物权变动与不动产登记核心指南

核心要点

• 因不动产买卖等法律行为而发生的物权取得、丧失或变更，须办理登记方能生效。继承、拍卖等依法取得物权的情形属于例外，但未经登记不得处分（《民法》第186条、第187条（민법 제186조·제187조））。
• 登记原则上由登记权利人和登记义务人共同申请。如果对方不予配合，可以取得请求履行登记手续的判决后单独申请；卖方符合条件时，也可以请求买方承接登记（《不动产登记法》第23条（부동산등기법 제23조）；案例5）。
• 取得农地时，原则上申请登记需要提交农地取得资格证明。但法律规定了继承等例外；即使没有资格证明，也可以提起所有权转移登记请求诉讼，但实际申请登记时仍可能需要该证明（《农地法》第8条（농지법 제8조）；案例12、23）。
• 宗中原则上不能新取得用于祭祀的农地。应确认是否符合案例所述的例外及条件，例如农地改革时期已登记在祭祀用地台账中的既有祭祀用地（《农地法》第6条及附则第5条（농지법 제6조·부칙 제5조）；案例1）。
• 同一不动产上存在重复登记时，登记效力可能因登记权利人、登记原因、各项登记所依据的所有权保存登记以及登记时间而异。不能仅以存在重复登记为由，断定哪项登记优先（《不动产登记法》第15条、第21条（부동산등기법 제15조·제21조）；案例4、18）。
• 依据特别措施法办理的登记，推定为合法且符合实际权利关系。若要对此提出异议，需要有证据证明登记未依法办理，例如保证书或确认书虚假、伪造等情形；仅因登记所载的取得原因与实际情况不同，并不会立即推翻登记推定力（案例6、19、21）。
• 预告登记之后，即使出现以第三人名义办理的登记，基于预告登记产生的本登记请求权也不会当然因混同而消灭。办理本登记后，后续登记可能受到登记顺位的影响（《民法》第191条、第507条（민법 제191조·제507조）；《不动产登记法》第91条、第92条（부동산등기법 제91조·제92조）；案例2、8、16）。
• 建筑许可名义或违章建筑台账中的名义，本身并不等同于证明建筑物所有权的登记。对于未登记建筑物的所有权保存登记或台账名义变更，应另行审查相关条件及诉的利益（《不动产登记法》第65条（부동산등기법 제65조）；案例7、10、15、17）。

常见问题

相关法律

• 《民法》第186条、第187条、第191条、第245条、第507条、第548条、第766条（민법 제186조·제187조·제191조·제245조·제507조·제548조·제766조）
• 《农地法》第6条、第8条、第13条、附则第5条（농지법 제6조·제8조·제13조·부칙 제5조）
• 《农地法施行令》第6条（농지법 시행령 제6조）
• 《不动产登记法》第2条第4项、第3条、第15条第1款、第21条、第23条、第29条、第50条、第51条、第59条、第60条、第65条、第88条、第91条、第92条、第100条（부동산등기법 제2조 제4호·제3조·제15조 제1항·제21조·제23조·제29조·제50조·제51조·제59조·제60조·제65조·제88조·제91조·제92조·제100조）
• 《不动产登记特别措施法》第2条、第8条（부동산등기특별조치법 제2조·제8조）
• 《关于以实际权利人名义办理不动产登记的法律》第8条第1项（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호）
• 《集合建筑物所有及管理法》第2条第6项（집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호）
• 《信托法》第3条第5款（신탁법 제3조 제5항）
• 《地方税法》第20条之2（지방세법 제20조의2）
• 《公益事业用土地等的取得及补偿法》第91条（공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조）
• 《农渔村整治法》第16条、第25条、第43条、第82条、第100条（농어촌정비법 제16조·제25조·제43조·제82조·제100조）
• 《征用财产整理特别措施法》第20条（징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조）
• 《国家保卫特别措施法》第5条第4款（국가보위에 관한 특별조치법 제5조 제4항）
• 《被征用或使用土地整理特别措施法》第2条、第3条（수용·사용된 토지의 정리에 관한 특별조치법 제2조·제3조）
• 《农地改革法》（농지개혁법）

注意事项

• 农地取得资格证明在提起诉讼和实际申请登记时的要求及时间点可能不同。即使已经取得判决，也应在申请登记前确认所需文件。
• 仅凭登记簿记载，很难对重复登记或依据特别措施法办理的登记得出结论。应核查作为登记依据的所有权保存登记、恢复经过、保证书和确认书等相关资料。
• 即使注销登记无效，如果当事人是自愿办理注销，仍可能不允许恢复注销登记；此外，可能还需要取得利害关系第三人的同意，或取得可以对抗该第三人的裁判。

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依据的咨询案例

本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。

1. 분묘수호를 위하여 종중 명의로 농지를 구입할 수 있는지
2. 다른 이유로 소유권이전 받은 후 가등기에 기초한 본등기이행청구 가능한지
3. 대지권 미등기 집합건물 취득자의 대지권등기방법
4. 동일부동산에 명의인을 달리하여 중복등재 된 회복등기 사이의 우열기준
5. 매수인이 부동산소유권을 이전해 가지 않을 경우 매도인의 등기인수청구권
6. 특별조치법에 따른 등기명의자가 그 취득원인을 달리 한 경우 등기추정력
7. 소유권보존등기 된 건물, 건축주명의변경이행청구 가능한 경우
8. 당사자가 자발적으로 말소등기를 한 경우 무효인 말소등기의 회복등기가 가능한지
9. 잘못된 등기신청서 기재사항으로 등기가 마쳐진 경우 정정방법
10. 미등기 건물에 대하여 국가를 상대로 소유권확인을 구할 이익이 있는지
11. 위자료조로 국민주택입주자 지위를 받은 처에게 바로 이전등기 가능한지
12. 상속을 원인으로 농지를 취득할 경우에도 농지취득자격증명이 필요한지
13. 부동산 등기필정보를 분실한 경우의 부동산 소유권이전등기 신청방법
14. 채무자의 비용으로 신축한 건물의 건축허가명의를 채권자로 한 경우
15. 무허가건물 매수인이 그 건물대장의 소유자 명의변경청구가 가능한지
16. 원상회복의 방법으로 소유권이전등기청구권 보전이 가등기가 가능한지
17. 이중양도의 선매수인이 건물대장상 명의 이전된 후 매수인에 대한 명의변경 청구
18. 이중으로 마쳐진 부동산 소유권보존등기의 효력
19. 특별조치법으로 부동산 소유권보존등기 된 때 그 소유권회복절차
20. 이미 경료된 중간생략등기의 유효성
21. 특별조치법에 의한 이전등기의 추정력
22. 중간생략등기 합의 후 최초 매도인과 중간 매수인간의 매매대금 변경의 효력
23. 농지취득자격증명 없이 농지소유권이전등기청구소송이 가능한지
24. 가등기상의 권리이전등기를 가등기에 대한 부기등기 형식으로 할 수 있는지
25. 이해관계 있는 제3자가 있는 경우 말소회복등기 신청