คู่มือข้อพิพาทเกี่ยวกับค่าก่อสร้างและข้อบกพร่องตามสัญญาจ้างทำของ
อ้างอิงกรณีปรึกษา 74 กรณี · อัปเดต · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี
ในข้อพิพาทตามสัญญาจ้างทำของ ประเด็นสำคัญคือ งานก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์หรือไม่ สัญญาและข้อตกลงกำหนดไว้อย่างไร และมีการใช้สิทธิเรียกร้องเมื่อใด ค่าก่อสร้าง การบอกเลิกสัญญา สิทธิยึดหน่วง ความรับผิดต่อข้อบกพร่อง และค่าปรับล่าช้า ต่างมีเงื่อนไขและผลทางกฎหมายแตกต่างกัน จึงควรพิจารณาข้อเท็จจริงและเอกสารสัญญาประกอบกัน
โครงสร้างในภาพเดียว
ประเด็นสำคัญ
- หากงานก่อสร้างอาคารดำเนินไปจนถึงขั้นตอนสุดท้ายตามแผนที่วางไว้และถือว่าเสร็จสมบูรณ์ตามหลักสามัญสำนึกทางสังคม โดยเหลือเพียงข้อบกพร่อง โดยหลักแล้วจะบอกเลิกสัญญาไม่ได้ หากงานยังไม่เสร็จ ต้องพิจารณาเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา (กรณีตัวอย่าง 1)
- หากบอกเลิกสัญญาระหว่างการก่อสร้าง อาจชำระบัญชีค่าก่อสร้างตามสัดส่วนงานที่ทำเสร็จได้ โดยคำนวณอัตราส่วนดังกล่าวจากค่าก่อสร้างจริงของส่วนที่เสร็จแล้วและค่าใช้จ่ายที่จะต้องใช้เพื่อทำส่วนที่ยังไม่ได้ก่อสร้างให้เสร็จ (กรณีตัวอย่าง 1, 22)
- แม้ผู้รับจ้างยังไม่ได้รับค่าก่อสร้าง หากจะใช้สิทธิยึดหน่วงก็ต้องครอบครองอาคารอยู่ ผู้รับจ้างอาจอาศัยสิทธิยึดหน่วงเพื่อปฏิเสธการส่งมอบแก่ผู้ซื้อจากการประมูล แต่ไม่อาจเรียกค่าก่อสร้างจากผู้ซื้อได้ (กรณีตัวอย่าง 2, 10)
- หน้าที่ของผู้รับจ้างในการซ่อมแซมข้อบกพร่องและหน้าที่ของผู้ว่าจ้างในการชำระค่าก่อสร้างอาจเป็นหนี้ที่ต้องชำระพร้อมกัน อย่างไรก็ตาม ขอบเขตการยกข้อต่อสู้อาจถูกจำกัดตามพฤติการณ์ เช่น เมื่อค่าก่อสร้างที่ยังไม่ได้ชำระสูงกว่าค่าซ่อมแซมข้อบกพร่องอย่างมาก หรือดูเหมือนว่าการยกข้อต่อสู้เป็นวิธีหลีกเลี่ยงการชำระหนี้ (กรณีตัวอย่าง 13, 23)
- ระยะเวลาความรับผิดเพื่อประกันข้อบกพร่องของอาคารอาจแตกต่างกันตามประเภทของทรัพย์สินและเวลาที่ส่งมอบ โดยกรณีตัวอย่างกล่าวถึงระยะเวลา 5 หรือ 10 ปีนับแต่ส่งมอบสำหรับอาคารและทรัพย์สินอื่น ๆ ผู้รับจ้างอาจไม่พ้นความรับผิดในข้อบกพร่องที่รู้แต่ไม่แจ้ง แม้มีข้อตกลงจำกัดความรับผิดก็ตาม (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 671 และมาตรา 672 (민법 제671조·제672조), กรณีตัวอย่าง 9, 18)
- ในสัญญาจ้างแบบเหมาราคาคงที่ การเรียกร้องให้เพิ่มค่าก่อสร้างทำได้ยากเพียงเพราะต้นทุนก่อสร้างหรือราคาวัสดุจริงเพิ่มขึ้นมากกว่าที่คาดไว้ ต้องพิจารณาว่าจะเพิ่มราคาได้หรือไม่ตามเนื้อหาของสัญญา (กรณีตัวอย่าง 15)
