Guia sobre controvérsias relativas ao preço da obra e a defeitos em contratos de empreitada

Baseado em 74 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Nas controvérsias sobre contratos de empreitada, são importantes a conclusão ou não da obra, o conteúdo do contrato e dos acordos e o momento em que o crédito foi exercido. O preço da obra, a rescisão do contrato, o direito de retenção, a responsabilidade por defeitos e a multa por atraso têm requisitos e efeitos distintos; por isso, é necessário examinar tanto os fatos quanto os documentos contratuais.

Partes envolvidas → Dono da obra → Empreiteiro → Há controvérsia sobre conclusão, pagamento ou defeitos da obra? → O contrato foi rescindido durante a obra? → Sim → Apure o valor da parte executada; a retenção exige requisitos próprios → Não → A obra foi concluída e só restam defeitos? → Em regra, defeitos isolados não permitem rescindir; sem posse e crédito exigível, não há direito de retenção → O empreiteiro possui o edifício e o crédito já é exigível? → Confira contrato e acordos: preço global, rescisão e multa → O aumento do preço depende do contrato; avalie também o motivo do atraso → Confira posse, propriedade e exigibilidade do crédito → A retenção pode impedir a entrega, mas não permite cobrar o preço do comprador em leilão judicial → Confira defeitos, entrega e condições da defesa → Responsabilidade por defeitos pode variar; verifique os artigos 671 e 672 do Código Civil e se o…

Pontos-chave

Quando uma obra de construção chega até a última etapa prevista e, segundo o entendimento social comum, está concluída, em princípio não é possível rescindir o contrato se o que resta são apenas defeitos. Se a obra não estiver concluída, devem ser examinados os requisitos para a rescisão (caso 1).
Se o contrato for rescindido durante a obra, é possível apurar e pagar o valor correspondente à parte executada. O percentual de execução é calculado com base no custo efetivo da parte concluída e no custo necessário para concluir a parte ainda não executada (casos 1 e 22).
Mesmo que não tenha recebido o preço da obra, o empreiteiro precisa estar na posse do edifício para exercer o direito de retenção. Pode recusar-se a entregá-lo ao comprador em leilão judicial com fundamento nesse direito, mas não pode cobrar do comprador o próprio preço da obra (casos 2 e 10).
A obrigação do empreiteiro de reparar defeitos e a obrigação do dono da obra de pagar seu preço podem estar sujeitas ao cumprimento simultâneo. No entanto, o alcance da defesa pode ser limitado conforme as circunstâncias, por exemplo, se o valor não pago da obra for muito superior ao custo do reparo ou se a defesa parecer ser usada para evitar o cumprimento da obrigação (casos 13 e 23).
O prazo de responsabilidade por defeitos de um edifício pode variar conforme o tipo de objeto e o momento da entrega. Os casos tratam de prazos de 5 ou 10 anos após a entrega de edifícios e outros bens. O empreiteiro pode não se eximir da responsabilidade por defeitos que conhecia e não comunicou, mesmo que exista uma cláusula que limite sua responsabilidade (Código Civil, artigos 671 e 672 (민법 제671조·제672조); casos 9 e 18).
Em uma empreitada por preço global, é difícil exigir um aumento do preço apenas porque o custo efetivo da obra ou dos materiais foi superior ao previsto. A possibilidade de aumento deve ser avaliada conforme o conteúdo do contrato (caso 15).
A multa por atraso na obra deve ser avaliada considerando o acordo contratual e o motivo do atraso. Em geral, chuva normal ou dificuldades no fornecimento de materiais não costumam ser consideradas motivos para eximir-se da responsabilidade. Contudo, a cláusula de multa pode ser limitada se o dono da obra tiver reduzido o prazo a ponto de tornar a execução fisicamente impossível ou de impor uma obra deficiente (casos 12 e 20).
A possibilidade de o subempreiteiro cobrar diretamente do dono da obra depende da relação jurídica específica, como um acordo de pagamento direto ou uma cessão de crédito. O simples fato de o empreiteiro e o dono da obra terem chegado a um acordo não torna sempre possível a cobrança direta (casos 8 e 14).

Perguntas frequentes

Q. Se o contrato for rescindido no meio da obra, posso receber pelo trabalho que já foi realizado?

Se, no momento da rescisão do contrato, a obra já estiver bastante avançada, é possível apurar e pagar o valor correspondente à parte executada. O percentual de execução é calculado considerando tanto o custo da parte já concluída quanto o custo necessário para concluir o trabalho restante.

Caso 1, Caso 22

Q. Não recebi o pagamento da obra. Posso me recusar a entregar as chaves do edifício?

Se o empreiteiro estiver na posse do edifício e o crédito relativo ao preço da obra referente a esse edifício já for exigível, ele poderá invocar o direito de retenção e recusar-se a entregá-lo. No entanto, é necessário verificar, entre outros aspectos, se a propriedade do edifício pertence ao dono da obra e se o empreiteiro realmente está na sua posse.

Caso 2, Caso 10

Q. Se eu tiver direito de retenção, posso cobrar diretamente o preço da obra da pessoa que comprou o edifício em leilão judicial?

