Guia essencial sobre alterações de direitos reais e registros imobiliários

Baseado em 94 casos de consulta · Atualizado 4 de outubro de 2026 · Traduzido do original em coreano.

Em regra, é necessário registrar a aquisição ou transferência de direitos reais decorrente de um negócio jurídico, como a compra e venda de um imóvel. O requerimento de registro normalmente deve ser apresentado conjuntamente pelo titular do direito ao registro e pela pessoa obrigada a registrar. A aquisição de terras agrícolas, os registros duplicados, os pré-registros e a restauração de registros cancelados estão sujeitos a requisitos e procedimentos específicos; portanto, é preciso verificar o registro imobiliário, as circunstâncias da aquisição e os documentos pertinentes.

Pessoas envolvidas → Titular do direito → Pessoa obrigada a registrar → Aquisição ou alteração de um direito real e necessidade de registro → A alteração decorre de negócio jurídico? → É aquisição de terra agrícola? → A outra parte coopera com o requerimento conjunto? → Com cooperação: requerimento conjunto e registro, em regra, necessário → Sem cooperação: uma decisão judicial pode permitir requerimento individual → Registros duplicados: confira titular, causa, base e momento → Pré-registro: confira o direito ao registro definitivo e a prioridade → Confira documentos e provas; cadastro ou licença não prova propriedade → Sim · Código Civil, arts. 186 e 187 → Não · verifique eventual exceção legal → Sim · certificado em regra necessário Lei Agrária, art. 8; há exceções legais → Não → Sim · Lei de Registro Imobiliário, art. 23 → Não · Lei de Registro Imobiliário, art. 23 → Verifique se há…

Pontos-chave

A aquisição, a perda ou a alteração de direitos reais decorrentes de um negócio jurídico, como a compra e venda de um imóvel, só produz efeitos mediante registro. Há exceções para aquisições previstas em lei, como as decorrentes de herança ou leilão, mas, sem registro, o bem não pode ser alienado (Código Civil, artigos 186 e 187 (민법 제186조·제187조)).
Em regra, o requerimento de registro deve ser apresentado conjuntamente pelo titular do direito ao registro e pela pessoa obrigada a registrar. Se a outra parte não colaborar, é possível obter uma decisão judicial que determine o cumprimento dos procedimentos de registro e, com base nela, apresentar o requerimento sozinho. Se os requisitos estiverem preenchidos, o vendedor também pode exigir que o comprador aceite o registro (Lei de Registro Imobiliário, artigo 23 (부동산등기법 제23조); caso 5).
Em regra, é necessário apresentar o certificado de qualificação para aquisição de terras agrícolas ao requerer o registro da aquisição de terras agrícolas. Há exceções previstas em lei, como a herança. Mesmo sem o certificado, é possível ajuizar uma ação para obter o registro da transferência da propriedade, mas o certificado pode ser necessário para o requerimento efetivo de registro (Lei Agrária, artigo 8 (농지법 제8조); casos 12 e 23).
Em regra, um clã familiar não pode adquirir novas terras agrícolas para uso como terras rituais. É preciso verificar se o caso atende às exceções e aos requisitos explicados, como os aplicáveis a terras rituais preexistentes inscritas no cadastro de terras rituais à época da Reforma Agrária (Lei Agrária, artigo 6 e disposição suplementar, artigo 5 (농지법 제6조·부칙 제5조); caso 1).
A eficácia de registros duplicados sobre o mesmo imóvel pode variar conforme o titular indicado, a causa do registro, o registro de preservação que fundamentou cada um deles e o momento em que foram feitos. Não se pode concluir qual registro prevalece apenas pelo fato de haver registros duplicados (Lei de Registro Imobiliário, artigos 15 e 21 (부동산등기법 제15조·제21조); casos 4 e 18).
Presume-se que um registro concluído nos termos da Lei de Medidas Especiais foi feito legalmente e está de acordo com a relação jurídica material. Para contestá-lo, são necessários fatos e provas de que o registro não foi feito legalmente, como a falsidade ou a falsificação de um certificado de garantia ou de confirmação. A presunção não é afastada imediatamente apenas porque a causa da aquisição indicada difere da real (casos 6, 19 e 21).
Mesmo que haja um registro em nome de terceiro após um pré-registro, o direito de exigir o registro definitivo com base nesse pré-registro não se extingue automaticamente por confusão. Se o registro definitivo for realizado, os registros posteriores poderão ser afetados conforme a prioridade registral (Código Civil, artigos 191 e 507 (민법 제191조·제507조); Lei de Registro Imobiliário, artigos 91 e 92 (부동산등기법 제91조·제92조); casos 2, 8 e 16).
O nome constante da licença de construção ou do cadastro de edifícios não licenciados não equivale, por si só, a um registro que comprove a propriedade do edifício. No caso de edifícios não registrados, é preciso examinar os requisitos para o registro de preservação e a existência de interesse processual para ajuizar uma ação de alteração do nome no cadastro (Lei de Registro Imobiliário, artigo 65 (부동산등기법 제65조); casos 7, 10, 15 e 17).

