คู่มือขั้นตอนการบังคับคดีอสังหาริมทรัพย์และข้อควรระวัง

อ้างอิงกรณีปรึกษา 179 กรณี · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569 · แปลจากต้นฉบับภาษาเกาหลี

ในการประมูลอสังหาริมทรัพย์โดยศาล ไม่เพียงแต่ต้องตรวจสอบขั้นตอนการยื่นประมูลเท่านั้น แต่ยังต้องตรวจสอบทรัพย์สินที่นำออกขายทอดตลาด ความสัมพันธ์แห่งสิทธิ ลำดับการจัดสรรเงิน และสิทธิของผู้ครอบครองด้วย ข้อกำหนดในการบังคับคดีกับอาคารที่ยังไม่ได้จดทะเบียนหรือวิธีคัดค้านกระบวนการขายทอดตลาดจะแตกต่างกันไปตามแต่ละกรณี จึงควรตรวจสอบเอกสารที่เกี่ยวข้องและกำหนดเวลาอย่างละเอียด

ผู้เกี่ยวข้อง → ผู้ประสงค์ซื้อ → ลูกหนี้หรือผู้ครอบครอง → ① พิจารณาซื้อหรือบังคับขายทอดตลาดอสังหาริมทรัพย์ → พิสูจน์กรรมสิทธิ์และรายละเอียดอาคารได้หรือไม่? → ใช่ พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 81 → ไม่ใช่ กฎว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 42 → ตรวจบัญชีทรัพย์และความสัมพันธ์แห่งสิทธิแล้วหรือไม่? → ใช่ พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 105 121 และ 123 → ไม่ใช่ → ชำระหนี้จำนองแล้วแต่การขายยังดำเนินต่อหรือไม่? → ใช่ พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 265 275 86 และ 46 → ดำเนินการต่อได้เมื่อข้อมูลและสิทธิชัดเจน → ตรวจสอบหรือคัดค้านก่อน คำคัดค้านเพียงอย่างเดียวไม่หยุดขาย → ตรวจแบบประมูลและหลักประกัน → ตรวจผู้ครอบครองและสิทธิใช้ที่ดิน → ตรวจเอกสารและกำหนดเวลาขอรับส่วนแบ่ง → ยื่นแบบและหลักประกันให้ถูกต้อง ยกเลิกหรือเปลี่ยนการประมูลภายหลังไม่ได้ → ตรวจบัญชีทรัพย์ สภาพปัจจุบัน และการจำหน่ายสิทธิใช้ที่ดินแยกกัน → ตรวจลำดับสิทธิและกำหนดเวลาสุดท้าย ของการยื่นขอรับส่วนแบ่ง

