Hướng dẫn cốt lõi về biến động quyền vật và đăng ký bất động sản

Điểm chính

• Biến động về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền vật theo giao dịch pháp lý như mua bán bất động sản chỉ có hiệu lực khi được đăng ký. Có ngoại lệ đối với việc nhận quyền theo quy định pháp luật, chẳng hạn như thừa kế hoặc đấu giá, nhưng nếu không đăng ký thì không thể định đoạt tài sản (Bộ luật Dân sự, các Điều 186 và 187 (민법 제186조·제187조)).
• Về nguyên tắc, người có quyền đăng ký và người có nghĩa vụ đăng ký cùng nộp đơn. Nếu bên kia không hợp tác, có thể xin bản án buộc thực hiện thủ tục đăng ký rồi tự mình nộp đơn; nếu đáp ứng các điều kiện, bên bán cũng có thể yêu cầu bên mua tiếp nhận việc đăng ký (Luật Đăng ký bất động sản, Điều 23 (부동산등기법 제23조); ví dụ 5).
• Khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, về nguyên tắc cần có Giấy chứng nhận đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để nộp đơn đăng ký. Tuy nhiên, có các trường hợp ngoại lệ được luật quy định, chẳng hạn như thừa kế; dù có thể khởi kiện yêu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu khi chưa có giấy chứng nhận, giấy này vẫn có thể cần thiết khi nộp đơn đăng ký thực tế (Luật Đất nông nghiệp, Điều 8 (농지법 제8조); ví dụ 12 và 23).
• Về nguyên tắc, hội đồng dòng họ không thể mới nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để làm đất hương hỏa. Cần kiểm tra các ngoại lệ và điều kiện được nêu trong ví dụ, chẳng hạn như đất hương hỏa hiện hữu đã được ghi trong sổ bộ đất hương hỏa vào thời kỳ cải cách ruộng đất (Luật Đất nông nghiệp, Điều 6 và Điều 5 Quy định bổ sung (농지법 제6조·부칙 제5조); ví dụ 1).
• Nếu có đăng ký trùng lặp đối với cùng một bất động sản, hiệu lực có thể khác nhau tùy vào người đứng tên đăng ký, căn cứ đăng ký, đăng ký bảo tồn quyền sở hữu làm căn cứ cho từng đăng ký và thời điểm đăng ký. Không thể kết luận rằng một đăng ký được ưu tiên chỉ vì có đăng ký trùng lặp (Luật Đăng ký bất động sản, các Điều 15 và 21 (부동산등기법 제15조·제21조); ví dụ 4 và 18).
• Đăng ký được thực hiện theo Luật Biện pháp đặc biệt được suy đoán là hợp pháp và phù hợp với quan hệ quyền thực tế. Để phản bác điều này, cần có tình tiết và chứng cứ cho thấy việc đăng ký không được thực hiện hợp pháp, chẳng hạn như giấy bảo chứng hoặc giấy xác nhận là giả mạo hoặc bị làm giả; chỉ riêng việc căn cứ nhận chuyển nhượng ghi trong đăng ký khác với thực tế không lập tức làm mất hiệu lực suy đoán (ví dụ 6, 19 và 21).
• Ngay cả khi có đăng ký đứng tên bên thứ ba sau khi đã đăng ký tạm thời, quyền yêu cầu đăng ký chính thức dựa trên đăng ký tạm thời không đương nhiên chấm dứt do hợp nhất quyền. Nếu đăng ký chính thức được thực hiện, các đăng ký sau đó có thể bị ảnh hưởng tùy theo thứ tự ưu tiên (Bộ luật Dân sự, các Điều 191 và 507 (민법 제191조·제507조); Luật Đăng ký bất động sản, các Điều 91 và 92 (부동산등기법 제91조·제92조); ví dụ 2, 8 và 16).
• Tên người đứng tên giấy phép xây dựng hoặc tên ghi trong sổ bộ công trình xây dựng không phép không tương đương với đăng ký chứng minh quyền sở hữu công trình. Việc đăng ký bảo tồn quyền sở hữu đối với công trình chưa đăng ký hoặc thay đổi tên trong sổ bộ cần được xem xét theo các điều kiện riêng và lợi ích pháp lý của việc khởi kiện (Luật Đăng ký bất động sản, Điều 65 (부동산등기법 제65조); ví dụ 7, 10, 15 và 17).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Bộ luật Dân sự, các Điều 186, 187, 191, 245, 507, 548 và 766 (민법 제186조·제187조·제191조·제245조·제507조·제548조·제766조)
• Luật Đất nông nghiệp, các Điều 6, 8, 13 và Điều 5 Quy định bổ sung (농지법 제6조·제8조·제13조·부칙 제5조)
• Nghị định thi hành Luật Đất nông nghiệp, Điều 6 (농지법 시행령 제6조)
• Luật Đăng ký bất động sản, Điều 2 khoản 4, Điều 3, Điều 15 khoản 1, các Điều 21, 23, 29, 50, 51, 59, 60, 65, 88, 91, 92 và 100 (부동산등기법 제2조 제4호·제3조·제15조 제1항·제21조·제23조·제29조·제50조·제51조·제59조·제60조·제65조·제88조·제91조·제92조·제100조)
• Luật Biện pháp đặc biệt về đăng ký bất động sản, các Điều 2 và 8 (부동산등기특별조치법 제2조·제8조)
• Luật về đăng ký bất động sản đứng tên người có quyền thực tế, Điều 8 khoản 1 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호)
• Luật về quyền sở hữu và quản lý nhà chung cư, Điều 2 khoản 6 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호)
• Luật Tín thác, Điều 3 khoản 5 (신탁법 제3조 제5항)
• Luật Thuế địa phương, Điều 20-2 (지방세법 제20조의2)
• Luật về nhận chuyển nhượng và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích, Điều 91 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조)
• Luật về chỉnh trang nông thôn và làng chài, các Điều 16, 25, 43, 82 và 100 (농어촌정비법 제16조·제25조·제43조·제82조·제100조)
• Luật Biện pháp đặc biệt về xử lý tài sản bị trưng dụng, Điều 20 (징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조)
• Luật Biện pháp đặc biệt về bảo vệ an ninh quốc gia, Điều 5 khoản 4 (국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항)
• Luật Biện pháp đặc biệt về xử lý đất bị trưng thu hoặc sử dụng, các Điều 2 và 3 (수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법 제2조·제3조)
• Luật Cải cách ruộng đất (농지개혁법)

