คู่มือสำคัญเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงสิทธิในทรัพย์และการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นสำคัญ

• การเปลี่ยนแปลงการได้มาและการสูญเสียสิทธิในทรัพย์อันเกิดจากนิติกรรม เช่น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะมีผลเมื่อจดทะเบียนแล้ว ข้อยกเว้นได้แก่การได้มาซึ่งสิทธิตามกฎหมาย เช่น การรับมรดกหรือการขายทอดตลาด แต่หากไม่จดทะเบียนจะจำหน่ายสิทธินั้นไม่ได้ (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 186 และ 187 (민법 제186조·제187조))
• โดยหลักแล้ว ผู้มีสิทธิขอจดทะเบียนและผู้มีหน้าที่จดทะเบียนต้องยื่นคำขอร่วมกัน หากอีกฝ่ายไม่ให้ความร่วมมือ ก็อาจขอคำพิพากษาให้ดำเนินการจดทะเบียนและยื่นคำขอฝ่ายเดียวได้ ผู้ขายเองก็อาจเรียกร้องให้ผู้ซื้อรับโอนการจดทะเบียนได้ หากเข้าเงื่อนไข (พระราชบัญญัติการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 23 (부동산등기법 제23조); ตัวอย่าง 5)
• เมื่อได้มาซึ่งที่ดินเกษตรกรรม โดยหลักแล้วต้องมีหนังสือรับรองคุณสมบัติในการได้มาซึ่งที่ดินเกษตรกรรมเพื่อยื่นคำขอจดทะเบียน อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นตามที่กฎหมายกำหนด เช่น การรับมรดก และแม้ไม่มีหนังสือรับรองดังกล่าวก็อาจฟ้องคดีเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่การยื่นคำขอจดทะเบียนจริงอาจต้องใช้หนังสือรับรอง (พระราชบัญญัติที่ดินเกษตรกรรม มาตรา 8 (농지법 제8조); ตัวอย่าง 12 และ 23)
• โดยหลักแล้ว คณะบุคคลที่มีบรรพบุรุษร่วมกันไม่อาจได้มาซึ่งที่ดินเกษตรกรรมใหม่เพื่อใช้เป็นที่นาประจำตระกูล ต้องตรวจสอบข้อยกเว้นและเงื่อนไขตามที่อธิบายไว้ในตัวอย่าง เช่น ที่นาประจำตระกูลเดิมที่ขึ้นทะเบียนไว้ในบัญชีที่นาประจำตระกูลในช่วงการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร (พระราชบัญญัติที่ดินเกษตรกรรม มาตรา 6 และบทเฉพาะกาล มาตรา 5 (농지법 제6조·부칙 제5조); ตัวอย่าง 1)
• หากมีการจดทะเบียนซ้ำสำหรับอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน ผลของการจดทะเบียนอาจแตกต่างกันไปตามผู้มีชื่อเป็นเจ้าของ เหตุแห่งการจดทะเบียน รายการจดทะเบียนสงวนกรรมสิทธิ์ที่เป็นที่มาของแต่ละรายการ และเวลาที่จดทะเบียน จึงไม่อาจสรุปได้ว่าเพียงเพราะเป็นการจดทะเบียนซ้ำ รายการใดรายการหนึ่งย่อมมีลำดับก่อนเสมอ (พระราชบัญญัติการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 15 และ 21 (부동산등기법 제15조·제21조); ตัวอย่าง 4 และ 18)
• การจดทะเบียนที่ดำเนินการตามกฎหมายมาตรการพิเศษมีข้อสันนิษฐานว่าได้ดำเนินการโดยชอบด้วยกฎหมายและสอดคล้องกับความสัมพันธ์แห่งสิทธิที่แท้จริง หากต้องการโต้แย้ง ต้องมีข้อเท็จจริงและหลักฐานที่แสดงว่าการจดทะเบียนไม่ได้ดำเนินการโดยชอบ เช่น หนังสือรับรองหรือหนังสือยืนยันเป็นเท็จหรือถูกปลอม การที่เหตุแห่งการได้มาที่ระบุไว้ไม่ตรงกับข้อเท็จจริงเพียงอย่างเดียวไม่ได้ทำให้ข้อสันนิษฐานสิ้นไปในทันที (ตัวอย่าง 6, 19 และ 21)
• แม้จะมีการจดทะเบียนในชื่อบุคคลภายนอกหลังจากจดทะเบียนล่วงหน้าแล้ว สิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนรายการหลักโดยอาศัยการจดทะเบียนล่วงหน้าก็ไม่ได้ระงับไปโดยอัตโนมัติเพียงเพราะสิทธิรวมกันเป็นสิทธิเดียวกัน เมื่อจดทะเบียนรายการหลักแล้ว การจดทะเบียนภายหลังอาจได้รับผลกระทบตามลำดับก่อนหลัง (ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 191 และ 507 (민법 제191조·제507조); พระราชบัญญัติการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 91 และ 92 (부동산등기법 제91조·제92조); ตัวอย่าง 2, 8 และ 16)
• ชื่อผู้ได้รับอนุญาตก่อสร้างหรือชื่อในทะเบียนอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาต ไม่เทียบเท่ากับการจดทะเบียนที่พิสูจน์กรรมสิทธิ์ในอาคารได้ในตัวเอง การจดทะเบียนสงวนกรรมสิทธิ์ในอาคารที่ยังไม่ได้จดทะเบียน หรือการเปลี่ยนชื่อในทะเบียนอาคาร ต้องพิจารณาเงื่อนไขและประโยชน์ในการฟ้องคดีแยกต่างหาก (พระราชบัญญัติการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 65 (부동산등기법 제65조); ตัวอย่าง 7, 10, 15 และ 17)

