Memahami Hak Atas Tanah yang Bukan Milik Sendiri

Di Korea Selatan, kepemilikan bangunan dan tanah bisa terpisah. Seseorang dapat memiliki bangunan di atas tanah milik orang lain melalui hak yang disebut Jisang-gwon (Superficies/Hak Atas Bangunan). Namun, masalah sering muncul ketika ahli waris pemilik tanah menuntut pengembalian lahan setelah puluhan tahun.

Apa itu Jisang-gwon?

Berdasarkan Pasal 279 Hukum Perdata Korea, Jisang-gwon adalah hak untuk menggunakan tanah orang lain demi memiliki bangunan, struktur, atau pohon di atasnya.

  • Biaya Sewa Lahan: Pembayaran biaya sewa lahan bukan merupakan syarat mutlak. Jika tidak ada kesepakatan sewa, maka dianggap gratis.
  • Pendaftaran: Jika ada kesepakatan biaya sewa, hal tersebut harus didaftarkan secara resmi agar berlaku terhadap pihak ketiga (seperti ahli waris atau pembeli tanah baru).

Bisakah Hak Ini Didapat Otomatis Melalui Waktu?

Menurut Pasal 245 dan 248 Hukum Perdata, seseorang yang menguasai properti secara damai dan terbuka selama 20 tahun dapat memperoleh hak tersebut melalui pendaftaran. Ini disebut "Preskripsi Akuisitif".

Namun, untuk Jisang-gwon, Mahkamah Agung menyatakan:

Agar hak ini diakui, penghuni harus membuktikan bahwa penguasaan tanah tersebut dilakukan dengan kapasitas sebagai pemegang Jisang-gwon secara objektif, bukan sekadar meminjam atau menyewa.

Kriteria Penilaian Pengadilan

Pengadilan akan melihat beberapa hal berikut:

  1. Kronologi pembangunan gedung.
  2. Ada tidaknya hubungan kompensasi (pembayaran).
  3. Jenis dan struktur bangunan.
  4. Hubungan antara pemilik lahan dan penghuni selama ini.

Saran untuk Warga Asing

Jika Anda tidak dapat membuktikan bahwa ayah Anda mendapatkan izin eksplisit untuk membangun rumah sebagai imbalan atas sesuatu, akan sulit untuk memenangkan klaim atas tanah tersebut terhadap ahli waris (Si B).

  • Negosiasi: Cobalah bernegosiasi untuk membeli tanah tersebut dengan harga yang wajar.
  • Cari Bukti: Cari dokumen lama atau saksi yang mengetahui sejarah pembangunan rumah 45 tahun lalu.

--- Informasi ini bersifat umum dan bukan merupakan saran hukum profesional. Silakan konsultasikan kasus Anda dengan pengacara.