Avstraliyada ko‘chmas mulkning umumiy qiymati mart oyidagi eng yuqori darajasidan sentabrgacha 5,2% ga tushdi. Narxlar ketma-ket olti oy pasaydi. Domain narxlari ma’lumotlariga ko‘ra, odatiy uy narxlari taxminan bir yil avvalgi darajaga qaytdi. Biroq bundan keyin pasayish qanchalik davom etishi hozircha aniq emas.

Asosiy ma’lumot va kontekst

Bu pasayish may oyidagi federal budjetda e’lon qilingan soliq islohoti bilan bog‘liq bahs-munozaralarga sabab bo‘lmoqda. Biroq Avstraliyaning aksariyat hududlarida bozor pasayishi budjet e’lon qilinishidan oldin boshlangan: narxlar foiz stavkasi ilk bor rasman oshirilganidan keyin mart oyida eng yuqori darajaga chiqib, so‘ng tushdi.

Budjetda nazarda tutilgan salbiy gearing — ijara mulkidan ko‘rilgan zararni boshqa daromadlar bilan qoplash imkonini beruvchi soliq tartibi (네거티브 기어링) — va kapital o‘sishiga solinadigan soliq qoidalarini kuchaytirish narxlarga qanday ta’sir qilishi borasida G‘aznachilik mutaxassislari bir necha yil davomida taxminan 2% pasayish bo‘lishini hisoblagan. Bu hisob-kitobni joriy yilgi pasayishning asosiy sabablaridan farqlash lozim. Maqolada so‘nggi 30 yil davomida foiz stavkalarining pasayishi uy narxlari ko‘tarilishining asosiy omili bo‘lgani va shu bois bu yilgi pasayishda foiz stavkalarining oshishi muhim rol o‘ynagani tushuntiriladi.

Avstraliya zaxira banki (호주중앙은행) o‘tgan hafta bu yil to‘rtinchi marta foiz stavkasini oshirdi. Moliyaviy bozorlar noyabr oyida yoki 2027-yilda kamida yana bir marta oshirishni kutmoqda. Bunday vaziyatda Cotality tadqiqot rahbari Tim Loulis uy-joy narxlarining umumiy hisobda 10–15% ga pasayishini oqilona taxmin deb atadi. Bu prognoz, tasdiqlangan natija emas.

15% lik pasayish avvalgi pasayish davrlarida kuzatilgan 5–10% lik odatiy tushishdan kattaroq. Biroq SQM Research indeksida uylar va kvartiralar birgalikda hisoblangan milliy median ko‘chmas mulk narxi 2020-yildan beri 78% ga oshgan. Shu bois 15% ga pasaygan taqdirda ham narxlar 2024-yil boshidagi darajaga teng bo‘ladi.

Bu xabar nimani anglatadi?

Narxlarning pasayishi ayrim xaridorlarga uy sotib olish imkoniyatini kengaytirishi mumkin, ammo bu xarid yukini o‘z-o‘zidan kamaytirmaydi. Foiz stavkalari oshganda nafaqat uy narxlari, balki xaridor olishi mumkin bo‘lgan kredit miqdori ham kamayadi. Ayniqsa, birinchi uyini sotib oluvchilar faqat narxga qarab qolmay, olish mumkin bo‘lgan kredit va uni qaytarish yukini ham hisobga olishi kerak.

Narxlar turar joy turi va narx toifasiga qarab turlicha pasaydi. Cotality tahliliga ko‘ra, Sidneyda eng yuqori narxlar kvartilidagi uylarning narxi eng past kvartildagilarga qaraganda 5,3 foiz punkt ko‘proq pasaydi; Melburnda bu farq 6,6 foiz punktni tashkil etdi. Demak, narxlar tushayotgan bo‘lsa ham, nisbatan arzon uylar ham xuddi shuncha miqdorda arzonlashdi, deb bo‘lmaydi.

Aksincha, yaqinda uy sotib olgan ayrim xonadonlar xavfga duch kelishi mumkin. Salbiy kapital — uy qiymatidan ko‘ra kredit bo‘yicha qolgan qarz ko‘proq bo‘lgan holat — 2025-yilda kam boshlang‘ich badal bilan uy sotib olgan birinchi xaridorlar uchun ayniqsa muammoli bo‘lishi mumkin. Masalan, kam boshlang‘ich badal bilan uy olgan xaridorning uyi narxi tushib, kredit bo‘yicha qolgan qarzi uy qiymatidan oshib ketsa, u salbiy kapital holatiga tushishi mumkin. Biroq maqolada bu xavf barcha uy egalariga bir xil darajada taalluqli deyilmaydi.