- ค่าปรับล่าช้าจากการก่อสร้างที่ล่าช้าต้องพิจารณาข้อตกลงในสัญญาและเหตุแห่งความล่าช้า โดยทั่วไป ฝนตกหรือปัญหาการจัดหาวัสดุไม่ถือเป็นเหตุยกเว้นความรับผิด แต่หากผู้ว่าจ้างบังคับให้ร่นระยะเวลาก่อสร้างจนเป็นไปไม่ได้ในทางกายภาพหรือถึงขั้นบังคับให้ก่อสร้างอย่างบกพร่อง อาจจำกัดการบังคับใช้ข้อตกลงเรื่องค่าปรับล่าช้าได้ (กรณีตัวอย่าง 12, 20)
- ผู้รับจ้างช่วงจะเรียกค่าก่อสร้างจากผู้ว่าจ้างโดยตรงได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ทางกฎหมายที่เฉพาะเจาะจง เช่น ข้อตกลงจ่ายเงินโดยตรงหรือการโอนสิทธิเรียกร้อง เพียงเพราะผู้รับจ้างกับผู้ว่าจ้างตกลงกัน ไม่ได้หมายความว่าจะเรียกร้องโดยตรงได้เสมอไป (กรณีตัวอย่าง 8, 14)
คำถามที่พบบ่อย
Q. หากบอกเลิกสัญญาระหว่างก่อสร้าง จะเรียกค่าจ้างสำหรับงานที่ทำไปแล้วได้หรือไม่?
หากงานก่อสร้างดำเนินไปมากพอสมควรแล้วในขณะที่บอกเลิกสัญญา อาจชำระบัญชีค่าก่อสร้างตามสัดส่วนงานที่ทำเสร็จได้ โดยคำนวณอัตราส่วนงานที่ทำเสร็จโดยพิจารณาทั้งค่าก่อสร้างของส่วนที่เสร็จแล้วและค่าก่อสร้างที่จำเป็นต่อการทำงานส่วนที่เหลือให้เสร็จ
Q. ยังไม่ได้รับค่าก่อสร้าง จึงไม่ต้องส่งมอบกุญแจอาคารได้หรือไม่?
หากผู้รับจ้างครอบครองอาคารนั้นอยู่ และหนี้ค่าก่อสร้างที่เกี่ยวกับอาคารถึงกำหนดชำระแล้ว ผู้รับจ้างอาจอ้างสิทธิยึดหน่วงและปฏิเสธการส่งมอบได้ อย่างไรก็ตาม ต้องตรวจสอบว่าเป็นกรณีที่กรรมสิทธิ์ในอาคารตกเป็นของผู้ว่าจ้างหรือไม่ และผู้รับจ้างครอบครองอาคารอยู่จริงหรือไม่ เป็นต้น
Q. หากมีสิทธิยึดหน่วง จะเรียกค่าก่อสร้างโดยตรงจากผู้ที่ซื้ออาคารในการประมูลได้หรือไม่?
ตามคำอธิบายคำพิพากษาในกรณีตัวอย่าง ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงไม่สามารถเรียกร้องให้ผู้ซื้ออาคารจากการประมูลชำระค่าก่อสร้างได้ แต่สามารถปฏิเสธการส่งมอบทรัพย์ที่ยึดหน่วงไว้ได้จนกว่าจะชำระหนี้ที่มีหลักประกันครบถ้วน
Q. หากพบข้อบกพร่อง สามารถปฏิเสธการชำระค่าก่อสร้างได้หรือไม่?
สิทธิเรียกร้องให้ซ่อมแซมข้อบกพร่อง หรือสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายแทนการซ่อมแซมข้อบกพร่อง อาจมีความสัมพันธ์เป็นการชำระหนี้พร้อมกันกับหนี้ค่าก่อสร้าง แม้จะชำระเงินสำหรับส่วนที่พบข้อบกพร่องไปแล้ว ก็อาจยกข้อต่อสู้ได้ แต่ขอบเขตอาจถูกจำกัดโดยพิจารณาค่าซ่อมแซมข้อบกพร่องและวัตถุประสงค์ของการยกข้อต่อสู้