Perguntas frequentes

Q. É necessário um certificado de qualificação para aquisição de terras agrícolas também quando se herda uma propriedade agrícola?

No caso descrito, a aquisição de terras agrícolas por herança, nos termos da Lei Agrária (농지법), está entre as exceções à exigência de certificado de qualificação para aquisição de terras agrícolas. No entanto, se houver outra causa de aquisição ou circunstância relativa ao registro, os requisitos correspondentes devem ser verificados separadamente.

Caso 12

Q. Posso ajuizar uma ação para obter o registro da transferência da propriedade mesmo sem ainda ter o certificado de qualificação para aquisição de terras agrícolas?

A decisão judicial mencionada no caso explica que o certificado de qualificação para aquisição de terras agrícolas não é requisito para a própria ação que pede o registro da transferência da propriedade. Contudo, depois de obter a decisão, em regra é necessário obter o certificado e anexá-lo ao requerimento quando se solicitar efetivamente o registro da transferência da propriedade.

Caso 23

Q. Um clã familiar pode comprar um novo arrozal ou campo em seu nome para usá-lo como terras rituais?

Segundo o caso, em regra, um clã familiar não pode adquirir novas terras agrícolas, e o simples fato de pretender usá-las como terras rituais (위토) não constitui uma exceção. É preciso verificar se o caso se enquadra em uma das exceções limitadas, como terras rituais preexistentes inscritas no cadastro de terras rituais à época da Reforma Agrária.

Caso 1

Q. Se o comprador continuar adiando o registro da transferência da propriedade, o vendedor pode registrá-la diretamente?

Em regra, as partes devem requerer o registro conjuntamente, portanto é difícil que o vendedor solicite unilateralmente o registro em nome do comprador. Contudo, se estiverem preenchidos os requisitos, o vendedor pode pedir uma decisão judicial que obrigue o comprador a aceitar o registro e, com base nela, apresentar o requerimento sozinho.

Caso 5

Q. Se eu perder o certificado de registro, não poderei vender o imóvel ou registrar a transferência da propriedade?

A perda do certificado de registro não impossibilita o requerimento de registro. O caso explica que o obrigado a registrar pode comparecer ao cartório de registro para ter sua identidade confirmada; um advogado ou profissional de registro pode confirmar a outorga dos poderes; ou pode ser reconhecida em cartório a parte do requerimento preenchida pelo próprio requerente.

Caso 13

Q. Se a causa da aquisição indicada em um registro feito nos termos da Lei de Medidas Especiais for diferente da real, o registro será inválido?

O fato, por si só, de a causa da aquisição ser diferente daquela indicada no certificado de garantia ou de confirmação não afasta imediatamente a presunção decorrente do registro. No entanto, essa presunção pode ser afastada se ficar provado que a nova causa de aquisição alegada é fictícia ou que há motivos para suspeitar, com base em outros elementos, que essa causa também não é verdadeira.

