Hướng dẫn về thủ tục cưỡng chế thi hành đối với bất động sản và những điều cần lưu ý

Điểm chính

• Đấu giá theo ngày ấn định là phương thức nộp phiếu trả giá theo mẫu quy định và khoản bảo đảm đăng ký mua. Sau khi nộp, không thể hủy, sửa đổi hoặc thay thế phiếu trả giá (Quy tắc Thi hành án dân sự, Điều 62, Điều 63 và Điều 64 (민사집행규칙 제62조·제63조·제64조)).
• Có thể yêu cầu đấu giá cưỡng chế đối với công trình chưa đăng ký quyền sở hữu nếu có thể chứng minh bằng một số giấy tờ nhất định rằng công trình thuộc sở hữu của con nợ, đồng thời chứng minh được số thửa đất, kết cấu và diện tích của công trình. Yêu cầu có thể bị bác nếu không được công nhận rằng hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khai báo xây dựng (Luật Thi hành án dân sự, Điều 81 (민사집행법 제81조); Quy tắc Thi hành án dân sự, Điều 42 (민사집행규칙 제42조)).
• Về nguyên tắc, quyền sử dụng đất của căn hộ thuộc sở hữu riêng được xử lý cùng với phần sở hữu riêng, trừ khi có tình tiết đặc biệt như quy chế hoặc văn bản công chứng cho phép định đoạt riêng. Tòa án phụ trách đấu giá phải xem xét sự tồn tại của quyền sử dụng đất và khả năng định đoạt riêng quyền đó (Luật về quyền sở hữu và quản lý nhà chung cư, Điều 20 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조)).
• Bản kê tài sản bán đấu giá và việc xác minh hiện trạng là tài liệu quan trọng giúp người có ý định mua nắm được hiện trạng bất động sản và quan hệ quyền lợi. Không phải cứ có sai sót trong việc lập các tài liệu này thì việc bán đấu giá luôn bị cấm; việc xem xét tập trung vào ảnh hưởng của sai sót đối với quyết định mua hoặc xác định giá (Luật Thi hành án dân sự, Điều 105, Điều 121 và Điều 123 (민사집행법 제105조·제121조·제123조)).
• Ngay cả khi người thuê nhà đã lập giấy xác nhận cư trú miễn phí cho người nhận thế chấp ưu tiên, nếu người mua dựa vào thông tin công bố trong bản kê tài sản bán đấu giá và mua với giả định rằng mình không tiếp nhận nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc thuê nhà, thì việc người thuê viện dẫn quyền đối kháng với người mua có thể trái với nguyên tắc thiện chí.
• Nếu đã thanh toán khoản nợ được bảo đảm bằng quyền nhận thế chấp nhưng thủ tục đấu giá vẫn bắt đầu, có thể xem xét khiếu nại quyết định bắt đầu đấu giá hoặc khởi kiện tranh chấp về khoản nợ. Chỉ việc khiếu nại hoặc khởi kiện không làm đình chỉ đấu giá, nên cần xác định xem có cần một lệnh đình chỉ riêng hay không (Luật Thi hành án dân sự, Điều 265, Điều 275, Điều 86 và Điều 46 (민사집행법 제265조·제275조·제86조·제46조)).
• Việc quyền bị chấm dứt hay được người mua tiếp nhận, cũng như việc phân chia tiền bán đấu giá, phụ thuộc vào thứ tự quyền, thời điểm yêu cầu đấu giá, việc có yêu cầu phân chia tiền hay không và các yếu tố khác. Đặc biệt, đối với các khoản nợ cần yêu cầu phân chia tiền, phải thực hiện thủ tục trước thời hạn cuối cùng đã ấn định thì mới được nhận phần tiền phân chia (Luật Thi hành án dân sự, Điều 88 (민사집행법 제88조)).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Thi hành án dân sự, Điều 16 (민사집행법 제16조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 34 (민사집행법 제34조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 44 (민사집행법 제44조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 46 (민사집행법 제46조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 78 (민사집행법 제78조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 81 (민사집행법 제81조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 84 (민사집행법 제84조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 85 (민사집행법 제85조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 86 (민사집행법 제86조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 87 (민사집행법 제87조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 88 (민사집행법 제88조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 90 (민사집행법 제90조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 91 (민사집행법 제91조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 96 (민사집행법 제96조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 98 (민사집행법 제98조)