ประเด็นสำคัญ

การประมูลตามวันนัดเป็นวิธีที่ยื่นแบบประมูลตามที่กำหนดและหลักประกันการขอซื้อ โดยไม่สามารถยกเลิก เปลี่ยนแปลง หรือสับเปลี่ยนแบบประมูลได้หลังจากยื่นแล้ว (กฎว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 62, 63 และ 64 (민사집행규칙 제62조·제63조·제64조)).
แม้อาคารยังไม่ได้จดทะเบียน ก็สามารถยื่นขอให้ขายทอดตลาดโดยการบังคับคดีได้ หากสามารถพิสูจน์กรรมสิทธิ์ของลูกหนี้และเลขที่แปลงที่ดิน โครงสร้าง และพื้นที่ของอาคารด้วยเอกสารบางประเภทได้ หากไม่อาจถือได้ว่ารายละเอียดของอาคารตรงกับเอกสารอนุญาตก่อสร้างหรือแจ้งการก่อสร้าง คำขออาจถูกยกคำร้อง (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 81 และกฎว่าด้วยการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 42 (민사집행법 제81조, 민사집행규칙 제42조)).
โดยหลักแล้ว สิทธิในการใช้ที่ดินของอาคารชุดจะถูกจำหน่ายไปพร้อมกับส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะ เว้นแต่มีพฤติการณ์พิเศษ เช่น มีข้อบังคับหรือเอกสารที่จัดทำโดยเจ้าพนักงานซึ่งอนุญาตให้จำหน่ายแยกกันได้ ศาลที่ดำเนินการขายทอดตลาดต้องตรวจสอบว่ามีสิทธิในการใช้ที่ดินหรือไม่ และสามารถจำหน่ายแยกกันได้หรือไม่ (พระราชบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุด มาตรา 20 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조)).
บัญชีรายการทรัพย์สินที่ขายทอดตลาดและการตรวจสอบสภาพปัจจุบันเป็นเอกสารสำคัญที่ผู้ประสงค์จะซื้อใช้พิจารณาสภาพของอสังหาริมทรัพย์และความสัมพันธ์แห่งสิทธิ การมีข้อบกพร่องในการจัดทำเอกสารดังกล่าวไม่ได้หมายความว่าจะไม่อนุญาตให้ขายทอดตลาดเสมอไป แต่จะพิจารณาโดยเน้นผลกระทบที่มีต่อการตัดสินใจซื้อหรือการกำหนดราคา (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 105, 121 และ 123 (민사집행법 제105조·제121조·제123조)).
แม้ผู้เช่าที่อยู่อาศัยจะเคยจัดทำหนังสือยืนยันการอยู่อาศัยโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายให้แก่ผู้รับจำนองลำดับก่อน หากผู้ซื้อเชื่อถือข้อมูลที่ประกาศไว้ในบัญชีรายการทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด และซื้อโดยถือว่าจะไม่รับภาระหนี้คืนเงินประกันการเช่าของผู้เช่า การที่ผู้เช่าอ้างสิทธิให้มีผลผูกพันต่อผู้ซื้ออาจขัดต่อหลักสุจริตและเป็นธรรมได้
หากชำระหนี้ที่มีหลักประกันด้วยจำนองแล้ว แต่ยังเริ่มกระบวนการขายทอดตลาด อาจพิจารณาคัดค้านคำสั่งเริ่มการขายทอดตลาดหรือยื่นฟ้องคดีคัดค้านเกี่ยวกับหนี้ได้ การยื่นคำคัดค้านหรือฟ้องคดีเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้การขายทอดตลาดหยุดลง จึงต้องตรวจสอบว่าจำเป็นต้องมีคำสั่งระงับแยกต่างหากหรือไม่ (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 265, 275, 86 และ 46 (민사집행법 제265조·제275조·제86조·제46조)).
การสิ้นสุดหรือการรับช่วงสิทธิและการจัดสรรเงินในการขายทอดตลาดจะแตกต่างกันไปตามลำดับสิทธิ เวลาที่ยื่นคำขอขายทอดตลาด และการยื่นคำขอรับส่วนแบ่งหรือไม่ โดยเฉพาะเจ้าหนี้ที่จำเป็นต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งจะได้รับส่วนแบ่งได้ก็ต่อเมื่อดำเนินการภายในกำหนดเวลาสุดท้ายที่กำหนด (พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 88 (민사집행법 제88조)).

คำถามที่พบบ่อย

Q. ควรระวังอะไรบ้างเมื่อยื่นประมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ขายทอดตลาดโดยศาล?

ให้กรอกหมายเลขคดี รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลผู้ประมูล และราคาประมูลในแบบประมูลให้ถูกต้อง และต้องยื่นหลักประกันการขอซื้อพร้อมกัน เว้นแต่เงื่อนไขการขายทอดตลาดพิเศษจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น เนื่องจากไม่สามารถยกเลิก เปลี่ยนแปลง หรือสับเปลี่ยนการประมูลได้ จึงควรตรวจสอบเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น บัญชีรายการทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด ก่อนกำหนดราคา