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• ประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 186, 187, 191, 245, 507, 548 และ 766 (민법 제186조·제187조·제191조·제245조·제507조·제548조·제766조)
• พระราชบัญญัติที่ดินเกษตรกรรม มาตรา 6, 8 และ 13 และบทเฉพาะกาล มาตรา 5 (농지법 제6조·제8조·제13조·부칙 제5조)
• กฎกระทรวงตามพระราชบัญญัติที่ดินเกษตรกรรม มาตรา 6 (농지법 시행령 제6조)
• พระราชบัญญัติการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 2 อนุ 4, มาตรา 3, มาตรา 15 วรรคหนึ่ง, มาตรา 21, 23, 29, 50, 51, 59, 60, 65, 88, 91, 92 และ 100 (부동산등기법 제2조 제4호·제3조·제15조 제1항·제21조·제23조·제29조·제50조·제51조·제59조·제60조·제65조·제88조·제91조·제92조·제100조)
• พระราชบัญญัติมาตรการพิเศษว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 2 และ 8 (부동산등기특별조치법 제2조·제8조)
• พระราชบัญญัติว่าด้วยการจดทะเบียนในชื่อผู้ถือสิทธิที่แท้จริงในอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 8 อนุ 1 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호)
• พระราชบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์และการจัดการอาคารชุด มาตรา 2 อนุ 6 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호)
• พระราชบัญญัติทรัสต์ มาตรา 3 วรรคห้า (신탁법 제3조 제5항)
• พระราชบัญญัติภาษีท้องถิ่น มาตรา 20-2 (지방세법 제20조의2)
• พระราชบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและการชดเชยเพื่อโครงการสาธารณประโยชน์ มาตรา 91 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조)
• พระราชบัญญัติการพัฒนาชนบท มาตรา 16, 25, 43, 82 และ 100 (농어촌정비법 제16조·제25조·제43조·제82조·제100조)
• พระราชบัญญัติมาตรการพิเศษว่าด้วยการจัดการทรัพย์สินที่ถูกเกณฑ์ มาตรา 20 (징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조)
• พระราชบัญญัติมาตรการพิเศษว่าด้วยการปกป้องรัฐ มาตรา 5 วรรคสี่ (국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항)
• พระราชบัญญัติมาตรการพิเศษว่าด้วยการจัดการที่ดินที่ถูกเวนคืนหรือใช้ประโยชน์ มาตรา 2 และ 3 (수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법 제2조·제3조)
• พระราชบัญญัติปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร (농지개혁법)