Lưu ý

• Không thể hủy, sửa đổi hoặc thay thế phiếu trả giá sau khi nộp, vì vậy cần kiểm tra giá trả, khoản bảo đảm đăng ký mua và giấy tờ chứng minh quyền đại diện trước khi nộp.
• Đối với công trình chưa đăng ký quyền sở hữu, cần kiểm tra quan hệ sở hữu công trình, số thửa đất, kết cấu, diện tích và sự phù hợp giữa nội dung giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khai báo xây dựng với hiện trạng.
• Các khoản nợ cần yêu cầu phân chia tiền phải được thực hiện thủ tục trước thời hạn cuối cùng để yêu cầu phân chia. Theo vụ việc được nêu, đối với thuế quốc gia bị kê biên sau khi đăng ký quyết định bắt đầu đấu giá, cũng cần yêu cầu chuyển giao khoản tiền trước thời hạn cuối cùng.
• Việc khiếu nại hoặc khởi kiện liên quan đến đấu giá không tự động đình chỉ thủ tục. Cần kiểm tra riêng xem có cần lệnh đình chỉ đấu giá hay không và các điều kiện để yêu cầu lệnh đó.

Bài viết liên quan

• Cuộc Chiến Đòi Lại Tiền Trong Đấu Giá Bất Động Sản: Ai Được Hưởng Lợi Khi 'Kẻ Gian' Thua Kiện?
• Ngôi nhà 'vô hình' trên giấy tờ: Liệu có thể bị phát mại cùng mảnh đất?
• Chủ nợ và Cục Thuế: Ai sẽ thắng trong cuộc đua phân chia tài sản đấu giá tại Hàn Quốc?
• Người không phải là luật sư có thể đại diện nộp đơn yêu cầu đấu giá không?

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 부동산의 기일입찰절차 및 주의사항
2. 구분건물의 전유부분만 경매로 매각된 경우 그 대지지분도 포함되는지
3. 미등기 부동산에 대한 강제집행절차
4. 구분건물의 경매 시 그 대지사용권을 반드시 일괄경매하여야 하는지
5. 배당 전 가등기에 기한 본등기로 소유권을 상실한 경락인의 구제방법
6. 부동산현황조사를 하는 집행관의 주의의무의 정도
7. 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 주어 임차보증금을 배당받지 못한 주택임차인이 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을...
8. 신축중인 미등기건물에 대하여 강제집행이 가능한지
9. 소유권이전등기청구권 압류 후 타인에게 이전된 경우 말소청구 여부
10. 이중경매개시결정된 경우 남을 가망이 없는지 여부를 정하는 기준
11. 배당이의에서 피고 패소 시 원고배당액에 추가하고 남은 잉여금 처리방법
12. 주유소건물에 대한 근저당권의 효력이 주유기에도 미치는지
13. 근저당권자가 채권최고액을 초과하는 채권도 배당받을 수 있는지
14. 주택임차인과 부자관계임을 기재하지 않은 것이 매각불허가 사유인지
15. 경매부동산의 매수인이 소유자에게 양도 후 인도명령을 신청할 수 있는지
16. 토지에 저당권이 설정된 후 축조된 건물에도 경매를 청구할 수 있는지
17. 입찰기일공고에 있어서 최저입찰가격을 누락하거나 착오로 잘못 기재한 경우, 그 입찰기일공고의 적부 및 재입찰하는 경우의 최저입찰...
18. 매각기일과 매각결정기일의 통지 누락과 채무자의 손해발생 여부
19. 담보권실행경매절차 개시 후 채무변제를 이유로 한 이의제기 방법
20. 공동저당부동산의 일부만 경매 시 동시배당보다 불이익 받은 저당권자의 구제
21. 부동산이 경매로 매각될 경우 근저당권보다 후순위인 전세권도 소멸하는지
22. 경매기입등기 후 압류등기 한 국세채권은 교부청구 없이도 배당되는지
23. 배당종기 이후에 이중경매신청을 한 자가 이해관계인에 해당하는지 여부
24. 국세기본법상의 공시송달절차에 의해 공매된 부동산의 소유권 회복방법
25. 채무자나 소유자가 제기한 배당이의의 소에서의 심리대상 및 채무자나 소유자의 증명책임의 정도