การรักษาสิทธิ์ลำดับต้นของคุณเมื่อต่ออายุสัญญาจอนเซ

สำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในเกาหลี ระบบ จอนเซ (Jeonse) หรือการวางเงินประกันก้อนใหญ่แทนการจ่ายค่าเช่ารายเดือนเป็นเรื่องปกติ อย่างไรก็ตาม ปัญหาทางกฎหมายอาจเกิดขึ้นได้หากคุณต้องการต่ออายุสัญญาในขณะที่เจ้าของบ้านได้ไปกู้ยืมเงินและจดทะเบียน จำนอง (Geun-jeodang) ไว้กับธนาคารหลังจากที่คุณย้ายเข้ามา

สถานการณ์สมมติ

สมมติว่าคุณจดทะเบียนสิทธิ์จอนเซด้วยเงิน 50 ล้านวอน ระยะเวลา 2 ปี หลังจากนั้นมีการจดทะเบียนจำนองของบุคคลอื่น (นาย ข.) ในอาคารเดียวกัน เมื่อครบ 2 ปี คุณและเจ้าของบ้านตกลงจะต่ออายุสัญญาไปอีก 2 ปี คำถามคือ: คุณต้องขอความยินยอมจากนาย ข. (ผู้รับจำนองลำดับหลัง) หรือไม่?

ความสำคัญของการ 'จดทะเบียนบันทึกต่อท้าย' (Supplementary Registration)

ตามกฎหมายว่าด้วยการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงการจดทะเบียนมี 2 ประเภท:

  1. การจดทะเบียนบันทึกต่อท้าย (Bugidenggi): ช่วยให้การเปลี่ยนแปลงนั้นยังคง ลำดับสิทธิ์เดิม ไว้ได้ (เช่น ยังคงเป็นลำดับที่ 1)
  2. การจดทะเบียนหลัก (Judeunggi): จะเป็นการสร้างลำดับสิทธิ์ใหม่ ซึ่งอาจทำให้คุณตกไปอยู่อันดับหลังธนาคาร
ข้อกำหนดทางกฎหมาย: ในการจดทะเบียนบันทึกต่อท้ายเพื่อต่ออายุระยะเวลา คุณต้องได้รับความยินยอมจาก 'บุคคลภายนอกที่มีส่วนได้เสีย' ซึ่งผู้รับจำนองลำดับหลังถือเป็นผู้มีส่วนได้เสียที่อาจได้รับผลกระทบจากการต่ออายุของคุณ

คำตัดสินของศาลและแนวทางปฏิบัติ

ตามแนวทางของศาลเกาหลี แม้ว่าจำนวนเงินประกันจะเท่าเดิม แต่การขยาย ระยะเวลา ของสิทธิ์จอนเซจำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนองลำดับหลัง เพื่อที่จะจดทะเบียนแบบบันทึกต่อท้ายและรักษาลำดับสิทธิ์ที่ 1 ไว้

  • หากได้รับความยินยอม: คุณสามารถยื่นจดทะเบียนบันทึกต่อท้ายได้ และสิทธิ์ลำดับที่ 1 ของคุณจะได้รับการคุ้มครองตลอดระยะเวลาที่ต่อออกไป
  • หากไม่ได้รับความยินยอม: การเปลี่ยนแปลงอาจทำได้เพียงการจดทะเบียนหลัก ซึ่งจะทำให้สิทธิ์ในช่วงที่ต่ออายุใหม่นั้นเสียเปรียบต่อจำนองที่มีอยู่เดิม

หากผู้รับจำนองปฏิเสธต้องทำอย่างไร?

หากผู้รับจำนองไม่ยอมให้ความยินยอม:

  1. คุณอาจต้อง ฟ้องร้อง ต่อศาลเพื่อขอคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนายินยอมของคู่กรณี
  2. เมื่อได้คำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว คุณสามารถนำคำพิพากษานั้นไปยื่นจดทะเบียนบันทึกต่อท้ายได้โดยไม่ต้องใช้ลายเซ็นจากผู้รับจำนอง

--- ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นคำแนะนำเบื้องต้น หากคุณมีปัญหาเกี่ยวกับการต่ออายุจอนเซหรือสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ขอแนะนำให้ปรึกษาทนายความผู้เชี่ยวชาญ