Q. หากพ้นระยะเวลาความรับผิดเพื่อประกันข้อบกพร่องที่กำหนดไว้ในสัญญาแล้ว จะเรียกร้องไม่ได้หรือไม่?
ไม่อาจสรุปได้ว่าเรียกร้องไม่ได้เสมอไปเพียงเพราะพ้นระยะเวลาแล้ว อาจมีประเด็นเกี่ยวกับระยะเวลาความรับผิดเพื่อประกันข้อบกพร่องของอาคารและวันเริ่มนับระยะเวลา อีกทั้งผู้รับจ้างอาจไม่พ้นความรับผิดในข้อเท็จจริงที่ตนรู้แต่ไม่แจ้ง แม้จะมีข้อตกลงจำกัดความรับผิดก็ตาม
Q. หากราคาวัสดุและค่าแรงสูงขึ้น สามารถขอเพิ่มค่าก่อสร้างที่ตกลงกันไว้ได้หรือไม่?
หากเป็นสัญญาจ้างแบบเหมาราคาคงที่ โดยทั่วไปจะเรียกร้องให้เพิ่มค่าก่อสร้างได้ยากเพียงเพราะต้นทุนจริงเพิ่มขึ้น ควรตรวจสอบเนื้อหาสัญญา เช่น ข้อตกลงเกี่ยวกับการปรับราคาเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงแบบหรือสภาวะเศรษฐกิจ
Q. ยอมรับคำขอให้ร่นระยะเวลาก่อสร้างแล้ว หากก่อสร้างเสร็จล่าช้า ต้องจ่ายค่าปรับล่าช้าหรือไม่?
ต้องพิจารณาตามระยะเวลาก่อสร้างที่ตกลงกันและเหตุแห่งความล่าช้า หากการก่อสร้างให้เสร็จภายในระยะเวลาที่ผู้ว่าจ้างเรียกร้องให้ร่นลงฝ่ายเดียวเป็นไปไม่ได้ในทางกายภาพ หรือเป็นการบังคับให้ก่อสร้างอย่างบกพร่อง อาจไม่รับรองค่าปรับล่าช้าทั้งหมดที่คำนวณโดยอิงระยะเวลาดังกล่าว
Q. ผู้รับจ้างช่วงสามารถเรียกค่าก่อสร้างจากผู้ว่าจ้างโดยตรงได้หรือไม่?
โดยหลักแล้ว ผู้รับจ้างช่วงจะเรียกค่าจ้างจากฝ่ายใดได้หรือไม่นั้น ต้องพิจารณาสัญญาและความสัมพันธ์แห่งหนี้ หากข้อตกลงจ่ายเงินโดยตรงระหว่างผู้ว่าจ้าง ผู้รับจ้าง และผู้รับจ้างช่วงตีความได้ว่าเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องและการยินยอมรับการโอน อาจเรียกเงินโดยตรงได้ และแม้ใช้ระบบการจ่ายเงินค่าจ้างช่วงโดยตรง ก็ยังมีข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนเงินที่จ่ายได้