Segundo a explicação da decisão judicial citada no caso, o titular do direito de retenção não pode exigir do comprador em leilão judicial o pagamento do preço da obra. Contudo, pode recusar-se a entregar o bem retido até que o crédito garantido seja pago.

Caso 2

Q. Se forem encontrados defeitos, posso me recusar a pagar o preço da obra?

O direito de exigir o reparo dos defeitos ou o direito de reclamar indenização por danos em substituição a esse reparo pode estar sujeito ao cumprimento simultâneo com a obrigação de pagar o preço da obra. A defesa pode ser possível mesmo que o pagamento referente à parte com defeitos já tenha sido feito, mas seu alcance pode ser limitado considerando, entre outros fatores, o custo do reparo e a finalidade da defesa.

Caso 13, Caso 23

Q. Se o prazo de responsabilidade por defeitos previsto no contrato expirou, não posso mais apresentar uma reclamação?

Não se pode concluir que uma reclamação nunca possa ser feita apenas porque o prazo expirou. Podem ser relevantes o prazo de responsabilidade por defeitos do edifício e o momento a partir do qual ele é contado. Além disso, o empreiteiro pode não se eximir da responsabilidade por fatos que conhecia e não comunicou, mesmo que exista uma cláusula que limite sua responsabilidade.

Caso 9, Caso 18, Caso 19

Q. Se os preços dos materiais e da mão de obra aumentarem, posso pedir um aumento do preço da obra que foi previamente fixado?

Se o preço da obra tiver sido fixado como um valor global, é difícil exigir um aumento apenas porque os custos efetivos aumentaram. É necessário verificar o conteúdo do contrato, incluindo eventuais cláusulas de reajuste por alterações no projeto ou mudanças na situação econômica.

Caso 15, Caso 16

Q. Aceitei o pedido para reduzir o prazo da obra, mas, se ela for concluída com atraso, terei de pagar multa por atraso?

A avaliação depende do prazo de execução acordado e do motivo do atraso. Se, devido a uma exigência unilateral do dono da obra, fosse fisicamente impossível concluir a obra no prazo reduzido ou se a exigência equivalia a impor uma execução deficiente, talvez não seja reconhecido o valor integral da multa por atraso calculada com base nesse prazo.

Caso 20

Q. O subempreiteiro pode cobrar diretamente do dono da obra o preço da obra?

Em princípio, é necessário examinar o contrato e a relação entre os créditos para determinar de quem o subempreiteiro pode cobrar o pagamento. Se o acordo de pagamento direto entre o dono da obra, o empreiteiro e o subempreiteiro for interpretado como cessão do crédito e consentimento a essa cessão, pode ser possível cobrar diretamente. Também há limites quanto ao valor que pode ser pago quando se aplica o regime de pagamento direto do preço da subempreitada.

Caso 4, Caso 8, Caso 14

Q. Se encerrarmos o contrato de empreitada por acordo, podemos exigir indenização por danos separadamente?

Se, no momento da rescisão por acordo, não houver cláusula específica sobre indenização por danos nem reserva do direito de reclamá-la, em princípio será difícil exigir indenização por danos decorrentes do inadimplemento. Cabe à parte que alega a existência de tal cláusula ou reserva prová-la.

Caso 11, Caso 22

Leis aplicáveis

Código Civil, artigo 320, parágrafo 1 (민법 제320조 제1항)
Código Civil, artigo 321 (민법 제321조)
Código Civil, artigo 396 (민법 제396조)
Código Civil, artigo 398, parágrafo 2 (민법 제398조 제2항)
Código Civil, artigo 450 (민법 제450조)
Código Civil, artigo 536 (민법 제536조)
Código Civil, artigo 548, parágrafo 2 (민법 제548조 제2항)
Código Civil, artigo 667 (민법 제667조)
Código Civil, artigo 668 (민법 제668조)
Código Civil, artigo 670 (민법 제670조)
Código Civil, artigo 671 (민법 제671조)
Código Civil, artigo 672 (민법 제672조)
Código Civil, artigo 448 (민법 제448조)
Lei de Execução Civil, artigo 56, incisos 3 e 4 (민사집행법 제56조 제3호·제4호)
Lei de Execução Civil, artigo 91, parágrafo 5 (민사집행법 제91조 제5항)

Atenção

É necessário distinguir entre uma obra que ainda não foi concluída e uma obra em que as últimas etapas previstas já foram concluídas, restando apenas defeitos. Essa distinção pode alterar a possibilidade de rescindir o contrato.
O prazo de responsabilidade por defeitos depende do objeto e do momento da entrega. Em um caso de imóvel inicialmente alugado e posteriormente convertido em propriedade por venda ao locatário, o prazo foi contado a partir da entrega inicial, e não da data da conversão em venda.
A posse do bem é importante para o direito de retenção. Se a posse tiver sido transferida após a eficácia da penhora decorrente da decisão de abertura do leilão judicial, pode haver uma questão quanto à possibilidade de opor o direito de retenção a terceiros.
É necessário verificar detalhadamente o contrato e os acordos entre as partes quanto ao pagamento direto, à reserva do direito de exigir indenização, à prorrogação ou redução do prazo da obra e ao acerto de contas do adiantamento.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).