Caso 6, Caso 21

Q. Se houver dois registros de preservação da propriedade sobre o mesmo terreno, qual deles prevalece?

Em regra, quando há registros duplicados de preservação da propriedade em nome de titulares diferentes, o registro posterior pode ser inválido, salvo se o registro anterior for inválido por falta de causa jurídica. Contudo, em casos como o registro de restauração após a destruição do registro, os critérios de avaliação podem variar conforme os fundamentos de cada registro e o momento da restauração; por isso, também é preciso examinar o histórico do registro.

Caso 4, Caso 18

Q. Um registro cancelado ilegalmente pode ser restaurado sem o consentimento de um terceiro interessado?

Se houver um terceiro com interesse jurídico registral no requerimento de restauração de um registro cancelado, pode ser necessário apresentar o consentimento desse terceiro ou uma certidão de decisão judicial que possa ser oposta a ele. Se não for possível obter o consentimento, talvez seja necessário ajuizar uma ação separada contra esse terceiro para obtê-lo.

Caso 25

Leis aplicáveis

Código Civil, artigos 186, 187, 191, 245, 507, 548 e 766 (민법 제186조·제187조·제191조·제245조·제507조·제548조·제766조)
Lei Agrária, artigos 6, 8 e 13; disposição suplementar, artigo 5 (농지법 제6조·제8조·제13조·부칙 제5조)
Decreto de Execução da Lei Agrária, artigo 6 (농지법 시행령 제6조)
Lei de Registro Imobiliário, artigo 2.º, n.º 4; artigo 3; artigo 15, n.º 1; artigos 21, 23, 29, 50, 51, 59, 60, 65, 88, 91, 92 e 100 (부동산등기법 제2조 제4호·제3조·제15조 제1항·제21조·제23조·제29조·제50조·제51조·제59조·제60조·제65조·제88조·제91조·제92조·제100조)
Lei de Medidas Especiais sobre Registros Imobiliários, artigos 2 e 8 (부동산등기특별조치법 제2조·제8조)
Lei sobre Registros em Nome de Titulares Reais de Direitos Imobiliários, artigo 8, n.º 1 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호)
Lei sobre Propriedade e Gestão de Edifícios em Condomínio, artigo 2, n.º 6 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호)
Lei dos Trusts, artigo 3, n.º 5 (신탁법 제3조 제5항)
Lei Tributária Local, artigo 20-2 (지방세법 제20조의2)
Lei sobre Aquisição e Indenização de Terrenos e Outros Bens para Projetos de Interesse Público, artigo 91 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조)
Lei de Reorganização Rural, artigos 16, 25, 43, 82 e 100 (농어촌정비법 제16조·제25조·제43조·제82조·제100조)
Lei de Medidas Especiais sobre a Regularização de Bens Requisitados, artigo 20 (징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조)
Lei de Medidas Especiais sobre a Defesa da Ordem Nacional, artigo 5, n.º 4 (국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항)
Lei de Medidas Especiais sobre a Regularização de Terrenos Expropriados ou Utilizados, artigos 2 e 3 (수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법 제2조·제3조)
Lei de Reforma Agrária (농지개혁법)

Atenção

O momento em que o certificado de qualificação para aquisição de terras agrícolas é exigido pode ser diferente para o ajuizamento de uma ação e para o requerimento efetivo de registro. Mesmo depois de obter uma decisão judicial, verifique quais documentos serão necessários antes de solicitar o registro.
É difícil chegar a uma conclusão apenas com base nas inscrições do registro imobiliário em casos de registros duplicados ou registros feitos nos termos da Lei de Medidas Especiais. É preciso verificar os registros de preservação que fundamentaram o registro, as circunstâncias da restauração e os documentos pertinentes, como certificados de garantia e de confirmação.
Mesmo que um registro de cancelamento seja inválido, a restauração do registro pode não ser permitida se a parte tiver solicitado voluntariamente o cancelamento; pode ser necessário obter o consentimento de terceiros interessados ou uma decisão judicial que possa ser oposta a eles.

Casos de origem

Este guia foi elaborado por IA a partir dos seguintes casos de consulta da Korea Legal Aid Corporation (em coreano).

Este guia é informação geral sobre o direito coreano, não aconselhamento jurídico para o seu caso. Consulte um advogado ou a Korea Legal Aid Corporation (132 na Coreia).