Guia sobre o procedimento de execução forçada de imóveis e precauções

Baseado em 179 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Em leilões judiciais de imóveis, é preciso verificar não apenas o procedimento de apresentação de lances, mas também o imóvel objeto da venda, a situação dos direitos, a ordem de distribuição do produto da venda e os direitos de quem ocupa o imóvel. Como os requisitos para a execução de edifícios não registrados e os meios de impugnar o procedimento do leilão variam conforme o caso, é necessário examinar cuidadosamente os documentos pertinentes e os prazos.

Pessoas envolvidas → Devedor → Licitante → Ocupante do imóvel → Você pretende participar de leilão judicial de um imóvel? → A documentação permite reconhecer o imóvel e sua titularidade? → sim — Lei de Execução Civil art. 81 e Regulamento de Execução Civil art. 42 → não → Você verificou os direitos sobre o terreno, a ocupação e a situação dos direitos? → sim — Lei sobre Propriedade e Gestão de Edifícios em Condomínio art. 20 → O formulário e a garantia estão corretos após conferir os documentos? → sim — Regulamento de Execução Civil arts. 62, 63 e 64 → Você pode apresentar o lance Depois de entregue, não pode ser cancelado, alterado nem trocado → Não avance sem esclarecer os requisitos e examinar os documentos e prazos → descrição do imóvel e situação atual → Confira a descrição do imóvel e o levantamento da situação atual → direitos e prazo de distribuição → Verifique a prioridade dos …

Pontos-chave

No leilão por data marcada, o interessado apresenta o formulário de lance estabelecido e a garantia da proposta de aquisição. Depois de apresentado, o formulário não pode ser cancelado, alterado ou trocado (Regulamento de Execução Civil, arts. 62, 63 e 64 (민사집행규칙 제62조·제63조·제64조)).
É possível requerer o leilão forçado de um edifício não registrado se determinados documentos puderem comprovar que ele pertence ao devedor e indicar seu número de lote, estrutura, área e outras características. O requerimento pode ser indeferido se não for possível reconhecer que as características do edifício correspondem às constantes dos documentos de autorização ou de comunicação da construção (Lei de Execução Civil, art. 81 (민사집행법 제81조); Regulamento de Execução Civil, art. 42 (민사집행규칙 제42조)).
Em regra, o direito de uso do terreno relativo a uma unidade autônoma é alienado juntamente com a parte de propriedade exclusiva, salvo se houver circunstâncias especiais, como a existência de uma convenção ou escritura pública que permita a disposição separada. O tribunal do leilão deve verificar se existe o direito de uso do terreno e se é possível dispor dele separadamente (Lei sobre Propriedade e Gestão de Edifícios em Condomínio, art. 20 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조)).
A descrição do imóvel a ser vendido e o levantamento de sua situação atual são documentos importantes para que os interessados em adquiri-lo conheçam suas condições e a situação dos direitos. Um defeito na elaboração desses documentos não impede necessariamente a venda; a avaliação leva em conta sobretudo o possível impacto na decisão de adquirir o imóvel ou no preço (Lei de Execução Civil, arts. 105, 121 e 123 (민사집행법 제105조·제121조·제123조)).
Mesmo que o locatário de uma residência tenha assinado uma declaração de ocupação gratuita em favor do credor hipotecário de prioridade superior, se o comprador tiver confiado nas informações divulgadas na descrição do imóvel a ser vendido e adquirido o imóvel partindo do pressuposto de que não assumiria a obrigação de restituir o depósito locatício, a alegação do locatário de que seus direitos podem ser opostos ao comprador poderá contrariar o princípio da boa-fé.
Se o leilão tiver sido iniciado apesar de a dívida garantida por hipoteca ter sido paga, pode-se considerar a impugnação da decisão que inicia o leilão ou o ajuizamento de ação para contestar a dívida. A simples apresentação da impugnação ou o ajuizamento da ação não suspende o leilão; é preciso verificar se será necessária uma ordem de suspensão separada (Lei de Execução Civil, arts. 265, 275, 86 e 46 (민사집행법 제265조·제275조·제86조·제46조)).
A extinção ou assunção de direitos no leilão e a distribuição do produto da venda dependem, entre outros fatores, da prioridade dos direitos, do momento em que o leilão foi requerido e de ter havido ou não pedido de participação na distribuição. Em particular, os créditos para os quais é necessário apresentar esse pedido só podem receber valores distribuídos se o procedimento for cumprido até o prazo final estabelecido (Lei de Execução Civil, art. 88 (민사집행법 제88조)).

Perguntas frequentes

Q. O que devo observar ao apresentar um lance em um leilão judicial de imóvel?

Preencha corretamente o número do processo, a identificação do imóvel, os dados do licitante e o valor do lance no formulário e, salvo se as condições especiais da venda dispuserem de outro modo, apresente também a garantia da proposta de aquisição. Como o lance não pode ser cancelado, alterado nem trocado, é importante definir o preço somente depois de verificar os documentos pertinentes, como a descrição do imóvel a ser vendido.

Caso 1

Q. É possível realizar um leilão forçado de um edifício não registrado?

É possível requerer o leilão forçado de um edifício não registrado se forem apresentados documentos que comprovem que ele pertence ao devedor e indiquem o número de lote, a estrutura e a área do edifício, bem como documentos relativos à autorização ou à comunicação da construção. O requerimento pode ser indeferido se não for possível reconhecer que as condições atuais do edifício correspondem às informações constantes dos documentos de autorização ou comunicação.