ข้อควรระวัง

• ช่วงเวลาที่ต้องใช้หนังสือรับรองคุณสมบัติในการได้มาซึ่งที่ดินเกษตรกรรมอาจแตกต่างกันระหว่างการยื่นฟ้องคดีกับการยื่นคำขอจดทะเบียนจริง แม้ได้รับคำพิพากษาแล้ว ก็ต้องตรวจสอบเอกสารที่จำเป็นก่อนยื่นคำขอจดทะเบียน
• การจดทะเบียนซ้ำหรือการจดทะเบียนตามกฎหมายมาตรการพิเศษ ไม่อาจวินิจฉัยได้โดยดูจากรายการในทะเบียนเพียงอย่างเดียว ต้องตรวจสอบรายการจดทะเบียนสงวนกรรมสิทธิ์ที่เป็นที่มา เหตุแห่งการคืนสภาพ และเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น หนังสือรับรองหรือหนังสือยืนยัน
• แม้การจดทะเบียนเพิกถอนจะเป็นโมฆะ แต่หากคู่กรณีเป็นผู้สมัครใจให้เพิกถอน การจดทะเบียนคืนสภาพอาจไม่ได้รับอนุญาต และอาจต้องได้รับความยินยอมจากบุคคลภายนอกที่มีส่วนได้เสีย หรือมีคำพิพากษาที่สามารถยกขึ้นต่อสู้บุคคลนั้นได้

บทความที่เกี่ยวข้อง

• การรับอพาร์ตเมนต์เป็นค่าเลี้ยงดู: ฉันสามารถจดทะเบียนเป็นชื่อของฉันโดยตรงได้หรือไม่?

กรณีปรึกษาที่ใช้อ้างอิง

คู่มือนี้ AI สรุปจากกรณีปรึกษาของสำนักงานช่วยเหลือทางกฎหมายเกาหลีต่อไปนี้ (ภาษาเกาหลี)

1. 분묘수호를 위하여 종중 명의로 농지를 구입할 수 있는지
2. 다른 이유로 소유권이전 받은 후 가등기에 기초한 본등기이행청구 가능한지
3. 대지권 미등기 집합건물 취득자의 대지권등기방법
4. 동일부동산에 명의인을 달리하여 중복등재 된 회복등기 사이의 우열기준
5. 매수인이 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우 매도인의 등기인수청구권
6. 특별조치법에 따른 등기명의자가 그 취득원인을 달리 한 경우 등기추정력
7. 소유권보존등기 된 건물, 건축주명의변경이행청구 가능한 경우
8. 당사자가 자발적으로 말소등기를 한 경우 무효인 말소등기의 회복등기가 가능한지
9. 잘못된 등기신청서 기재사항으로 등기가 마쳐진 경우 정정방법
10. 미등기 건물에 대하여 국가를 상대로 소유권확인을 구할 이익이 있는지
11. 위자료조로 국민주택입주자 지위를 받은 처에게 바로 이전등기 가능한지
12. 상속을 원인으로 농지를 취득할 경우에도 농지취득자격증명이 필요한지
13. 부동산 등기필정보를 분실한 경우의 부동산 소유권이전등기 신청방법
14. 채무자의 비용으로 신축한 건물의 건축허가명의를 채권자로 한 경우
15. 무허가건물 매수인이 그 건물대장의 소유자 명의변경청구가 가능한지
16. 원상회복의 방법으로 소유권이전등기청구권 보전이 가등기가 가능한지
17. 이중양도의 선매수인이 건물대장상 명의 이전된 후 매수인에 대한 명의변경 청구
18. 이중으로 마쳐진 부동산 소유권보존등기의 효력
19. 특별조치법으로 부동산 소유권보존등기 된 때 그 소유권회복절차
20. 이미 경료된 중간생략등기의 유효성
21. 특별조치법에 의한 이전등기의 추정력
22. 중간생략등기 합의 후 최초 매도인과 중간 매수인간의 매매대금 변경의 효력
23. 농지취득자격증명 없이 농지소유권이전등기청구소송이 가능한지
24. 가등기상의 권리이전등기를 가등기에 대한 부기등기 형식으로 할 수 있는지
25. 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 말소회복등기 신청