni duplicate, le registrazioni preliminari e il ripristino di registrazioni cancellate sono soggetti a requisiti e procedure specifici; occorre quindi verificare il registro immobiliare, le circostanze dell’acquisizione e i documenti pertinenti.

Soggetti coinvolti → Titolare del diritto alla registrazione → Parte tenuta a collaborare → Vuoi acquisire o trasferire un diritto reale → L'acquisto deriva da successione o vendita forzata? → Sì — eccezione, artt. 186 e 187 c.c. → Eccezione: acquisto efficace senza registrazione; senza iscrizione non puoi disporre del bene → No → L'altra parte collabora alla domanda? → Sì — domanda congiunta, art. 23 → Si tratta di terreno agricolo? → No — chiedi una sentenza e poi presenta da solo, art. 23 → Sì — in linea di principio serve il certificato, art. 8 → Il trasferimento richiede la registrazione per essere efficace → Verifica il registro e possibili duplicazioni → Controlla il registro immobiliare → Accerta la causa dell'acquisto → Verifica le circostanze dell'acquisizione → Controlla i requisiti e i documenti → Prepara i documenti e, se serve, il certificato

Punti chiave

I diritti reali acquisiti o trasferiti in conseguenza di un negozio giuridico, come una compravendita immobiliare, diventano efficaci con la registrazione. L’acquisizione per successione o vendita forzata è un’eccezione prevista dalla legge, ma senza registrazione il bene non può essere disposto (Codice civile, articoli 186 e 187 (민법 제186조·제187조)).
In linea di principio, la domanda di registrazione deve essere presentata congiuntamente dal titolare del diritto alla registrazione e dal soggetto tenuto a collaborarvi. Se l’altra parte non collabora, è possibile ottenere una sentenza che ordini l’esecuzione della procedura di registrazione e presentare la domanda da soli; anche il venditore, se ne ricorrono i presupposti, può chiedere all’acquirente di accettare la registrazione (Real Estate Registration Act, articolo 23 (부동산등기법 제23조); Caso 5).
Per acquisire un terreno agricolo, in linea di principio è necessario allegare alla domanda di registrazione il certificato di idoneità all’acquisizione di terreni agricoli. La legge prevede eccezioni, tra cui l’acquisizione per successione. È possibile avviare un’azione per ottenere la registrazione del trasferimento della proprietà anche senza il certificato, ma quest’ultimo può essere necessario per presentare effettivamente la domanda di registrazione (Farmland Act, articolo 8 (농지법 제8조); Casi 12 e 23).
In linea di principio, un’associazione di lignaggio non può acquisire nuovi terreni agricoli da destinare a riti ancestrali. Occorre verificare le eccezioni e i requisiti illustrati nel caso, tra cui quelli relativi ai terreni già iscritti nel registro dei terreni destinati ai riti ancestrali al momento della riforma agraria (Farmland Act, articolo 6 e disposizione supplementare 5 (농지법 제6조·부칙 제5조); Caso 1).
In caso di registrazioni duplicate dello stesso immobile, la loro efficacia può variare in base all’intestatario, alla causa della registrazione, alle registrazioni iniziali su cui ciascuna si fonda e al momento in cui è stata effettuata. Non si può concludere che una registrazione prevalga per il solo fatto che vi è una duplicazione (Real Estate Registration Act, articoli 15 e 21 (부동산등기법 제15조·제21조); Casi 4 e 18).
Si presume che una registrazione eseguita in base alla legge sulle misure speciali sia stata effettuata legittimamente e corrisponda ai diritti effettivi. Per contestarla occorrono fatti e prove che dimostrino che non è stata eseguita legittimamente, come la falsità o la contraffazione della garanzia o del certificato; la presunzione non viene meno immediatamente per il solo fatto che la causa di acquisizione indicata non corrisponde alla realtà (Casi 6, 19 e 21).
Anche se dopo una registrazione preliminare viene effettuata una registrazione a nome di un terzo, il diritto di chiedere la registrazione definitiva sulla base della registrazione preliminare non si estingue automaticamente per confusione. Se la registrazione definitiva viene effettuata, le registrazioni successive possono esserne influenzate in base al loro grado di priorità (Codice civile, articoli 191 e 507 (민법 제191조·제507조); Real Estate Registration Act, articoli 91 e 92 (부동산등기법 제91조·제92조); Casi 2, 8 e 16).
L’intestazione di un permesso di costruire o di un registro degli edifici non autorizzati non equivale, di per sé, a una registrazione che attesti la proprietà dell’edificio. Per la registrazione iniziale di un edificio non registrato o per il cambiamento del nominativo nel registro occorre valutare i requisiti specifici e l’interesse ad agire (Real Estate Registration Act, articolo 65 (부동산등기법 제65조); Casi 7, 10, 15 e 17).

