不動産強制執行の手続と注意事項ガイド

要点

• 期日入札は、所定の入札書と買受申込保証金を提出する方式です。入札書は提出後に取り消し・変更・差し替えをすることはできません（民事執行規則第62条・第63条・第64条（민사집행규칙 제62조·제63조·제64조））。
• 未登記建物であっても、一定の書類によって債務者の所有であることや、建物の地番・構造・面積などを証明できれば、強制競売を申し立てることができます。建物の内容が建築許可または建築届出に関する書類と同一であると認められない場合、申立てが却下されることがあります（民事執行法第81条（민사집행법 제81조）、民事執行規則第42条（민사집행규칙 제42조））。
• 区分建物の敷地利用権は、分離処分を認める規約や公正証書がないなどの特別な事情がない限り、専有部分と一体として処分されるのが原則です。競売裁判所は、敷地利用権の有無と分離処分が可能かどうかを確認しなければなりません（集合建物の所有及び管理に関する法律第20条（집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조））。
• 売却物件明細書と現況調査は、買受希望者が不動産の現況や権利関係を把握するための重要な資料です。これらの作成に瑕疵があっても、常に売却が不許可となるわけではなく、買受けの判断や価格の決定に及ぼす影響を中心に判断されます（民事執行法第105条・第121条・第123条（민사집행법 제105조·제121조·제123조））。
• 住宅賃借人が先順位の根抵当権者に無償居住確認書を作成して渡していた事情があっても、買受人が売却物件明細書の公示を信頼し、賃借保証金返還債務を引き受けないことを前提に買い受けた場合、賃借人が買受人に対して対抗力を主張することは信義則に反することがあります。
• 根抵当権で担保された債務を弁済したにもかかわらず競売が開始された場合、競売開始決定に対する異議や、債務に関する異議の訴えを検討できます。異議や訴えを提起しただけでは競売は停止しないため、別途、停止命令が必要かどうかを確認してください（民事執行法第265条・第275条・第86条・第46条（민사집행법 제265조·제275조·제86조·제46조））。
• 競売における権利の消滅・引受けの有無や配当は、権利の順位、競売申立ての時期、配当要求の有無などによって異なります。特に、配当要求が必要な債権は、定められた終期までに手続を行わなければ配当を受けられません（民事執行法第88条（민사집행법 제88조））。

よくある質問

関連法令

• 民事執行法第16条（민사집행법 제16조）
• 民事執行法第34条（민사집행법 제34조）
• 民事執行法第44条（민사집행법 제44조）
• 民事執行法第46条（민사집행법 제46조）
• 民事執行法第78条（민사집행법 제78조）
• 民事執行法第81条（민사집행법 제81조）
• 民事執行法第84条（민사집행법 제84조）
• 民事執行法第85条（민사집행법 제85조）
• 民事執行法第86条（민사집행법 제86조）
• 民事執行法第87条（민사집행법 제87조）
• 民事執行法第88条（민사집행법 제88조）
• 民事執行法第90条（민사집행법 제90조）
• 民事執行法第91条（민사집행법 제91조）
• 民事執行法第96条（민사집행법 제96조）
• 民事執行法第98条（민사집행법 제98조）

注意点

• 入札書は提出後に取り消し・変更・差し替えができないため、入札価格、買受申込保証金、代理権を証明する書類などを提出前に確認してください。
• 未登記建物については、建物の所有関係や地番・構造・面積、建築許可または建築届出書類の内容が一致しているかを確認する必要があります。
• 配当要求が必要な債権については、配当要求の終期までに手続を行う必要があります。事例によれば、競売開始決定の登記後に差し押さえられた国税についても、終期までに交付請求を行う必要があります。
• 競売に対する異議や訴訟を提起しても、手続が自動的に停止するわけではありません。競売停止命令が必要かどうか、また申立ての要件を別途確認する必要があります。

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根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

1. 부동산의 기일입찰절차 및 주의사항
2. 구분건물의 전유부분만 경매로 매각된 경우 그 대지지분도 포함되는지
3. 미등기 부동산에 대한 강제집행절차
4. 구분건물의 경매 시 그 대지사용권을 반드시 일괄경매하여야 하는지
5. 배당 전 가등기에 기한 본등기로 소유권을 상실한 경락인의 구제방법
6. 부동산현황조사를 하는 집행관의 주의의무의 정도
7. 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 주어 임차보증금을 배당받지 못한 주택임차인이 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을...
8. 신축중인 미등기건물에 대하여 강제집행이 가능한지
9. 소유권이전등기청구권 압류 후 타인에게 이전된 경우 말소청구 여부
10. 이중경매개시결정된 경우 남을 가망이 없는지 여부를 정하는 기준
11. 배당이의에서 피고 패소 시 원고배당액에 추가하고 남은 잉여금 처리방법
12. 주유소건물에 대한 근저당권의 효력이 주유기에도 미치는지
13. 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 채권도 배당받을 수 있는지
14. 주택임차인과 부자관계임을 기재하지 않은 것이 매각불허가 사유인지
15. 경매부동산의 매수인이 소유자에게 양도 후 인도명령을 신청할 수 있는지
16. 토지에 저당권이 설정된 후 축조된 건물에도 경매를 청구할 수 있는지
17. 입찰기일공고에 있어서 최저입찰가격을 누락하거나 착오로 잘못 기재한 경우, 그 입찰기일공고의 적부 및 재입찰하는 경우의 최저입찰...
18. 매각기일과 매각결정기일의 통지 누락과 채무자의 손해발생 여부
19. 담보권실행경매절차 개시 후 채무변제를 이유로 한 이의제기 방법
20. 공동저당부동산의 일부만 경매 시 동시배당보다 불이익 받은 저당권자의 구제
21. 부동산이 경매로 매각될 경우 근저당권보다 후순위인 전세권도 소멸하는지
22. 경매기입등기 후 압류등기 한 국세채권은 교부청구 없이도 배당되는지
23. 배당종기 이후에 이중경매신청을 한 자가 이해관계인에 해당하는지 여부
24. 국세기본법상의 공시송달절차에 의해 공매된 부동산의 소유권 회복방법
25. 채무자나 소유자가 제기한 배당이의의 소에서의 심리대상 및 채무자나 소유자의 증명책임의 정도