Lưu ý

• Thời điểm cần có Giấy chứng nhận đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp có thể khác nhau giữa thời điểm khởi kiện và thời điểm nộp đơn đăng ký thực tế. Ngay cả khi đã có bản án, cần kiểm tra các giấy tờ cần thiết trước khi nộp đơn đăng ký.
• Khó có thể kết luận chỉ dựa vào nội dung ghi trong sổ đăng ký đối với đăng ký trùng lặp hoặc đăng ký theo Luật Biện pháp đặc biệt. Cần kiểm tra đăng ký bảo tồn quyền sở hữu làm căn cứ cho việc đăng ký, quá trình khôi phục và các tài liệu liên quan như giấy bảo chứng, giấy xác nhận.
• Ngay cả khi đăng ký xóa bị vô hiệu, việc khôi phục đăng ký đã bị xóa có thể không được chấp nhận nếu các bên đã tự nguyện xóa đăng ký; có thể cần sự chấp thuận của bên thứ ba có quyền lợi liên quan hoặc bản án có thể được viện dẫn để chống lại bên thứ ba.

Bài viết liên quan

• Nhận căn hộ làm tiền bồi thường ly hôn: Tôi có thể đăng ký tên mình trực tiếp không?

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 분묘수호를 위하여 종중 명의로 농지를 구입할 수 있는지
2. 다른 이유로 소유권이전 받은 후 가등기에 기초한 본등기이행청구 가능한지
3. 대지권 미등기 집합건물 취득자의 대지권등기방법
4. 동일부동산에 명의인을 달리하여 중복등재 된 회복등기 사이의 우열기준
5. 매수인이 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우 매도인의 등기인수청구권
6. 특별조치법에 따른 등기명의자가 그 취득원인을 달리 한 경우 등기추정력
7. 소유권보존등기 된 건물, 건축주명의변경이행청구 가능한 경우
8. 당사자가 자발적으로 말소등기를 한 경우 무효인 말소등기의 회복등기가 가능한지
9. 잘못된 등기신청서 기재사항으로 등기가 마쳐진 경우 정정방법
10. 미등기 건물에 대하여 국가를 상대로 소유권확인을 구할 이익이 있는지
11. 위자료조로 국민주택입주자 지위를 받은 처에게 바로 이전등기 가능한지
12. 상속을 원인으로 농지를 취득할 경우에도 농지취득자격증명이 필요한지
13. 부동산 등기필정보를 분실한 경우의 부동산 소유권이전등기 신청방법
14. 채무자의 비용으로 신축한 건물의 건축허가명의를 채권자로 한 경우
15. 무허가건물 매수인이 그 건물대장의 소유자 명의변경청구가 가능한지
16. 원상회복의 방법으로 소유권이전등기청구권 보전이 가등기가 가능한지
17. 이중양도의 선매수인이 건물대장상 명의 이전된 후 매수인에 대한 명의변경 청구
18. 이중으로 마쳐진 부동산 소유권보존등기의 효력
19. 특별조치법으로 부동산 소유권보존등기 된 때 그 소유권회복절차
20. 이미 경료된 중간생략등기의 유효성
21. 특별조치법에 의한 이전등기의 추정력
22. 중간생략등기 합의 후 최초 매도인과 중간 매수인간의 매매대금 변경의 효력
23. 농지취득자격증명 없이 농지소유권이전등기청구소송이 가능한지
24. 가등기상의 권리이전등기를 가등기에 대한 부기등기 형식으로 할 수 있는지
25. 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 말소회복등기 신청