Hướng dẫn về tranh chấp tiền công xây dựng và khiếm khuyết trong hợp đồng khoán

Điểm chính

• Nếu công trình xây dựng đã hoàn thành đến công đoạn cuối cùng dự kiến và được xem là hoàn thành theo quan niệm xã hội thông thường, thì về nguyên tắc không thể chấm dứt hợp đồng nếu vấn đề còn lại chỉ là khiếm khuyết. Nếu công trình chưa hoàn thành, cần xem xét các điều kiện chấm dứt hợp đồng (Vụ việc 1).
• Nếu hợp đồng bị chấm dứt trong quá trình thi công, các bên có thể quyết toán chi phí tương ứng với phần công việc đã hoàn thành. Tỷ lệ phần công việc đã hoàn thành được xác định căn cứ vào chi phí thực tế của phần đã hoàn thành và chi phí cần thiết để hoàn thành phần chưa thi công (Vụ việc 1, 22).
• Ngay cả khi chưa được thanh toán tiền công xây dựng, bên nhận thầu phải chiếm hữu công trình mới có thể thực hiện quyền lưu giữ. Người đó có thể dựa vào quyền lưu giữ để từ chối bàn giao cho người mua tại cuộc đấu giá, nhưng không thể yêu cầu người mua thanh toán chính khoản tiền công xây dựng (Vụ việc 2, 10).
• Nghĩa vụ sửa chữa khiếm khuyết của bên nhận thầu và nghĩa vụ thanh toán tiền công xây dựng của bên giao thầu có thể có quan hệ thực hiện đồng thời. Tuy nhiên, tùy tình tiết, phạm vi phản đối có thể bị giới hạn, chẳng hạn khi tiền công xây dựng chưa thanh toán lớn hơn đáng kể so với chi phí sửa chữa khiếm khuyết và việc phản đối có vẻ là phương tiện để né tránh thực hiện nghĩa vụ (Vụ việc 13, 23).
• Thời hạn trách nhiệm bảo đảm khiếm khuyết của công trình có thể khác nhau tùy loại tài sản và thời điểm bàn giao. Các vụ việc đề cập đến thời hạn 5 hoặc 10 năm kể từ ngày bàn giao đối với công trình xây dựng và một số tài sản khác. Nếu bên nhận thầu biết về khiếm khuyết nhưng không thông báo, thì có thể không được miễn trách nhiệm ngay cả khi có thỏa thuận hạn chế trách nhiệm (Bộ luật Dân sự, Điều 671 và Điều 672 (민법 제671조·제672조); Vụ việc 9, 18).
• Trong hợp đồng khoán với giá cố định, khó yêu cầu tăng tiền công xây dựng chỉ vì chi phí xây dựng hoặc giá vật liệu thực tế tăng cao hơn dự kiến. Việc có được tăng giá hay không phải được xác định tùy theo nội dung hợp đồng (Vụ việc 15).
• Đối với tiền phạt chậm tiến độ do chậm thi công, cần xem xét thỏa thuận trong hợp đồng và lý do chậm trễ. Mưa thông thường hoặc gián đoạn nguồn cung vật liệu thường khó được xem là lý do miễn trách nhiệm; tuy nhiên, nếu bên giao thầu buộc rút ngắn thời hạn thi công đến mức bất khả thi về mặt thực tế hoặc buộc phải thi công kém chất lượng, thì thỏa thuận về tiền phạt chậm tiến độ có thể bị hạn chế (Vụ việc 12, 20).
• Việc bên nhận thầu phụ có thể trực tiếp yêu cầu bên giao thầu thanh toán tiền công xây dựng hay không phụ thuộc vào quan hệ pháp lý cụ thể, chẳng hạn thỏa thuận thanh toán trực tiếp hoặc việc chuyển nhượng khoản phải thu. Chỉ riêng việc bên nhận thầu và bên giao thầu đã thỏa thuận không có nghĩa là trong mọi trường hợp đều có thể yêu cầu thanh toán trực tiếp (Vụ việc 8, 14).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Bộ luật Dân sự, Điều 320 khoản 1 (민법 제320조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 321 (민법 제321조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 396 (민법 제396조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 398 khoản 2 (민법 제398조 제2항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 450 (민법 제450조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 536 (민법 제536조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 548 khoản 2 (민법 제548조 제2항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 667 (민법 제667조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 668 (민법 제668조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 670 (민법 제670조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 671 (민법 제671조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 672 (민법 제672조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 448 (민법 제448조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 56 khoản 3 và khoản 4 (민사집행법 제56조 제3호·제4호)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 91 khoản 5 (민사집행법 제91조 제5항)

