請負契約における工事代金・瑕疵紛争ガイド

要点

• 建築工事が予定された最後の工程まで完了し、社会通念上完成したと認められる場合、残っている問題が瑕疵にすぎなければ、原則として契約を解除することはできません。工事が未完成であれば、解除の要件を検討する必要があります（事例1）。
• 工事中に契約が解除された場合、出来高に相当する工事代金を精算できます。出来高比率は、完成部分の実際の工事費と、未施工部分を完成させるために必要な工事費を基準に算定します（事例1、22）。
• 請負人が工事代金を受け取れていなくても、留置権を行使するには建物を占有していなければなりません。留置権により競売の買受人に引渡しを拒むことはできますが、買受人に工事代金そのものを請求することはできません（事例2、10）。
• 請負人の瑕疵修補義務と注文者の工事代金支払義務は、同時履行の関係になり得ます。ただし、瑕疵修補費用に比べて未払工事代金が著しく大きい場合や、抗弁が履行を避ける手段とみられる場合など、事情によって抗弁の範囲が制限されることがあります（事例13、23）。
• 建物の瑕疵担保責任の期間は、目的物の種類や引渡しの時点によって異なることがあり、事例では建物などについて、引渡し後5年または10年の期間を扱っています。請負人が知りながら告げなかった瑕疵については、責任を制限する合意があっても責任を免れないことがあります（民法第671条・第672条（민법 제671조·제672조）、事例9、18）。
• 定額請負では、実際の工事費や材料費が予想より増えたという事情だけで、工事代金の増額を請求するのは困難です。契約内容に基づいて増額の可否を判断する必要があります（事例15）。
• 工事の遅延による遅延損害金は、契約上の合意と遅延の理由を確認する必要があります。通常の雨や資材調達の支障は免責事由とみなされにくい一方、注文者が物理的に不可能、または手抜き工事を強いるほどの工期短縮を求めた場合には、遅延損害金の合意が制限されることがあります（事例12、20）。
• 下請負人が注文者に工事代金を直接請求できるかどうかは、直接支払合意や債権譲渡など、具体的な法律関係によって異なります。請負人と注文者が合意したという事情だけで、常に直接請求が可能になるわけではありません（事例8、14）。

よくある質問

関連法令

• 民法第320条第1項（민법 제320조 제1항）
• 民法第321条（민법 제321조）
• 民法第396条（민법 제396조）
• 民法第398条第2項（민법 제398조 제2항）
• 民法第450条（민법 제450조）
• 民法第536条（민법 제536조）
• 民法第548条第2項（민법 제548조 제2항）
• 民法第667条（민법 제667조）
• 民法第668条（민법 제668조）
• 民法第670条（민법 제670조）
• 民法第671条（민법 제671조）
• 民法第672条（민법 제672조）
• 民法第448条（민법 제448조）
• 民事執行法第56条第3号・第4号（민사집행법 제56조 제3호·제4호）
• 民事執行法第91条第5項（민사집행법 제91조 제5항）

注意点

• 工事が未完成の状態なのか、予定された最後の工程まで終わり、瑕疵だけが残っている状態なのかを区別する必要があります。この区別によって、契約を解除できるかどうかが変わることがあります。
• 瑕疵担保責任の期間は、目的物や引渡しの時点によって異なることがあります。賃貸後に分譲へ転換した事例では、分譲転換日ではなく、最初の引渡し時点から期間を計算しました。
• 留置権では、目的物の占有が重要です。競売開始決定による差押えの効力が生じた後に占有の移転を受けた場合、留置権を対抗できるかが問題となることがあります。
• 直接支払合意、損害賠償請求の留保、工期の延長・短縮、前払金の精算については、契約書と当事者間の合意内容を具体的に確認する必要があります。

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根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 공사진행 중 도급계약이 해제될 경우 공사대금 산정방법
2. 공사대금채권에 기한 건물유치권자의 경락인에 대한 대항력
3. 토지매수인이 자기비용으로 건축한 건물소유권을 매도인으로 한 경우
4. 여러 차례의 단계적 도급에 있어서 직상수급인의 임금지급책임
5. 하자보수보증금 중 실제 소요비용을 공제한 잔액의 반환 여부
6. 수급인이 파산선고를 받은 경우 하자보수채권이 재단채권인지
7. 제작물공급계약의 법적 성질 및 그에 따른 대금지급의무에 대한 소멸시효기간
8. 도급인의 하수급인에 대한 공사대금 직접지급약정의 효력
9. 수급인이 알고 고지하지 아니한 하자의 경우 담보책임
10. 수급인이 공사대금확보 위해 신축건물에 유치권 행사 가능한지
11. 손해배상액예정 없이 계약 합의해제할 경우 손해배상청구 가능한지
12. 도급계약에서 지체상금의 면책사유
13. 수급인 하자보수의무와 동시이행 할 도급인 공사대금 지급채무의 범위
14. 하수급인의 하수급대금 직접지급과 선급금의 공제
15. 사정변경을 이유로 도급공사대금을 증액하여 청구할 수 있는지
16. 하도급거래 공정화에 관한 법률에 위반된 하도급약정의 사법상 효력
17. 공동이행방식의 공동수급체(2)
18. 분양전환과 하자보수청구권의 제척기간
19. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권 행사와 제척기간
20. 공기 단축 요구에 따른 지체상금 부담 여부
21. 하자보수보증금청구권과 하자담보추급권의 관계
22. 자기의 비용과 재료로 건물을 신축한 수급인의 권리
23. 하자확대손해로 인한 수급인의 손해배상채무와 도급인의 공사대금채무는 동시이행관계에 있는 것인지
24. 민간공사 도급계약에서 수급인의 보증인이 계약해제에 따른 선급금 반환의무에 대하여도 보증책임을 지는지 여부
25. 수급인의 하자담보책임청구의 경우 도급인 과실을 참작할 수 있는지