Uy narxlarining tushishi birinchi xaridorlarga bozorga kirish imkonini berishi mumkin, ammo foiz stavkalarining oshishi kredit olish imkoniyatini cheklaydi va ayrim xaridorlar uchun salbiy kapital xavfini tug‘dirishi mumkin.

Pasayishning ta’siri faqat uy sotib oluvchilar va sotuvchilar bilan cheklanmaydi. Westpac xabar qilgan uy-joy bitimlari soni o‘tgan yilning shu davriga nisbatan 17% ga kamaydi. Narxlar tushib, bitimlar soni ham kamaysa, ko‘chmas mulk sohasidagi faollik susayishi va bitimlarga bog‘liq gerb yig‘imi (인지세) tushumlariga bosim kuchayishi mumkin.

Tegishli tizimlar va yordam haqida ma’lumot

Maqolada tilga olingan soliq islohoti salbiy gearing (네거티브 기어링) va kapital o‘sishiga solinadigan soliq (자본이득세) qoidalarini kuchaytirishni nazarda tutadi. G‘aznachilik mutaxassislari bu choralar narxlarga bir necha yil davomida taxminan 2% ta’sir ko‘rsatishini hisoblagan. Bu butun uy-joy bozoridagi pasayishni faqat shu siyosat bilan izohlash qiyinligini ko‘rsatadi. Maqolada aksariyat hududlarda narxlar may oyidagi budjet e’lon qilinishidan avval pasaya boshlagani va bu yil foiz stavkalarining oshishi asosiy omil bo‘lgani tushuntiriladi.

Shtat budjetlariga kelsak, Yangi Janubiy Uels va Viktoriya shtatlarida 2022–23-yillarda shtat hududida yig‘ilgan soliq tushumlarining 18,5–22,5% ini gerb yig‘imi tashkil etgan. Maqolada keng doirada qo‘llanadigan yer solig‘iga o‘tish shtat va hudud hukumatlari daromadlarini barqarorroq qilishi hamda uy-joy bozori o‘zgaruvchanligini kamaytirishga yordam berishi mumkinligi ta’kidlanadi. Bu maqolada taklif qilingan siyosiy chora bo‘lib, o‘tish tartibi yoki uni amalga oshirishning aniq jadvali ko‘rsatilmagan.

Tasdiqlangan faktlar va hozircha noma’lum jihatlar

Tasdiqlangan faktlar

  • Ko‘chmas mulkning umumiy qiymati mart oyidagi cho‘qqisidan sentabrgacha 5,2% ga tushdi va ketma-ket olti oy pasaydi.
  • Salbiy gearing va kapital o‘sishiga solinadigan soliq qoidalarini kuchaytirishning narxlarga ta’sirini G‘aznachilik mutaxassislari bir necha yil davomida taxminan 2% deb baholadi.
  • Cotality tadqiqot rahbari narxlarning umumiy hisobda 10–15% ga pasayishini oqilona taxmin sifatida keltirdi, ammo bu tasdiqlangan natija emas.
  • Westpac xabar qilgan uy-joy bitimlari soni o‘tgan yilning shu davriga nisbatan 17% ga kamaydi.
  • Yangi Janubiy Uels va Viktoriya shtatlarida 2022–23-yillarda shtat hududida yig‘ilgan soliq tushumlarining 18,5–22,5% ini gerb yig‘imi tashkil etgan.

Hozircha noma’lum jihatlar

  • Uy narxlari haqiqatan ham 10–15% gacha pasayadimi — bu hali aniq emas.
  • Maqolaga kiritilgan diagrammadagi aniq raqamlar va ularni hisoblash usuli matnda keltirilmagan.
  • Foiz stavkalari va bitimlar sonidagi o‘zgarishlar kelgusida turli hududlar va narx toifalaridagi uy narxlariga qay darajada ta’sir qilishini faqat maqolaga qarab bilib bo‘lmaydi.

O‘quvchi nimalarni tekshirishi mumkin?

  • Yaqinda uy sotib olgan bo‘lsangiz, salbiy kapital xavfi bor-yo‘qligini aniqlash uchun hozirgi uy qiymatini kredit bo‘yicha qolgan qarz bilan solishtirishingiz mumkin.
  • Birinchi uyingizni sotib olishni rejalashtirsangiz, uy narxlarining pasayishi xarid imkoniyatini albatta yaxshilaydi deb o‘ylamang; foiz stavkalari oshishi kredit olish mumkin bo‘lgan miqdorga qanday ta’sir qilishini ham hisobga oling.
  • Uy-joy siyosatini ko‘rib chiqayotganda narxlar bilan bir qatorda bitimlar sonini, shtat budjeti tushumlarida gerb yig‘imining ulushini va gerb yig‘imini yer solig‘i bilan almashtirish taklifining holatini ham tekshirish kerak.