Lưu ý

• Cần phân biệt công trình đang trong tình trạng chưa hoàn thành với trường hợp đã hoàn tất công đoạn cuối cùng dự kiến nhưng vẫn còn khiếm khuyết. Khả năng chấm dứt hợp đồng có thể khác nhau tùy theo sự phân biệt này.
• Thời hạn trách nhiệm bảo đảm khiếm khuyết có thể khác nhau tùy thuộc vào tài sản và thời điểm bàn giao. Trong trường hợp cho thuê rồi chuyển đổi sang bán, thời hạn được tính từ thời điểm bàn giao ban đầu, không phải ngày chuyển đổi sang bán.
• Việc chiếm hữu tài sản là yếu tố quan trọng đối với quyền lưu giữ. Nếu việc chiếm hữu được chuyển giao sau khi hiệu lực kê biên phát sinh theo quyết định mở thủ tục đấu giá, thì khả năng viện dẫn quyền lưu giữ có thể bị đặt vấn đề.
• Cần kiểm tra cụ thể nội dung hợp đồng và thỏa thuận giữa các bên về thỏa thuận thanh toán trực tiếp, bảo lưu quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, gia hạn hoặc rút ngắn thời hạn thi công và quyết toán tiền ứng trước.

Bài viết liên quan

• Khi Nhà Thầu Phá Sản: Giấc Mơ Ngôi Nhà Hoàn Hảo Trở Thành Ác Mộng Pháp Lý Như Thế Nào?

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 공사진행 중 도급계약이 해제될 경우 공사대금 산정방법
2. 공사대금채권에 기한 건물유치권자의 경락인에 대한 대항력
3. 토지매수인이 자기비용으로 건축한 건물소유권을 매도인으로 한 경우
4. 여러 차례의 단계적 도급에 있어서 직상수급인의 임금지급책임
5. 하자보수보증금 중 실제 소요비용을 공제한 잔액의 반환 여부
6. 수급인이 파산선고를 받은 경우 하자보수채권이 재단채권인지
7. 제작물공급계약의 법적 성질 및 그에 따른 대금지급의무에 대한 소멸시효기간
8. 도급인의 하수급인에 대한 공사대금 직접지급약정의 효력
9. 수급인이 알고 고지하지 아니한 하자의 경우 담보책임
10. 수급인이 공사대금확보 위해 신축건물에 유치권 행사 가능한지
11. 손해배상액예정 없이 계약 합의해제할 경우 손해배상청구 가능한지
12. 도급계약에서 지체상금의 면책사유
13. 수급인 하자보수의무와 동시이행 할 도급인 공사대금 지급채무의 범위
14. 하수급인의 하수급대금 직접지급과 선급금의 공제
15. 사정변경을 이유로 도급공사대금을 증액하여 청구할 수 있는지
16. 하도급거래 공정화에 관한 법률에 위반된 하도급약정의 사법상 효력
17. 공동이행방식의 공동수급체(2)
18. 분양전환과 하자보수청구권의 제척기간
19. 하자보수에 갈음한 손해배상청구권 행사와 제척기간
20. 공기 단축 요구에 따른 지체상금 부담 여부
21. 하자보수보증금청구권과 하자담보추급권의 관계
22. 자기의 비용과 재료로 건물을 신축한 수급인의 권리
23. 하자확대손해로 인한 수급인의 손해배상채무와 도급인의 공사대금채무는 동시이행관계에 있는 것인지
24. 민간공사 도급계약에서 수급인의 보증인이 계약해제에 따른 선급금 반환의무에 대하여도 보증책임을 지는지 여부
25. 수급인의 하자담보책임청구의 경우 도급인 과실을 참작할 수 있는지