กรณี 1

Q. อาคารที่ยังไม่ได้จดทะเบียนสามารถขายทอดตลาดโดยการบังคับคดีได้หรือไม่?

แม้อาคารยังไม่ได้จดทะเบียน ก็สามารถยื่นขอขายทอดตลาดโดยการบังคับคดีได้ หากพิสูจน์ได้ว่าเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้ และมีเอกสารเกี่ยวกับเลขที่แปลงที่ดิน โครงสร้าง และพื้นที่ของอาคาร รวมถึงเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการอนุญาตหรือแจ้งการก่อสร้าง หากไม่อาจถือได้ว่าสภาพปัจจุบันของอาคารตรงกับรายละเอียดในเอกสารอนุญาตหรือแจ้งการก่อสร้าง คำขออาจถูกยกคำร้อง

กรณี 3, กรณี 8

Q. หากขายทอดตลาดเฉพาะส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะของอพาร์ตเมนต์ จะได้สิทธิในการใช้ที่ดินมาด้วยหรือไม่?

แม้ยังไม่มีการจดทะเบียนสิทธิในที่ดิน หากมีพฤติการณ์ที่อาจทำให้รับรองสิทธิในการใช้ที่ดินได้ เช่น ซื้อส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะและส่วนแบ่งในที่ดินพร้อมกันและชำระราคาเต็มจำนวน และไม่มีพฤติการณ์พิเศษ เช่น ข้อบังคับที่อนุญาตให้จำหน่ายแยกกัน สิทธิในการใช้ที่ดินก็อาจรวมอยู่ในการขายทอดตลาดส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะด้วย ควรตรวจสอบความสัมพันธ์แห่งสิทธิและความเป็นไปได้ในการจำหน่ายแยกกันตามกรณี

กรณี 2, กรณี 4

Q. หากผู้เช่าที่อยู่อาศัยจัดทำหนังสือยืนยันการอยู่อาศัยโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย จะอ้างสิทธิต่อสู้ผู้ซื้อในการขายทอดตลาดได้หรือไม่?

เพียงเพราะผู้เช่าเคยจัดทำหนังสือยืนยันการอยู่อาศัยโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายให้แก่ผู้รับจำนอง ไม่ได้หมายความว่าจะอ้างสิทธิต่อสู้ผู้ซื้อได้เสมอไป หากผู้ซื้อเชื่อถือสิทธิของผู้เช่าและลำดับการรับส่วนแบ่งที่ประกาศไว้ในบัญชีรายการทรัพย์สินที่ขายทอดตลาด และซื้อโดยถือว่าจะไม่รับภาระหนี้คืนเงินประกันการเช่าของผู้เช่า การอ้างสิทธิให้มีผลผูกพันของผู้เช่าอาจขัดต่อหลักสุจริตและเป็นธรรม

กรณี 7

Q. หากชำระหนี้ที่มีหลักประกันครบแล้ว แต่เริ่มขายทอดตลาดโดยอาศัยจำนอง ควรทำอย่างไร?

อาจพิจารณาคัดค้านคำสั่งเริ่มการขายทอดตลาดโดยอ้างว่าไม่มีสิทธิในหลักประกันหรือสิทธินั้นสิ้นสุดลงแล้ว หรือยื่นฟ้องคดีคัดค้านเกี่ยวกับหนี้ อย่างไรก็ตาม การยื่นคำคัดค้านหรือฟ้องคดีเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้กระบวนการขายทอดตลาดหยุดลง หากต้องการระงับกระบวนการ อาจต้องยื่นขอคำสั่งระงับการขายทอดตลาดแยกต่างหาก

กรณี 19

Q. สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนซึ่งอยู่ลำดับหลังจำนอง จะตกทอดไปยังผู้ซื้อหลังการขายทอดตลาดหรือไม่?

