物権変動・不動産登記の重要ガイド

相談事例94件に基づく · 更新 2026年10月4日 · 韓国語の原文を翻訳したものです。

不動産売買などの法律行為によって物権を取得または移転するには、原則として登記が必要であり、登記の申請は通常、登記権利者と登記義務者が共同で行う必要があります。農地の取得、重複登記、仮登記、抹消回復登記などには個別の要件や手続があるため、登記簿や取得の経緯、関連書類を確認する必要があります。

売買に関わる人 → 売主 → 買主 → ① 不動産の売買などで物権を取得・移転する → 法律行為による取得・移転ですか → はい民法第186条 → 相手方は共同申請に協力しますか → いいえ民法第187条 → 相続など法律に基づく取得は例外ただし処分には登記が必要 → はい不動産登記法第23条 → 取得するのは農地ですか → いいえ・履行判決後に単独申請不動産登記法第23条 → はい・原則として資格証明書が必要農地法第8条 → 法律行為による取得は登記が効力要件登記申請は共同が原則 → いいえ → 取得原因と登記の要否 → 取得の経緯と登記が必要な理由を確認 → 登記簿と申請手続 → 登記名義や登記原因を確認共同申請か判決後の単独申請か確認 → 農地なら証明書と例外 → 農地取得資格証明書の要否と法律上の例外を確認

要点

不動産売買などの法律行為による物権の得喪・変更は、登記をしなければ効力が生じません。相続・競売など法律に基づく取得には例外がありますが、登記をしなければ処分できません（民法第186条・第187条 (민법 제186조·제187조)）。
登記は原則として、登記権利者と登記義務者が共同で申請します。相手方が協力しない場合は、登記手続の履行を求める判決を得て単独で申請できます。また、売主も要件を満たせば、買主に登記を引き受けるよう請求できます（不動産登記法第23条 (부동산등기법 제23조)、事例5）。
農地を取得する場合、原則として登記申請に農地取得資格証明書が必要です。ただし、相続など法律で定められた例外があります。また、資格証明書がなくても所有権移転登記請求訴訟を提起できますが、実際の登記申請には証明書が必要となることがあります（農地法第8条 (농지법 제8조)、事例12・23）。
宗中（同族集団）は原則として、新たに位土用の農地を取得できません。農地改革当時に位土台帳に登載されていた既存の位土など、事例で説明されている例外と要件を確認する必要があります（農地法第6条・附則第5条 (농지법 제6조·부칙 제5조)、事例1）。
同じ不動産に重複した登記がある場合、登記名義人や登記原因、各登記の基礎となった保存登記、登記の時期によって効力が異なることがあります。重複登記であるという理由だけで、どちらの登記が優先すると断定することはできません（不動産登記法第15条・第21条 (부동산등기법 제15조·제21조)、事例4・18）。
特別措置法に基づいてされた登記は、適法であり、実体上の権利関係に合致するものと推定されます。これを争うには、保証書・確認書の虚偽・偽造など、登記が適法に行われなかった事情と証拠が必要です。取得原因の記載が実際と異なるという理由だけで、推定力が直ちに覆るわけではありません（事例6・19・21）。
仮登記の後に第三者名義の登記がされていても、仮登記に基づく本登記請求権が当然に混同によって消滅するわけではありません。本登記がされると、その順位に応じて後続の登記に影響することがあります（民法第191条・第507条 (민법 제191조·제507조)、不動産登記法第91条・第92条 (부동산등기법 제91조·제92조)、事例2・8・16）。
建築許可の名義や無許可建築物台帳の名義は、それ自体が建物の所有権を証明する登記と同じではありません。未登記建物の保存登記や台帳上の名義変更については、別途、要件や訴えの利益を検討する必要があります（不動産登記法第65条 (부동산등기법 제65조)、事例7・10・15・17）。

よくある質問

Q. 農地を相続するときも農地取得資格証明書が必要ですか？

事例で説明されているように、農地法に基づき相続によって農地を取得する場合は、農地取得資格証明書が必要となる例外に該当します。ただし、別の取得原因や登記の事情がある場合は、その要件を別途確認する必要があります。

事例 12

Q. 農地取得資格証明書がまだなくても、所有権移転登記の訴訟を起こせますか？

事例の判例は、農地取得資格証明書は所有権移転登記請求訴訟そのものの要件ではないと説明しています。ただし、判決を得た後、実際に所有権移転登記を申請するときは、原則として証明書の交付を受け、添付する必要があります。

事例 23

Q. 宗中名義で位土用の水田や畑を新たに購入できますか？

事例によると、宗中（同族集団）は原則として新たに農地を取得できず、位土として使用するという事情だけでは例外は認められません。農地改革当時に位土台帳に登載されていた既存の位土など、限定的な例外に該当するか確認する必要があります。

事例 1

Q. 買主が所有権移転登記をいつまでも先延ばしにする場合、売主が自ら登記できますか？

登記は原則として当事者が共同で申請するため、売主が一方的に買主名義の登記を申請することは困難です。ただし、要件を満たせば、売主は買主に対して登記を引き受けるよう求める判決を求め、その判決に基づいて単独で申請できます。

事例 5

Q. 登記済証を紛失すると、不動産を売却したり、移転登記をしたりできなくなりますか？

紛失したからといって、登記の申請ができないわけではありません。事例では、登記義務者が登記所に出頭して本人確認を受ける方法、弁護士・司法書士が委任の事実を確認する方法、申請書の本人作成部分について公証を受ける方法が説明されています。

事例 13

Q. 特別措置法による登記の取得原因が実際と異なる場合、登記は無効になりますか？

取得原因が保証書や確認書の記載と異なるという事情だけで、登記の推定力が直ちに覆るわけではありません。ただし、新たに主張する取得原因が虚偽である場合や、別の資料によりその取得原因も真実ではないと疑うに足りる事情が証明された場合は、推定力が覆ることがあります。

事例 6, 事例 21

Q. 同じ土地に所有権保存登記が二つある場合、どちらの登記が優先されますか？

登記名義人が異なる重複した所有権保存登記は、原則として、先にされた登記が原因無効でない限り、後の登記が無効となることがあります。ただし、滅失回復登記などについては、各登記の基礎や回復の時期によって判断基準が異なることがあるため、登記に至った経緯もあわせて確認する必要があります。

事例 4, 事例 18

Q. 違法に抹消された登記は、利害関係を有する第三者の同意なしに回復できますか？

抹消回復登記の申請について、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合、その第三者の承諾書、または第三者に対抗できる裁判の謄本が必要となることがあります。承諾を得られない場合は、その第三者を相手に承諾を求める訴訟を別途提起する必要があることがあります。

事例 25

注意点

農地取得資格証明書が訴訟の提起時と実際の登記申請時のどちらで必要となるかは、異なる場合があります。判決を得た場合でも、登記申請前に必要書類を確認してください。
重複登記や特別措置法による登記は、登記簿の記載だけを見て結論を出すことは困難です。登記の基礎となった保存登記、回復に至った経緯、保証書・確認書などの関連資料を確認する必要があります。
抹消登記が無効であっても、当事者が自発的に抹消した場合には、抹消回復登記が認められないことがあります。また、利害関係を有する第三者の承諾、または第三者に対抗できる裁判が必要となることがあります。

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根拠となる相談事例

このガイドは以下の大韓法律救助公団の相談事例（韓国語）をもとにAIがまとめたものです。

本ガイドは韓国法に関する一般的な情報であり、個別の法律相談ではありません。具体的な案件は弁護士または大韓法律救助公団（韓国内で132）にご相談ください。