Domande frequenti

Q. È necessario il certificato di idoneità all’acquisizione di terreni agricoli anche quando si eredita un terreno agricolo?

Nel caso descritto, l’acquisizione di terreni agricoli per successione prevista dalla Farmland Act rientra in un’eccezione all’obbligo del certificato di idoneità all’acquisizione di terreni agricoli. Tuttavia, se vi sono altre cause di acquisizione o circostanze relative alla registrazione, occorre verificare separatamente i requisiti applicabili.

Caso 12

Q. Posso avviare un’azione per ottenere la registrazione del trasferimento della proprietà anche se non ho ancora il certificato di idoneità all’acquisizione di terreni agricoli?

La decisione giudiziaria citata nel caso spiega che il certificato di idoneità all’acquisizione di terreni agricoli non è un requisito per la stessa azione giudiziaria volta a ottenere la registrazione del trasferimento della proprietà. Tuttavia, dopo aver ottenuto la sentenza, al momento di presentare effettivamente la domanda di registrazione del trasferimento della proprietà, in linea di principio occorre ottenere e allegare il certificato.

Caso 23

Q. Un’associazione di lignaggio può acquistare nuovi campi o risaie da destinare a riti ancestrali?

Secondo il caso, in linea di principio un’associazione di lignaggio (jongjung) non può acquisire nuovi terreni agricoli e il solo fatto che il terreno sia destinato a riti ancestrali non consente di applicare un’eccezione. Occorre verificare se ricorra una delle eccezioni limitate, come nel caso di un terreno già destinato ai riti ancestrali e iscritto nell’apposito registro al momento della riforma agraria.

Caso 1

Q. Se l’acquirente continua a rinviare la registrazione del trasferimento della proprietà, il venditore può registrarla direttamente?

Poiché, in linea di principio, la domanda di registrazione deve essere presentata congiuntamente dalle parti, è difficile che il venditore presenti unilateralmente una domanda per registrare l’immobile a nome dell’acquirente. Tuttavia, se ne ricorrono i presupposti, il venditore può chiedere una sentenza che ordini all’acquirente di accettare la registrazione e, sulla base di tale sentenza, presentare la domanda da solo.

Caso 5

Q. Se perdo il certificato di registrazione, non posso vendere l’immobile o registrare il trasferimento della proprietà?

La perdita del certificato non rende impossibile presentare la domanda di registrazione. Il caso illustra queste possibilità: il soggetto tenuto a collaborare alla registrazione si presenta all’ufficio del registro per l’identificazione; un avvocato o un judicial scrivener verifica l’esistenza del mandato; oppure si fa autenticare la parte della domanda compilata personalmente dal richiedente.

Caso 13

Q. Se la causa di acquisizione indicata in una registrazione effettuata in base alla legge sulle misure speciali non corrisponde alla realtà, la registrazione è nulla?

Il fatto che la causa di acquisizione sia diversa da quella indicata nella garanzia o nel certificato non è, di per sé, sufficiente a far venir meno la presunzione di validità della registrazione. Tale presunzione può però venir meno se si dimostra che la nuova causa di acquisizione invocata è fittizia oppure che altri elementi fanno ragionevolmente dubitare della veridicità anche di tale causa.

Caso 6, Caso 21

Q. Se per lo stesso terreno esistono due registrazioni iniziali della proprietà, quale prevale?

In linea di principio, quando esistono registrazioni duplicate della proprietà a nome di intestatari diversi, quella successiva può essere nulla, a meno che la registrazione precedente non sia invalida per la causa che l’ha originata. Tuttavia, per le registrazioni di ripristino a seguito di perdita, tra gli altri casi, i criteri di valutazione possono variare in base ai fondamenti delle singole registrazioni e al momento del ripristino; occorre quindi esaminare anche la storia delle registrazioni.

