호주 전국 부동산 가치는 3월 고점에서 9월까지 5.2% 하락했습니다. 가격은 6개월 연속 내렸고, Domain의 가격 자료를 기준으로 보면 일반적인 주택 가격은 약 1년 전 수준까지 떨어졌습니다. 다만 앞으로 하락 폭이 더 커질지는 아직 확정되지 않았습니다.

배경과 맥락

이번 하락은 5월 연방 예산에서 발표된 세제 개혁과 맞물려 논란이 되고 있습니다. 그러나 호주 대부분 지역에서는 시장 하락 국면이 예산 발표 전부터 진행 중이었으며, 최초의 공식 금리 인상 이후 가격이 3월 정점을 찍고 내렸습니다.

예산에 담긴 네거티브 기어링(임대 부동산 손실을 다른 소득과 상계하는 세금 처리)과 자본이득세 규정 강화가 가격에 미칠 영향에 대해 재무부 전문가들은 수년에 걸쳐 약 2% 하락시키는 정도로 추산했습니다. 이 추산과 올해 하락의 핵심 원인을 구분해 볼 필요가 있습니다. 기사는 지난 30년간 금리 하락이 주택 가격 상승의 주요 동력이었던 만큼, 올해 가격 하락에는 금리 인상이 핵심적으로 작용했다고 설명합니다.

호주중앙은행은 지난주 올해 들어 네 번째로 금리를 올렸습니다. 금융시장은 11월 또는 2027년에 최소 한 차례 추가 인상을 예상하고 있습니다. 이런 상황에서 Cotality의 팀 롤리스 연구 책임자는 전체 주택 가격이 10~15% 하락하는 것이 합리적인 추정치라고 말했습니다. 이는 전망이지 확정된 결과는 아닙니다.

15% 하락은 이전 하락 국면의 일반적인 하락 폭인 5~10%보다 큽니다. 다만 SQM 리서치 지수에서 주택과 아파트를 합친 전국 중간 부동산 가격은 2020년 이후 78% 상승했기 때문에, 15% 하락하더라도 가격은 2024년 초 수준에 해당합니다.

이 소식이 뜻하는 것

가격 하락은 일부 구매자에게 집을 살 기회를 넓힐 수 있지만, 구매 부담을 자동으로 낮추지는 않습니다. 금리가 오르면 집값뿐 아니라 구매자가 빌릴 수 있는 금액도 줄어들기 때문입니다. 특히 첫 주택 구매자는 가격표만 볼 것이 아니라 대출 가능액과 상환 부담을 함께 따져야 합니다.

가격 하락의 정도도 주택 유형과 가격대에 따라 같지 않았습니다. Cotality 분석에 따르면 시드니에서는 상위 4분위 주택의 하락 폭이 하위 4분위보다 5.3%포인트 컸고, 멜버른에서는 그 차이가 6.6%포인트였습니다. 따라서 가격이 내려가더라도 상대적으로 진입 가격이 낮은 주택이 같은 폭으로 싸진다고 볼 수는 없습니다.

반대로 최근 집을 산 일부 가구에는 위험이 생길 수 있습니다. 마이너스 에쿼티(집의 가치보다 대출 잔액이 큰 상태)는 2025년에 적은 계약금으로 주택을 산 첫 구매자에게 특히 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어, 적은 계약금으로 집을 산 뒤 가격이 하락하고 대출 잔액이 집값을 웃도는 경우라면, 해당 구매자는 마이너스 에쿼티 상태에 놓일 수 있습니다. 다만 기사는 이런 위험이 모든 주택 소유자에게 똑같이 해당한다고 말하지 않습니다.

집값 하락은 첫 구매자의 진입 기회가 될 수도 있지만, 금리 상승으로 대출 여력이 줄고 일부 구매자에게는 마이너스 에쿼티 위험이 생길 수도 있습니다.

하락의 영향은 집을 사고파는 사람에 그치지 않습니다. 웨스트팩이 보고한 주택 거래 건수는 전년 동기보다 17% 줄었습니다. 가격 하락과 거래량 감소가 함께 나타나면 부동산 업계의 활동이 위축될 수 있고, 거래에 연동되는 인지세 수입에도 압박이 생길 수 있습니다.

관련 제도·지원 정보

이번 기사에서 언급된 세제 개혁은 네거티브 기어링과 자본이득세 규정을 강화하는 내용이며, 재무부 전문가들은 그 가격 영향을 수년에 걸쳐 약 2%로 추산했습니다. 이는 주택시장 하락 전체를 이 정책만으로 설명하기 어렵다는 맥락을 제공합니다. 기사는 대부분 지역의 하락이 5월 예산 발표 전에 이미 시작됐고, 올해 금리 인상이 주요 요인이라고 설명합니다.

주정부 재정과 관련해서는 뉴사우스웨일스주와 빅토리아주에서 2022~23년 주 안에서 거둔 세수 중 인지세가 18.5~22.5%를 차지했습니다. 기사는 인지세를 폭넓게 적용되는 토지세로 바꾸면 주·준주 정부의 세입을 더 안정적으로 만들고, 주택시장 변동성을 낮추는 데 기여할 수 있다고 주장합니다. 이는 기사의 정책 제안이며, 전환 방식이나 구체적인 시행 일정은 제시되지 않았습니다.

확인된 사실과 아직 알 수 없는 것

확인된 사실

  • 전국 부동산 가치는 3월 정점에서 9월까지 5.2% 하락했고, 6개월 연속 내렸습니다.
  • 네거티브 기어링과 자본이득세 규정 강화의 가격 영향에 대해 재무부 전문가들은 수년에 걸쳐 약 2%로 추산했습니다.
  • Cotality 연구 책임자는 전체 가격의 10~15% 하락을 합리적인 추정치로 제시했지만, 이는 확정된 결과가 아닙니다.
  • 웨스트팩이 보고한 주택 거래 건수는 전년 동기보다 17% 감소했습니다.
  • 뉴사우스웨일스주와 빅토리아주에서는 2022~23년 주 인근에서 거둔 세수 중 인지세가 18.5~22.5%를 차지했습니다.

아직 알 수 없는 것

  • 집값이 실제로 10~15%까지 하락할지 여부는 확정되지 않았습니다.
  • 기사에 삽입된 차트의 구체적인 수치별 자료와 산출 방법은 본문에 제시되지 않았습니다.
  • 금리와 거래량의 변화가 앞으로 각 지역·가격대의 주택 가격에 어떤 폭으로 반영될지는 기사만으로 알 수 없습니다.

독자가 확인할 것

  • 최근 집을 샀다면 현재 주택 가치와 남은 대출 잔액을 비교해 마이너스 에쿼티 위험이 있는지 살펴볼 수 있습니다.
  • 첫 주택 구매를 고려한다면 집값 하락만으로 affordability(구매 부담)가 개선된다고 가정하지 말고, 금리 상승에 따른 대출 가능액 변화도 함께 따져야 합니다.
  • 주거 정책을 살펴볼 때는 가격 흐름뿐 아니라 거래량과 주정부 세수에서 인지세가 차지하는 비중, 인지세를 토지세로 대체하자는 제안의 진행 여부도 함께 확인할 필요가 있습니다.