Caso 3, Caso 8

Q. Se apenas a parte de propriedade exclusiva de um apartamento for a leilão, também posso adquirir o direito de uso do terreno?

Mesmo que o direito sobre o terreno ainda não esteja registrado, o direito de uso do terreno poderá ser incluído no leilão da parte de propriedade exclusiva se houver circunstâncias que permitam reconhecê-lo — por exemplo, se a parte de propriedade exclusiva e a fração do terreno tiverem sido adquiridas conjuntamente e o preço tiver sido integralmente pago — e não houver circunstâncias especiais, como uma convenção que permita a disposição separada. É necessário verificar a situação concreta dos direitos e se é possível dispor deles separadamente.

Caso 2, Caso 4

Q. Se o locatário de uma residência tiver assinado uma declaração de ocupação gratuita, ele poderá opor seus direitos ao comprador no leilão?

O simples fato de o locatário ter assinado uma declaração de ocupação gratuita em favor do credor hipotecário não significa que ele sempre possa opor seus direitos ao comprador. Se o comprador tiver confiado nos direitos do locatário e na ordem de distribuição divulgados na descrição do imóvel a ser vendido e adquirido o imóvel partindo do pressuposto de que não assumiria a obrigação de restituir o depósito locatício, a alegação do locatário de que seus direitos podem ser opostos poderá contrariar o princípio da boa-fé.

Caso 7

Q. O que devo fazer se o leilão hipotecário começar depois de eu ter pago integralmente a dívida garantida?

Pode-se considerar impugnar a decisão que inicia o leilão, alegando que o direito de garantia não existe ou foi extinto, ou ajuizar uma ação para contestar a dívida. Contudo, a mera apresentação da impugnação ou o ajuizamento da ação não interrompe o procedimento do leilão; para suspendê-lo, pode ser necessário requerer uma ordem específica de suspensão do leilão.

Caso 19

Q. Um direito de arrendamento registrado que tenha prioridade inferior à hipoteca será assumido pelo comprador após o leilão?

Segundo o entendimento adotado no caso, se o direito de arrendamento estiver abaixo da hipoteca de prioridade superior e esta for extinta pelo leilão, o direito de arrendamento também será extinto com a venda e não poderá ser oposto ao comprador. No entanto, na prática, é preciso verificar a prioridade de cada direito e as condições da venda.

Caso 21

Q. O credor hipotecário pode receber uma distribuição por créditos que excedam o limite máximo do crédito garantido?

A parcela que exceder o limite máximo do crédito não tem prioridade de pagamento com base na hipoteca. Para receber uma distribuição em igualdade de prioridade com outros credores que tenham obtido arresto provisório, é necessário cumprir requisitos próprios, como apresentar devidamente um pedido de participação na distribuição referente à parcela excedente.

Caso 13

Q. Comprei um imóvel em leilão e depois o vendi ao antigo proprietário. Posso requerer uma ordem de entrega do imóvel?

Se, depois de pagar o preço, o comprador vender o imóvel ao antigo proprietário, o vendedor terá a obrigação de transferir a posse ao comprador; por isso, enquanto o contrato de compra e venda permanecer em vigor, será difícil requerer uma ordem de entrega do imóvel. Cabe a quem requerer a ordem provar que o título que justifica a posse deixou de existir, por exemplo, porque o contrato foi rescindido.

Caso 15

Leis aplicáveis

Lei de Execução Civil, art. 16 (민사집행법 제16조)
Lei de Execução Civil, art. 34 (민사집행법 제34조)
Lei de Execução Civil, art. 44 (민사집행법 제44조)
Lei de Execução Civil, art. 46 (민사집행법 제46조)
Lei de Execução Civil, art. 78 (민사집행법 제78조)
Lei de Execução Civil, art. 81 (민사집행법 제81조)
Lei de Execução Civil, art. 84 (민사집행법 제84조)
Lei de Execução Civil, art. 85 (민사집행법 제85조)
Lei de Execução Civil, art. 86 (민사집행법 제86조)
Lei de Execução Civil, art. 87 (민사집행법 제87조)
Lei de Execução Civil, art. 88 (민사집행법 제88조)
Lei de Execução Civil, art. 90 (민사집행법 제90조)
Lei de Execução Civil, art. 91 (민사집행법 제91조)
Lei de Execução Civil, art. 96 (민사집행법 제96조)
Lei de Execução Civil, art. 98 (민사집행법 제98조)

Atenção

Como o formulário de lance não pode ser cancelado, alterado nem trocado depois de apresentado, verifique o valor do lance, a garantia da proposta de aquisição e os documentos que comprovam os poderes de representação antes de entregá-lo.
No caso de edifício não registrado, verifique a titularidade do edifício, seu número de lote, estrutura e área, bem como se essas informações correspondem ao conteúdo dos documentos de autorização ou de comunicação da construção.
Os créditos para os quais é necessário apresentar pedido de participação na distribuição exigem que o procedimento seja cumprido até o prazo final para apresentação desse pedido. Segundo os casos, também é necessário solicitar a transferência de valores até esse prazo no caso de tributos nacionais objeto de penhora após o registro da decisão que inicia o leilão.
A apresentação de impugnação ou o ajuizamento de ação contra o leilão não suspende automaticamente o procedimento. Verifique separadamente se é necessária uma ordem de suspensão do leilão e quais são os requisitos para requerê-la.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).