Caso 4, Caso 18

Q. È possibile ripristinare una registrazione cancellata illegalmente senza il consenso dei terzi interessati?

Se nella domanda di ripristino di una registrazione cancellata vi sono terzi aventi un interesse giuridico risultante dal registro, può essere necessario il loro consenso scritto oppure una copia di una decisione giudiziaria opponibile a tali terzi. Se non si ottiene il consenso, può essere necessario promuovere separatamente un’azione contro i terzi per ottenere che lo prestino.

Caso 25

Norme applicabili

Codice civile, articoli 186, 187, 191, 245, 507, 548 e 766 (민법 제186조·제187조·제191조·제245조·제507조·제548조·제766조)
Farmland Act, articoli 6, 8 e 13 e disposizione supplementare 5 (농지법 제6조·제8조·제13조·부칙 제5조)
Decreto di attuazione della Farmland Act, articolo 6 (농지법 시행령 제6조)
Real Estate Registration Act, articolo 2, paragrafo 4, articolo 3, articolo 15, paragrafo 1, e articoli 21, 23, 29, 50, 51, 59, 60, 65, 88, 91, 92 e 100 (부동산등기법 제2조 제4호·제3조·제15조 제1항·제21조·제23조·제29조·제50조·제51조·제59조·제60조·제65조·제88조·제91조·제92조·제100조)
Legge sulle misure speciali per la registrazione immobiliare, articoli 2 e 8 (부동산등기특별조치법 제2조·제8조)
Legge sulla registrazione a nome del titolare effettivo dei diritti immobiliari, articolo 8, paragrafo 1 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호)
Legge sulla proprietà e gestione degli edifici in condominio, articolo 2, paragrafo 6 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호)
Legge sui trust, articolo 3, paragrafo 5 (신탁법 제3조 제5항)
Legge sulle imposte locali, articolo 20-2 (지방세법 제20조의2)
Legge sull’acquisizione e l’indennizzo dei terreni per opere di pubblica utilità, articolo 91 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조)
Legge sulla gestione delle aree rurali e della pesca, articoli 16, 25, 43, 82 e 100 (농어촌정비법 제16조·제25조·제43조·제82조·제100조)
Legge sulle misure speciali per la sistemazione dei beni soggetti a requisizione, articolo 20 (징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조)
Legge sulle misure speciali per la sicurezza nazionale, articolo 5, paragrafo 4 (국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항)
Legge sulle misure speciali per la sistemazione dei terreni espropriati o utilizzati, articoli 2 e 3 (수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법 제2조·제3조)
Legge sulla riforma agraria (농지개혁법)

Attenzione

Il momento in cui è richiesto il certificato di idoneità all’acquisizione di terreni agricoli può variare tra l’avvio di un’azione giudiziaria e la presentazione effettiva della domanda di registrazione. Anche dopo aver ottenuto una sentenza, prima di presentare la domanda di registrazione occorre verificare quali documenti siano necessari.
È difficile giungere a una conclusione basandosi soltanto sulle annotazioni del registro in caso di registrazioni duplicate o di registrazioni effettuate in base alla legge sulle misure speciali. Occorre verificare gli elementi pertinenti, tra cui le registrazioni iniziali su cui si fondano, le circostanze del ripristino e le garanzie o i certificati.
Anche se una registrazione di cancellazione è invalida, il ripristino della registrazione potrebbe non essere consentito se la cancellazione è stata effettuata volontariamente dalle parti. Potrebbe essere necessario il consenso di terzi aventi un interesse giuridico oppure una decisione giudiziaria opponibile a tali terzi.

Casi di origine

Questa guida è stata redatta dall’IA a partire dai seguenti casi di consulenza della Korea Legal Aid Corporation (in coreano).

Questa guida è un’informazione generale sul diritto coreano, non una consulenza legale sul tuo caso. Rivolgiti a un avvocato o alla Korea Legal Aid Corporation (132 in Corea).