Q. หากเลิกสัญญาจ้างทำของโดยความยินยอมร่วมกัน จะเรียกค่าเสียหายแยกต่างหากได้หรือไม่?
หากในขณะตกลงเลิกสัญญาโดยความยินยอมร่วมกันไม่มีข้อกำหนดพิเศษเรื่องค่าเสียหายหรือการสงวนสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย โดยหลักแล้วจะเรียกค่าเสียหายจากการผิดสัญญาได้ยาก ฝ่ายที่อ้างว่ามีข้อกำหนดพิเศษหรือได้สงวนสิทธิไว้ต้องพิสูจน์ข้อเท็จจริงดังกล่าว
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 320 วรรคหนึ่ง (민법 제320조 제1항)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 321 (민법 제321조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 396 (민법 제396조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 398 วรรคสอง (민법 제398조 제2항)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 450 (민법 제450조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 536 (민법 제536조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 548 วรรคสอง (민법 제548조 제2항)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 667 (민법 제667조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 668 (민법 제668조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 670 (민법 제670조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 671 (민법 제671조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 672 (민법 제672조)
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 448 (민법 제448조)
- กฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีทางแพ่ง มาตรา 56 ข้อ 3 และข้อ 4 (민사집행법 제56조 제3호·제4호)
- กฎหมายว่าด้วยการบังคับคดีทางแพ่ง มาตรา 91 วรรคห้า (민사집행법 제91조 제5항)
ข้อควรระวัง
- ต้องแยกให้ออกว่างานก่อสร้างยังไม่เสร็จ หรือได้ดำเนินการจนถึงขั้นตอนสุดท้ายตามแผนแล้วและเหลือเพียงข้อบกพร่องเท่านั้น ความเป็นไปได้ในการบอกเลิกสัญญาอาจแตกต่างกันตามการจำแนกดังกล่าว
- ระยะเวลาความรับผิดเพื่อประกันข้อบกพร่องอาจแตกต่างกันตามประเภทของทรัพย์สินและเวลาที่ส่งมอบ ในกรณีตัวอย่างที่ให้เช่าก่อนแล้วจึงเปลี่ยนเป็นการขาย ระยะเวลาเริ่มนับจากวันที่ส่งมอบครั้งแรก ไม่ใช่วันที่เปลี่ยนเป็นการขาย
- การครอบครองทรัพย์สินเป็นเรื่องสำคัญต่อสิทธิยึดหน่วง หากได้รับโอนการครอบครองหลังจากการอายัดมีผลตามคำสั่งเริ่มการประมูลแล้ว อาจมีประเด็นว่าผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงจะยกสิทธิต่อสู้ได้หรือไม่
- ต้องตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาและข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาเกี่ยวกับการจ่ายเงินโดยตรง การสงวนสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย การขยายหรือลดระยะเวลาก่อสร้าง และการชำระบัญชีเงินล่วงหน้า
บทความที่เกี่ยวข้อง
กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง
คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)
- 공사진행 중 도급계약이 해제될 경우 공사대금 산정방법
- 공사대금채권에 기한 건물유치권자의 경락인에 대한 대항력
- 토지매수인이 자기비용으로 건축한 건물소유권을 매도인으로 한 경우
- 여러 차례의 단계적 도급에 있어서 직상수급인의 임금지급책임
- 하자보수보증금 중 실제 소요비용을 공제한 잔액의 반환 여부
- 수급인이 파산선고를 받은 경우 하자보수채권이 재단채권인지
- 제작물공급계약의 법적 성질 및 그에 따른 대금지급의무에 대한 소멸시효기간
- 도급인의 하수급인에 대한 공사대금 직접지급약정의 효력
- 수급인이 알고 고지하지 아니한 하자의 경우 담보책임
- 수급인이 공사대금확보 위해 신축건물에 유치권 행사 가능한지
- 손해배상액예정 없이 계약 합의해제할 경우 손해배상청구 가능한지
- 도급계약에서 지체상금의 면책사유
- 수급인 하자보수의무와 동시이행 할 도급인 공사대금 지급채무의 범위
- 하수급인의 하수급대금 직접지급과 선급금의 공제
- 사정변경을 이유로 도급공사대금을 증액하여 청구할 수 있는지
- 하도급거래 공정화에 관한 법률에 위반된 하도급약정의 사법상 효력
- 공동이행방식의 공동수급체(2)
- 분양전환과 하자보수청구권의 제척기간
- 하자보수에 갈음한 손해배상청구권 행사와 제척기간
- 공기 단축 요구에 따른 지체상금 부담 여부
- 하자보수보증금청구권과 하자담보추급권의 관계
- 자기의 비용과 재료로 건물을 신축한 수급인의 권리
- 하자확대손해로 인한 수급인의 손해배상채무와 도급인의 공사대금채무는 동시이행관계에 있는 것인지
- 민간공사 도급계약에서 수급인의 보증인이 계약해제에 따른 선급금 반환의무에 대하여도 보증책임을 지는지 여부
- 수급인의 하자담보책임청구의 경우 도급인 과실을 참작할 수 있는지
คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)