ตามคำวินิจฉัยในกรณีดังกล่าว หากสิทธิการเช่าที่จดทะเบียนอยู่ลำดับหลังจำนองลำดับก่อน และจำนองลำดับก่อนนั้นสิ้นสุดลงจากการขายทอดตลาด สิทธิการเช่าที่จดทะเบียนก็สิ้นสุดลงจากการขายเช่นกันและไม่อาจอ้างสิทธิต่อสู้ผู้ซื้อได้ อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติต้องตรวจสอบลำดับสิทธิแต่ละรายการและเงื่อนไขการขาย

กรณี 21

Q. ผู้รับจำนองจะได้รับส่วนแบ่งจากหนี้ที่เกินวงเงินสูงสุดของหนี้ที่ระบุไว้ในจำนองได้หรือไม่?

ส่วนที่เกินวงเงินสูงสุดของหนี้จะไม่ได้รับชำระก่อนตามสิทธิจำนอง หากต้องการรับส่วนแบ่งในลำดับเดียวกับเจ้าหนี้ผู้ขออายัดชั่วคราวรายอื่น ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดแยกต่างหาก เช่น ยื่นคำขอรับส่วนแบ่งโดยชอบด้วยกฎหมายสำหรับส่วนที่เกินวงเงินสูงสุดของหนี้

กรณี 13

Q. หากซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดแล้วขายต่อให้เจ้าของเดิม จะยื่นขอคำสั่งส่งมอบทรัพย์ได้หรือไม่?

หากผู้ซื้อชำระราคาแล้วขายอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของเดิม ผู้ขายมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้ซื้อ ดังนั้นตราบใดที่สัญญาซื้อขายยังมีผลอยู่ จึงยื่นขอคำสั่งส่งมอบทรัพย์ได้ยาก ผู้ยื่นคำขอต้องพิสูจน์ว่าฐานสิทธิในการครอบครองสิ้นสุดลงแล้ว เช่น สัญญาถูกบอกเลิก

กรณี 15

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 16 (민사집행법 제16조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 34 (민사집행법 제34조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 44 (민사집행법 제44조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 46 (민사집행법 제46조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 78 (민사집행법 제78조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 81 (민사집행법 제81조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 84 (민사집행법 제84조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 85 (민사집행법 제85조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 86 (민사집행법 제86조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 87 (민사집행법 제87조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 88 (민사집행법 제88조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 90 (민사집행법 제90조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 91 (민사집행법 제91조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 96 (민사집행법 제96조)
พระราชบัญญัติการบังคับคดีแพ่ง มาตรา 98 (민사집행법 제98조)

ข้อควรระวัง

ไม่สามารถยกเลิก เปลี่ยนแปลง หรือสับเปลี่ยนแบบประมูลได้หลังจากยื่นแล้ว จึงควรตรวจสอบราคาประมูล หลักประกันการขอซื้อ และเอกสารแสดงอำนาจตัวแทนก่อนยื่น
สำหรับอาคารที่ยังไม่ได้จดทะเบียน ควรตรวจสอบความสัมพันธ์แห่งกรรมสิทธิ์ของอาคาร เลขที่แปลงที่ดิน โครงสร้าง และพื้นที่ รวมถึงความสอดคล้องของรายละเอียดในเอกสารอนุญาตหรือแจ้งการก่อสร้าง
เจ้าหนี้ที่จำเป็นต้องยื่นคำขอรับส่วนแบ่งต้องดำเนินการให้เสร็จภายในกำหนดเวลาสุดท้ายของการยื่นคำขอรับส่วนแบ่ง ตามกรณีตัวอย่าง แม้ภาษีของรัฐที่ถูกอายัดหลังจดทะเบียนคำสั่งเริ่มการขายทอดตลาดก็จำเป็นต้องยื่นคำขอให้ส่งมอบภายในกำหนดเวลาดังกล่าว
แม้จะยื่นคำคัดค้านหรือฟ้องคดีเกี่ยวกับการขายทอดตลาด กระบวนการก็ไม่หยุดลงโดยอัตโนมัติ จึงควรตรวจสอบแยกต่างหากว่าจำเป็นต้องมีคำสั่งระงับการขายทอดตลาดหรือไม่ และต้องมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขการยื่นคำขออย่างไร

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายเกาหลี ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดปรึกษาทนายความหรือสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลี (โทร 132 ในเกาหลี)